Tendances actuelles des fonds et alternatives de structuration

La direction de fonds suisse indépendante Solufonds SA est spécialisée dans les solutions de Private Labelling. Rencontre avec Thomas Zimmermann, Senior Executive in Business Development & Client Relations, qui évoque avec la rédaction d'ImmoDay les possibilités de structuration des fonds de placement suisses et les tendances actuelles sur le marché des fonds.

Thomas Zimmerman, sur quels projets travaillez-vous actuellement?

Un très grand nombre (rires): notre pipeline est plein et couvre toutes les classes d’actifs liquides et illiquides. Nous sommes par exemple sur le point de lancer un fonds suisse de Private Real Estate Debt qui investira dans des crédits garantis par gage immobilier. Ce sera d’ailleurs le premier produit réglementé de ce type en Suisse sous cette forme particulière. Et dans le même temps, nous sommes bien occupés par nos activités quotidiennes. Pour preuve, nous avons déjà lancé pas moins de trois fonds immobiliers sous forme de SICAV immobilières cette année, sans parler des nombreuses transactions immobilières au sein des onze fonds immobiliers que nous administrons pour nos clients sur notre plate-forme de Private Labelling en notre qualité de direction de fonds. Grâce aux projets de fonds en cours et récemment réalisés, nous avons pu encore consolider notre rôle de leader parmi les directions de fonds du secteur immobilier. Outre les stratégies de placement alternatives des fonds de marché privé et des fonds immobiliers, nous nous occupons également de projets de fonds en valeurs mobilières, à l’instar d’une stratégie d'actions récemment lancée qui met l'accent sur une stratégie overlay actions européennes/produits dérivés.  Grâce à tous ces projets, Solufonds a pu doubler ses actifs sous gestion ces 24 derniers mois pour atteindre 3,5 mrd CHF.

La structuration de fonds immobiliers en SICAV suisses semble être en vogue?

Effectivement. Même si une grande partie des fonds immobiliers continue d'être créée sous une forme juridique contractuelle, un changement de tendance se dessine, et en particulier dans le domaine des fonds de Private Labelling. Car si le choix de la forme juridique n'a guère d’importance pour l'investisseur, il est déterminant pour le promoteur du fonds. La séparation de l’initiateur/du sponsor du fonds et de la propriété légale requiert de se poser les bonnes questions sur la structure juridique, surtout dans le cas des fonds immobiliers qui investissent directement. Ainsi, une SICAV offre par exemple des avantages uniques en termes de contrôle, puisque ce n'est pas la direction du fonds, mais bien la SICAV dotée de la personnalité juridique qui est la propriétaire formelle et, par conséquent, la détentrice formelle des placements. En outre, pour ce qui est de l’indépendance et de la flexibilité, les SICAV marquent là aussi des points. Elles confèrent en effet au mandant/sponsor effectif du fonds davantage de droit d’intervention sur son idée de produit et la structure de service correspondante, dans la mesure où une SICAV permet au sponsor, par le biais du Conseil d'administration de la SICAV et des actions de la société, de participer plus facilement à la désignation et au remplacement de tous les prestataires de services, y compris ceux de la direction du fonds. Par rapport à une solution de fonds contractuelle, une SICAV s'accompagne également d’avantages fiscaux. Pour résumer, les SICAV sont à nos yeux la solution structurelle la plus équitable et la plus avantageuse pour nos clients pour ce qui est de fonds immobiliers qui investissent directement. Pour étayer mon propos, j'ajoute que nous avons désormais mis en place et administré la plupart des solutions SICAV de Suisse.

Pourquoi est-il conseillé d'investir dans des fonds qui mettent l'accent sur le développement immobilier?

Les stratégies «acheter et garder» n'offrent plus qu'un potentiel de rendement limité. En revanche, les véhicules de fonds qui servent le développement immobilier se concentrent sur la partie du cycle de vie d'un bien immobilier qui présente la plus forte création de valeur; ils peuvent ainsi générer un rendement plus élevé pour l'investisseur, notamment par la vente ultérieure (autrement dit après la développement d’un projet immobilier). En raison des exigences en matière de droit de surveillance, des caractéristiques de structuration particulières sont nécessaires pour les stratégies de développement immobilier. C’est justement notre activité principale, puisque nous accompagnons nos clients de manière ciblée et pouvons ainsi leur proposer des structures efficaces – aussi bien pour eux que pour leurs acheteurs.

Au début de notre entretien, vous avez mentionné les fonds de Private Debt. Pourquoi ont-ils le vent en poupe?

D’ordinaire, les modèles de financement existants ne semblent pas couvrir tout à fait les besoins des entrepreneurs. Aussi des formes alternatives complémentaires de financement sont-elles recherchées. Le Private Debt couvre à la fois les besoins des entrepreneurs et ceux des investisseurs. En tant que classe d'actifs alternative, il promet des rendements intéressants à la faveur de son profil de risque intéressant. Qui plus est, les fonds de Private Debt offrent des possibilités de structuration intéressantes, aussi bien en termes de fonds propres que de fonds de tiers.
 

Quelles autres tendances observez-vous dans le placement de la fortune?

D'une part, la titrisation croissante des portefeuilles immobiliers se poursuit, les particuliers fortunés, les family offices, les gestions de fortune et les compagnies d'assurance décidant avant tout de structurer leurs biens immobiliers de manière à la fois efficace et judicieuse. Et d’autre part, nous distinguons des possibilités de structuration découlant de changements dans la réglementation, tels que les L-QIF, mais aussi des fonds alternatifs en valeurs mobilières comme les SCmPC (également connus sous le nom de Swiss Limited Partnerships) et des véhicules du marché privé pour Private Debt ou Private Equity.

Quels espoirs fondez-vous dans la nouvelle catégorie de fonds L-QIF? De votre avis, à qui s'adresse-t-elle tout particulièrement?

Le L-QIF se veut une alternative innovante aux types de fonds suisses existants, et devrait offrir davantage de marge de manœuvre lors de la création de véhicules de placement. De plus, en raison des modifications apportées au processus d'approbation des produits, cette catégorie permettra d'économiser du temps et des frais au moment de l'obtention de l’autorisation pour un produit en particulier. De notre avis, le L-QIF est particulièrement intéressant pour les investisseurs institutionnels qui ont déjà trouvé des produits similaires ou des avantages de structuration, principalement dans les fonds étrangers, et qui peuvent maintenant passer à un produit suisse, optimisé spécifiquement pour les investisseurs suisses, ou qui sont tout simplement en quête de davantage de flexibilité dans une structure de fonds suisse. Enfin, le L-QIF permettra également de voir apparaître des fonds immobiliers multi-stratégies et, par conséquent, de pouvoir enfin combiner à volonté des stratégies de rendement et de développement dans un seul et même fonds.

La société Solufonds est entièrement indépendante des banques ou des établissements financiers. Est-ce un avantage pour vos clients?

C'est notre avis. En sa qualité de direction de fonds suisse dont l'activité principale consiste à structurer, à mettre en place et à administrer des solutions de fonds de Private Labelling, la société fournit pour l’essentiel ses services à des gestionnaires de fortune, des banques cantonales et des banques privées, des compagnies d'assurance, des family offices, des fondations de placement et des caisses de pension. La plupart des clients ne disposent pas d’une plate-forme pour lancer et administrer des placements collectifs. Par conséquent, ils optent en toute connaissance de cause pour l'externalisation auprès d’un spécialiste qui prendra en charge tous les aspects juridiques et opérationnels autour du fonds. L'indépendance vis-à-vis d'une banque ou d'un établissement financier est absolument cruciale à cet égard, puisque cela signifie que Solufonds ne gère pas de produits propres et n'est donc à aucun moment confrontée à un conflit d'intérêts avec les produits de ses clients. Ces derniers apprécient particulièrement la structure ouverte, qui leur permet par exemple de choisir librement leur banque dépositaire ainsi que les experts immobiliers, les teneurs de marché et les distributeurs.