Des fonds immobiliers qui valent plus de 100 milliards !

En Suisse, le plus grand fonds immobilier côté, UBS Swiss Sima, pèse environ 10 milliards de francs. Mais ça reste un nain par rapport aux plus grands fonds immobiliers du monde. L’Américain Prologis vaut plus de 100 milliards en bourse. Petite revue des géants du secteur.

Alors que plusieurs investisseurs en Suisse estiment que les meilleures opportunités immobilières se dénichent désormais à l’étranger, où les rendements seraient plus élevés, nous avons trouvé intéressant d’examiner ce qui se passait hors de nos frontières : quels sont les plus importants fonds de placement immobiliers cotés du monde, dans quels secteurs ils investissent et quels sont leurs rendements. Si on se limite à des structures semblables à celle que l’on connaît en Suisse, la plupart de ces géants se trouvent sans surprise aux États-Unis (les REITs, Real Estate Investment Trusts) et ils ne se concentrent pas spécialement sur l’immobilier résidentiel, comme c’est la mode pour beaucoup de fonds en Suisse. Bien au contraire.
 

Entrepôts, installations télécoms, datacenters, la diversité est importante

1. Le plus grand fonds du monde, Prologis, qui pesait 116 milliards de dollars fin mars 2022, est spécialisé dans les entrepôts et les centres de distribution, en Asie, en Europe et aux Amériques. Le fonds emploie environ 2’000 collaborateurs. Malgré son positionnement, considéré par beaucoup d’investisseurs comme prometteur, Prologis n’affiche pas pour autant une rentabilité extraordinaire : à peine plus de 2 %.

2. Un deuxième véhicule pèse presque de 110 milliards de dollars, c’est American Tower, qui gère des actifs immobiliers assez particuliers, puisque sont ce sont des infrastructures télécom pour les opérateurs mobiles. Ce fonds emploie un peu plus de 5’000 collaborateurs. Avec une rentabilité de presque 2,4 %. C’est dans la moyenne des fonds de placement immobiliers suisses.

3. Le trosième plus gros fonds, Crown Castle, pèse 77 milliards de dollars, pour une rentabilité de 3,35 % fin mars 2022. Lui aussi est spécialisé dans la gestion d’infrastructures Telecom. Il emploie environ 4’500 personnes.

4. Quatrième du classement, Public Storage, se spécialise dans l’entreposage en libre-service. C’est la plus grande entreprise du secteur aux États-Unis, avec une présence également en Europe. À noter qu’elle ne se limite pas qu’à l’immobilier, puisqu’elle propose toute une série de service à ses clients, comme par exemple la vente d’emballages pour entreposer ses affaires. Le fonds emploie un peu plus de 5’000 personnes, pour une capitalisation boursière de 66 milliards de dollars, et une rentabilité de 2,14 %.
 

Le premier fonds résidentiel n’est que dixième

5. Vient ensuite Equinix, actif dans un secteur complètement différent puisque ce sont les datacenters. Là encore l’entreprise n’est pas uniquement active dans l’immobilier, puisqu’elle propose aussi à ses clients des services d’hébergement, de connectivité et de support. Le fond emploie plus de 10’000 personnes, pèse environ 65 milliards de dollars en bourse, pour une rentabilité de 1,74 %.

6. La plus forte rentabilité – un peu plus de 5% - parmi ces géants de l’Immobilier indirect, est affichée par le groupe Simon Property Group. Il est pourtant actif dans un secteur que beaucoup considèrent comme sinistré : les centres commerciaux. A la différence près que ce fonds possède plusieurs centres très haut de gamme, qui accueillent des marques de luxe, a priori moins touchées par la crise. Le fond pèse presque 50 milliards de dollars, il gère environ 22,5 millions de m2 de surfaces commerciales ! Essentiellement en Amérique du Nord et en Asie. Il emploie un peu plus de 3’000 personnes.

7. On continue avec Welltower, qui se spécialise dans les infrastructures du secteur de la santé avec une capitalisation boursière de 43 milliards de dollars, et une rentabilité de 2,6 %. Avec une toute petite équipe, d’environ 500 personnes.

8. On s’enfonce un peu dans le classement, pour ne pas rendre cette liste trop fastidieuse, et on arrive au dixième rang, AvalonBay. Nous le retenons parce que c’est le premier fonds de la liste qui se focalise sur l’immobilier résidentiel. Il pèse environ 35 milliards de dollars, pour une rentabilité de 2,6 %. Pas très différente de la rentabilité des fonds immobiliers suisses spécialisés dans le même secteur. Dans son dernier rapport annuel, AvalonBay indiquait posséder environ 80'000 appartements, essentiellement dans les grands centres urbains américains. Il emploie un peu plus de 3’000 personnes.
 

En comparaison, les fonds suisses sont des nains

On le constate à la lecture cette liste, ce sont d’autres chiffres, d’autres montants que ceux que publient les fonds que nous connaissons en Suisse. Pour rappel, il y a une quarantaine de fonds de placement immobiliers côtés dans notre pays, avec un rendement sur distribution moyen d’environ 2,4 %. De ce point de vue, on est dans la moyenne des géants américains dont nous venons de parler.
 

La vraie différence, bien entendu, c’est la taille. La capitalisation boursière totale de tous les fonds immobiliers côtés en Suisse se monte à environ 60 milliards de francs, le plus gros, UBS Swiss Sima, pesant un peu plus de 10 milliards. C’est-à-dire environ 10 fois moins que le géant américain Prologis. Ce qui n’est pourtant, finalement, pas si mal, quand on se souvient de la différence de taille entre les deux économies, et qu’on se rappelle que la plupart des fonds suisses se concentre quasi exclusivement sur l’immobilier helvétique.
 

Olivier Toublan, Immoday