1,71 % ! Le rendement net des immeubles locatifs continue de baisser

Ce n’est pas une vraie surprise, mais des chiffres aussi bas interpellent quand même. D’autant que les conditions économiques sont en place pour que la baisse se poursuive. Les loyers ne bougent pas alors que les prix de l’immobilier, eux, continuent de grimper.

Il y a quelques semaines, nous indiquions que les rendements immobiliers dans les centre-ville de Genève et de Zurich avaient atteint les 2%. Un plancher ? Pas le moins du monde ! Les rendements ont encore baissé, jusqu’à 1,71 %, net, réel, si l’on en croit les dernières enquêtes des économistes spécialisés dans l’immobilier. Et comme, d’un côté, les loyers ne bougent guère, et que, de l’autre, même si elle s’est ralentie, la hausse du prix des immeubles se poursuit, le contexte économique, on le voit, n’est guère favorable à une remontée des rendements des investissements immobiliers. C’est du moins la conclusion à laquelle arrive une publication de PwC, une méta-analyse des plus récentes études économiques sur l’immobilier.

Baisse continue des rendements

Le constat est toujours le même, explique PwC : Pour de nombreux investisseurs, les immeubles restent la seule alternative. Mais l’offre n’est pas suffisante et leur prix ne cesse d’augmenter, en raison de la forte demande. Une hausse de 1,7 % rien qu’au premier trimestre 2022. 8,2% rapport à l’année précédente. Par ailleurs, toute la Suisse est touchée, même les régions périphériques en général délaissées par les gros investisseurs, comme le Jura (+3,6 %).
 

Bien évidemment, cette hausse des prix accentue la pression sur les rendements attendus pour les immeubles locatifs. Selon les calculs relayés par PwC, il a désormais baissé jusqu’à 1,71 %, (net, réel) pour les meilleurs objets.
 

Certes, le rendement total affiche une hausse plus marquée, ce qui justifie encore ces investissements dans l’immobilier, mais, on l’aura compris, la majeure partie de cette progression est due à la hausse de la valeur des immeubles.
 

Qu’est-ce qui pourrait, à moyen terme inverser cette tendance, ces rendements sans cesse à la baisse ? D’une part une augmentation des loyers, de l’autre une stabilisation des prix immobiliers. Voyons ce qu’en pensent les économistes pour les deux cas.

Faible hausse des loyers

Commençons par les loyers. Alors qu’au trimestre précédent, ils étaient encore globalement stables, voire en baisse, les experts de PwC constatent une hausse dans toutes les régions au premier trimestre 2022. Mais, elle reste faible : les loyers ont augmenté de 0,9 % par rapport au trimestre précédent et de 1,7 % par rapport à 2021. Cette hausse s’explique par le solde migratoire positif, la plus grande demande de logements dans les centres urbains après la crise de Covid-19 et le faible nombre de permis de construire dans le secteur du logement. Ceci dit, les experts estiment que les loyers resteront stables ou diminueront au cours du reste de l’année 2022.

Le salut viendra-t-il des taux hypothécaires ?
 

Si les loyers ne bougent guère, le salut, pour les investisseurs immobiliers, viendra-t-il d’une stabilisation, voire d’une baisse des prix des objets ? Très peu probable, assurent les experts de PwC, car la propriété du logement en Suisse a toujours le vent en poupe. Après la pandémie, la demande s’est certes stabilisée mais à un niveau élevé. « Des facteurs tels que les taux d’intérêt négatifs, les taux hypothécaires toujours relativement bas, ainsi que la tendance au télétravail, maintiennent la demande à un niveau constant ». Cette demande a donc fait à nouveau grimper les prix des logements en propriété au premier trimestre 2022.

Un ralentissement pourrait cependant être provoqué par la hausse des taux hypothécaires. En effet, comme le remarque PwC, sur le marché hypothécaire, les taux d’intérêt ont considérablement augmenté. « Les hypothèques à taux fixe en particulier suivent une tendance à la hausse et se situent en mars 2022 à 1,43 %, 1,67 % et 2.08 % pour les contrats à trois, cinq et dix ans, soit nettement plus que les valeurs du trimestre précédent (1,05 %, 1,10 % et 1,39 %) ».

Demande toujours excédentaire pour l’immobilier de propriété

Comme on l’a vu dans un précédent article, ces hausses ont transformé le rabais de 15,5 % accordé aux propriétaires, au début 2021, en une prime d’environ 3,1 %. La location d’un logement est donc actuellement plus avantageuse que l’acquisition d’une propriété comparable.
 

Cette dynamique accroît la vulnérabilité du secteur, notent les experts de PwC, raison pour laquelle le Conseil fédéral, à la demande de la BNS, a augmenté les exigences en matière de fonds propres à partir du 30 septembre 2022.
 

Néanmoins, conclut PwC, cette mesure ne devrait guère freiner la demande de logements en propriété. « La faible activité de construction, le désir de posséder son propre logement ainsi que le niveau toujours relativement bas des taux d’intérêt entraînent une nouvelle croissance du volume des hypothèques par rapport à l’année précédente ». Bref, la demande ne faiblit pas et, en conséquence, comme l’offre patine, les prix de l’immobilier vont continuer de grimper.

Olivier Toublan, Immoday