Swiss Finance & Property Group SA - Un marché à sens unique ?

Immobilier indirect Suisse – Un marché à sens unique ?

Il y aura bien un jour où l’on se dira que le baisse était logique et que l’on aurait mieux fait de vendre pendant qu’il en était encore temps. Herbert Stein, économiste américain, finira à nouveau par avoir raison lorsqu’il affirmait « si quelque chose ne peut pas durer éternellement, cela s’arrêtera ».
 

Entre temps, il s’agit de poser le problème de la bonne manière et d’éviter les écueils qui se dressent devant nous. Oui, le marché immobilier a atteint des niveaux de valorisation « très » élevés. Pour illustrer ce fait, il suffit de comparer le prix des transactions en bourse des fonds immobiliers par rapport aux valeurs d’expertise immobilières à l’intérieur de ces derniers.
 

Au cours de l’été 2021, cet écart (agio) a dépassé les 47%, niveau encore plus élevé que les précédents records de 37% atteint en mars 2015 et de 40% affiché au début de l’année 2020. A l’opposé, cet agio n’était que de 13% en fin d’année 2018 et en mars 2020 en pleine crise du COVID.
 

Le calcul semble donc, à première vue, très facile, vendre une première fois en 2015 puis racheter en 2018 pour ensuite répéter cette opération une deuxième fois en vendant à nouveau au début 2020 et en rachetant, quelques semaines plus tard, lorsque les craintes liées à la pandémie étaient les plus exacerbées.
 

Le résultat peut surprendre, mais entre 2015 et 2018, l’investisseur ayant appliqué le concept de « buy & hold » aurait réalisé une performance très légèrement positive alors que l’investisseur qui aurait cherché à vendre car le niveau d’agio était élevé et à racheter lorsque le niveau d’agio était faible n’aurait pas mieux fait sur cette même période. En 2020, il aurait fallu une belle dose de courage et de réactivité pour revenir sur le marché au milieu du mois de mars surtout qu’à quelques jours d’intervalles les prix avait déjà regagné près de 10%.
 

Cela s’explique très facilement, sur la durée la performance pour l’investisseur ne provient pas de la volatilité des transactions en bourse, d’un appétit plus au moins marqué pour les titres immobiliers, mais bien de la performance intrinsèque d’un tel placement à savoir sa capacité de préservation du capital à long terme qui se reflète au travers de l’augmentation des valeurs nettes d’inventaire (VNI) et, en plus grande partie encore, grâce aux dividendes générés par les revenus locatifs. Ces composantes peuvent évoluer, mais ne disparaissent généralement jamais complétement.
 

Quid de la situation actuelle ? Une remontée des taux en Suisse reste possible mais la rapidité et l’ampleur de celle-ci ne devraient pas remettre en question l'attractivité à long terme de l'immobilier.
 

Faut-il alors craindre les pressions inflationnistes ? A court terme cela peut bien évidemment amener à une certaine vulnérabilité mais sur un horizon de placement plus long, certains secteurs tendront plutôt à en profiter. Les mécanismes d’adaptation des loyers ou la hausse des coûts de remplacement seront indéniablement des facteurs positifs.
 

Le marché est-il donc à sens unique ? Non, il répond plutôt à un schéma de retour à la moyenne et, pour les mois à venir, de nombreux acteurs se sont déjà positionnés et viendront se financer dès la fin du mois d’août sur le marché des capitaux. Dans les douze mois à venir, la possible cotation du plus important fonds, actuellement non coté, représentera à lui seul plus de 6% de la capitalisation boursière de l’ensemble des fonds immobiliers cotés.
 

Une forte augmentation de l’offre est donc attendue et, sans augmentation parallèle de la demande, une consolidation devrait logiquement voir le jour. Elle offrira de nouvelles opportunités pour les investisseurs.

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