Tout augmente chez Immofonds : le revenu, la VNI, le cours de bourse et l'agio
19/02/2021
3 min
Au premier semestre de l’exercice 2020-2021, le revenu net du fonds de placement immobilier coté en bourse Immofonds a augmenté de 10,7%. La valeur du portefeuille a augmenté de 3%, à plus de 1,7 milliards de francs. L’action est toujours appréciée des investisseurs, avec un agio en hausse, à plus de 54%.
Un an après le krach boursier, la pandémie ne semble pas avoir touché durablement les fonds immobiliers côtés en bourse en Suisse, surtout quand ils se concentrent sur le résidentiel helvétique, comme le prouvent les résultats semestriels d’Immofonds.
Ce dernier, qui est un des plus anciens et un des dix plus grands fonds immobiliers cotés en bourse en Suisse, affiche en effet, au premier semestre de l’exercice 2020-2021, un revenu net en hausse de presque 11 %. Ce qui s’explique, assure sa direction, « par la concentration du fonds sur le résidentiel, qui représente un peu plus de 80 % du portefeuille immobilier et qui assure des rendements stables».
Revenus locatifs en hausse
Un portefeuille très majoritairement suisse-allemand, privilégiant « les centres urbains et les agglomérations ayant un potentiel de croissance économique ». Au 31 décembre 2020, il comptait 129 immeubles avec une valeur vénale de 1,74 milliards de francs, ce qui correspond à une augmentation de 3% par rapport au semestre précédent.
Les revenus locatifs ont augmenté de 2,2% pendant la période sous revue, détaille la direction du fonds, passant à 38,9 millions de francs. « La hausse est principalement due aux nouveaux immeubles achetés en 2020 et à la mise en service d’un immeuble rénové à Cham ». En revanche, comme on pouvait s'y attendre, la location des surfaces commerciales et de bureaux s’est révélée compliquée. « Le taux de perte de loyers a augmenté par rapport à l’année précédente, passant de 3,9% à 4,2% », concède la direction du fonds.
L’action retrouve ses sommets
Pour rappel, pour l'exercice précédent, le fonds avait versé 13,50 francs par part aux investisseurs, « soit un rendement sur distribution de 2,6 %, sur la base du cours boursier de la clôture de l’exercice, et une performance totale de 11,8% ». Interrogée sur le dividende de l’exercice en cours, Gabriela Theus, directrice du fonds, élude : « Notre politique en matière de dividendes est axée sur la cohérence et la stabilité. Ce qui va également nous guider lors de la fixation du dividende pour l'exercice 2020-2021. »
Quoi qu’il en soit, depuis juin 2020, l’action d'Immofonds est en hausse, dépassant aujourd’hui le niveau record qu’elle avait atteint juste avant le krach du printemps 2020. Ce qui n’est pas sans conséquence sur les chiffres clés du fonds, dont un qui intéresse particulièrement les actionnaires, l'agio. Il passe de 46,7% au deuxième semestre de l’exercice 2019-2020, à 54,3 % au premier semestre de l’exercice courant. Une hausse de plus de 16%, en six mois. C’est d’ailleurs un des plus hauts du secteur. Ce qui n’a pourtant pas l’air de rebuter les investisseurs, puisque la dernière augmentation de capital, de 100 million de francs, en octobre 2020, a été entièrement souscrite.
D'ailleurs, le niveau de l’agio n’est pas vraiment un problème pour Gabriela Theus, c'est simplement une conséquence de la demande, en hausse constante, des investisseurs en immobilier indirect « L’immobilier résidentiel s’est avéré particulièrement résistant dans la crise actuelle. La demande et donc les prix des transactions sur le marché direct ont augmenté de manière significative au cours des 12 derniers mois. Cela se reflète dans les attentes des investisseurs, sur le marché boursier et dans l’agio ».
Les prochains projets
Pour ces prochains mois, après différents investissements d’entretien, Immofonds s’est lancé dans deux projets de valorisation de son portefeuille, à Zurich. D’une part, un bâtiment complémentaire comportant huit logements, qui devraient être disponibles en fin d’année. De l’autre, un bâtiment neuf de substitution de 32 logements. « Après un retard de six mois lié à un recours, les travaux débuteront en octobre 2021 et les logements seront disponibles à partir de juillet 2023 ». A plus long terme, à Berne, « huit bâtiments pour une surface au sol totale d’environ 100'000 m2 sont prévus sur le site de Wankdorfcity. Le début des travaux est prévu à partir de 2023 ».
Reste que, au vu des prix de l’immobilier qui ne cessent d’augmenter, les projets intéressants se font de plus en plus rares. Pourtant Gabriela Theus est convaincue que des opportunités d’investissement intéressantes continueront à se présenter à l’avenir. « Toutefois, en particulier dans l’environnement actuel du marché, il est essentiel pour nous d’avoir une gestion active de notre portefeuille, pour exploiter le potentiel existant et créer une valeur ajoutée avec les immeubles que nous possédons déjà ».