Envolée des prix immobiliers dans les stations

Veille immobilière 5, mars 2022
 

Avec une hausse de presque 14% ces trois dernières années, l’immobilier des stations a repris du poil de la bête. Comme les loyers grimpent aussi, les rendements restent élevés. Avec quand même de grandes différences selon les régions.

Les stations n’intéressent pas beaucoup les investisseurs institutionnels ni les fonds de placement immobiliers. Trop compliqué, trop cher, trop aléatoire, des immeubles pas assez grands, trop de copropriétés. Pourtant, c’est un marché immobilier qui offre toujours des rendements intéressants, grâce aux progressions constantes des loyers et un secteur qui a connu une forte hausse des prix, presque 14%, depuis 2019, selon une étude de RealAdvisor. Autant dans les stations huppées que dans celles plus abordables.
 

Ceci après quelques années assez molles : à peine 1% de hausse annuelle moyenne entre 2011 et 2018, voire des baisses dans certaines stations, pourtant réputées, comme Gstaad, Villars ou St Moritz. Avec quand même une hausse moyenne, en Suisse, de 23% ces dix dernières années.

Des hausses différentes selon les régions
 

Comment expliquer la forte hausse depuis 2019 ? Pour RealAdvisor, une forte demande, accentuée par la pandémie et la volonté de quitter les villes, et une offre limitée « a rapidement saturé les offres disponibles », ce qui a mécaniquement entraîné les prix à la hausse.
 

Avec des différences notables selon les régions. « Les cantons d’Uri, Lucerne, Obwald et Saint-Gall ont vu les prix moyens de certaines de leurs stations progresser de 40%, soit une hausse près de deux fois supérieure à la moyenne des stations suisses (23%) entre 2011 et 2021 ». À l’inverse, les stations de Suisse occidentale connaissent une croissance inférieure à la moyenne, à 21% pour le Valais et 19% pour Berne. Quant aux stations du canton de Vaud, elles ont connu l’augmentation la plus modeste sur les dix dernières années, avec 7.5%,

Les critères qui font monter les prix
 

Selon les experts de RealAdvisor, plusieurs critères influencent les prix. La corrélation est positive avec l’altitude des pistes, le nombre de remontées mécaniques, le nombre de kilomètres de pistes, la durée d’ouverture annuelle du domaine skiable et son accessibilité depuis les aéroports de Zurich ou de Genève. Sans oublier les afters ! « Les stations sont d’autant plus prisées qu’elles offrent des activités supplémentaires en dehors du ski ».
 

Si le prix du m2 grimpe, les loyers suivent, dans les stations les plus recherchées, grâce à une demande soutenue. Par exemple à Zermatt, où, selon RealAdvisor, le revenu mensuel moyen était de 4'155 francs en septembre 2020 alors qu’il a atteint 5'391 francs en septembre 2021. Dès lors, les rendements demeurent élevés, « avec une valeur locative qui représente entre 2.5% et 3.5% de rendement brut sur la plupart des grandes stations. »
 

Pour autant, toutes ces grandes stations n’ont pas connu la même hausse des prix de leur immobilier. « Si les stations des Grisons comme Parsenn-Davos, Scuol-Motta Naluns, Falera, Arosa, Laax et d’Obwald incluant Engelberg se sont appréciées de plus de 21% sur la période, Gstaad, Schönried et Saint-Moritz ont connu une croissance plus faible comprise entre 0 et 6%. » Selon les experts de RealAdvisor, ces dernières attirent davantage des personnes souhaitant s’installer plutôt que d’acheter des résidences secondaires. « La demande serait ainsi moins forte et expliquerait une augmentation des prix du mètre carré moins marquée. »

Le paradoxe des stations moins cotées

C’est a priori étonnant, mais les stations les plus abordables, avec des domaines skiables de plus basse altitude ou plus restreints, ont, elles aussi, connu une forte hausse des prix immobiliers, « comparable à celle des stations haut de gamme depuis 2019 (+13.8% contre 14.1%) ». C’est que la demande est également forte, mais pour des biens et des raisons différentes. « Certains acheteurs se rabattent sur les stations plus abordables pour des raisons financières mais aussi par un manque de disponibilité des biens à l’achat dans les stations plus haut de gamme. Par ailleurs, il semblerait que les acheteurs ne cherchent pas seulement la pratique du ski alpin, mais de plus en plus un accès à une résidence secondaire (voire permanente ou semi-permanente) proche de la nature, rapidement accessible en famille. » Ce qui compte donc le plus, dans ce cas, ce n’est pas tant la qualité du domaine skiable que le temps de trajet. « De plus en plus de personnes cherchent à acheter un bien dans les stations dont ils peuvent bénéficier tout au long de l’année, d’où l’importance accrue d’un accès rapide depuis les grands centres urbains en Suisse ».
 

Olivier Toublan pour Immoday