Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Publication du rapport annuel audité au 31.03.2022 / Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.03.2022

Edmond De Rothschild Real Estate Sicav

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Publication du rapport annuel audité au 31.03.2022 / Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.03.2022
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Circulaires internes

 

 

RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

 

Edmond Rothschild Real Estate SICAV (CH0124238004)

 

Publication du rapport annuel audité au 31.03.2022

 

Les très bons résultats annuels d’ERRES au 31 mars 2022 témoignent de la capacité du gestionnaire à créer de la valeur sur un portefeuille de qualité. 

 

·        Paiement d’un dividende stable à CHF 3.60, avec un coefficient de distribution de 99.97%, à valider par l’Assemblée Générale du 19 juillet 2022.

·        Baisse du taux de pertes sur loyers à un niveau record de 2.25% représentatif de la qualité des immeubles et du travail réalisé par le gestionnaire.

·        Augmentation de 13.0% du résultat net grâce aux acquisitions de qualité réalisées, à une gestion dynamique des immeubles et à une bonne maîtrise des coûts du fonds : TER (GAV) en baisse à 0.61%.

·        Forte progression du rendement de placement à 7.16% avec une contribution importante des gains en capitaux non réalisés.

·        Déploiement de nombreuses initiatives de durabilité visant une baisse des consommations d’énergie du parc existant et une amélioration du confort des locataires.

 

Compte de résultat

Au 31 mars 2022, le résultat net de l’exercice, reprenant les revenus et charges courantes, enregistre une progression de 13.0% pour s’établir à CHF 48.8 millions.

 

Les produits sont en hausse de 21.4% par rapport à l’exercice précédent. Cette hausse provient essentiellement des revenus liés à l’augmentation de capital de septembre 2021 et aux revenus issus des nouvelles acquisitions. La progression à périmètre constant des états locatifs contribue positivement grâce au déploiement progressif de réserves locatives en portefeuille. 

 

Le taux de perte sur loyer à la fin de l’exercice s’établit à 2.25% de l’état locatif total contre un niveau de 3.33% lors de l’exercice précédent. Cette baisse est principalement expliquée par le travail d’anticipation des enjeux locatifs du gestionnaire et de ses partenaires ainsi que par la qualité des immeubles acquis durant l’exercice.

 

Les charges immobilières progressent par rapport à l’exercice précédent qui avait été marqué par la pandémie et un retard dans le déploiement des investissements prévus. Nous commençons par ailleurs à entrevoir les impacts financiers de la mise en œuvre d’une politique de durabilité ambitieuse. La charge fiscale se stabilise en pourcentage des revenus malgré la récente hausse des valeurs fiscales des immeubles résidentiels à Genève. Finalement les coûts de fonctionnement du fonds (TER) sont réduits à 0.61% de la fortune totale contre 0.68% lors de l’exercice précédent.

 

Le gain en capital non réalisé de l’exercice, après déduction de la charge d’impôt latente y relative, se monte à CHF 67.6 millions reflétant une bonne situation économique et un dynamisme toujours très fort sur le marché des transactions. Les immeubles résidentiels bien localisés et les nouvelles constructions contribuent majoritairement à cette plus-value. Le taux d’escompte réel moyen s’établit à 2.61% contre 2.99% à la fin du précédent exercice. 

 

Le résultat total de l’exercice 2021/22 se monte à CHF 119.6 millions, en forte progression par rapport à l’exercice précédent.

 

Le gain réalisé se monte à CHF 3.2 millions, essentiellement dû à la plus-value réalisée sur la vente de l’immeuble commercial sis Baslerstrasse 37/Ringstrasse 1 à Olten (SO).

 

Le résultat disponible pour être distribué s’élève à CHF 81.1 millions (soit 5.90 CHF/action). Le Conseil d’administration proposera à l’Assemblée Générale des Actionnaires une distribution stable à CHF 3.60 par action, soit CHF 49.5 millions. Sur cette base, le coefficient de distribution s’établit à 99.97%.

 

Pour un deuxième exercice consécutif le rendement de placement dépasse 5.00% et s’établit en 2021/22 à un niveau record de 7.16%.

 

Bilan

Le coefficient d’endettement au 31 mars 2022 s’établit à 31.05%. Le gestionnaire a souhaité tirer avantage des conditions de financement attractives pour augmenter temporairement l’endettement de la SICAV. Le taux d’intérêt moyen pondéré poursuit sa baisse pour afficher un niveau de 0.72% contre 0.95% un an plus tôt. Les renouvellements se font à des taux inférieurs aux échéances arrivant à terme tandis que les nouvelles acquisitions sont financées à des taux très attractifs.

 

Avec trente-et-une nouvelles acquisitions et deux cessions d’immeubles, le portefeuille au 31 mars 2022 est composé de 134 immeubles, représentant une fortune immobilière totale de MCHF 2'286.

 

En intégrant les achats à terme signés, la prédominance de l’affectation résidentielle est confirmée avec 59.1% d’objets résidentiels, 18.2% d’objets mixtes et 22.7% d’objets commerciaux. Les biens commerciaux sont principalement exposés à des locataires de qualité qui ont bien traversé la crise et qui sont engagés sur des baux à long terme. 

 

L’exposition du portefeuille au canton de Genève s’est fortement renforcée pour atteindre 51.6% à la fin de l’exercice. Le canton de Vaud suit avec une allocation de 23.0% puis viennent Fribourg avec 8.1% et Zurich avec 4.6% pour les principaux.

 

La valeur nette d’inventaire avant distribution du dividende et après déduction des impôts de liquidation atteint 125.54 CHF/action, en hausse de 3.97% par rapport à l’exercice précédent. 

 

 

Durabilité

La période 2021/22 a été l’occasion pour le Gestionnaire d’accélérer la mise en œuvre de son plan d’action en matière d’enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance. Concrètement, nous souhaitons relever les actions et réussites suivants : 3ème place dans le Trophée SIG-eco21 des propriétaires engagés grâce aux actions d’optimisations effectuées sur le parc Genevois, 65,7 t CO2 d’économies grâce à l’installation de 35 boitiers dotés de technologie intelligente d’optimisation de la production de chaleur, audits de nos installations photovoltaïques existantes et lancement de six nouveaux projets d’installations photovoltaïques et finalement la livraison de plusieurs immeubles à loyers contrôlés ou subventionnés. 

 

En conformité avec sa stratégie d’amélioration de la durabilité du stock d’actifs existants, ERRES a fait, durant l’exercice, l’acquisition de plusieurs immeubles anciens nécessitant des investissements afin d’améliorer leur état. L’intégration de ces immeubles impacte donc les indicateurs clés de durabilité ne reflètent pas directement cet engagement et ces actions : les émissions moyennes du parc progressent à 26.6 kgCO/m2, l’indice de dépense de chaleur moyen augmente à 338 MJ/m2 et la notation du Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) baisse à 2,05.

 

Le renforcement en interne du Gestionnaire couplé à la mise en place d’un écosystème d’experts offre aujourd’hui une capacité plus grande de gestion des enjeux liés à la durabilité. Nous visons une accélération du rythme de rénovations énergétiques. 

 

 

Transactions

L’exercice 2021/22 a été très dynamique sur le front des transactions puisque ce ne sont pas moins de 31 nouveaux immeubles qui ont rejoint le portefeuille tandis que 2 immeubles ont été vendus. La valeur de marché des nouveaux actifs s’élève à CHF 591.3 millions alors que les deux ventes représentent un montant cumulé de CHF 22.8 millions. Cette croissance a été financée notamment par l’augmentation de capital de septembre 2021. 

 

Les acquisitions se sont portées en grande majorité sur des immeubles résidentiels existants dans d’excellentes localités des cantons de Genève et de Vaud. Ces immeubles offrent une belle réserve locative que le Gestionnaire souhaite déployer dans le temps tout comme un potentiel d’optimisation du niveau de charges.

 

ERRES a également fait l’acquisition de deux immeubles commerciaux existants offrant un potentiel de densification en résidentiel à moyen terme : Genève 92 à Thônex (GE) où un permis préalable a été délivré et Hohlstrasse 176/186-188 à Zürich (ZH) où la zone laisse entrevoir des gabarits de tours. 

Deux projets de construction neuf ont par ailleurs fait leur entrée dans le portefeuille : François-Jacquier 12-14-18 à Chêne-Bourg (GE) pour un immeuble résidentiel contrôlé et Schützenmattstrasse 14 à Bülach (ZH) pour un immeuble de bureaux. 

 

Au cours de l’exercice 2021/2022, la SICAV a souhaité profiter du contexte de marché favorable pour réaliser la vente des immeuble Baslerstrasse 37 à Olten (SO) et Giulio Vicari 30 à Lugano (TI). Le travail de repositionnement effectué sur l’immeuble d’Olten a permis de dégager une plus-value intéressante de plus de CHF 3 millions après prise en compte de la charge fiscale. La vente de l’immeuble de Lugano, actif non-stratégique acheté en portefeuille, s’est conclue aux niveaux d’achats et de dernière valorisation.

 

Finalement, ERRES est engagée, à fin mars 2022, pour l’achat à terme d’un portefeuille de 13 immeubles résidentiels sur les cantons de Genève et de Vaud ainsi que pour l’achat d’un immeuble résidentiel à Genève et d’un projet de construction à Nyon (VD) pour un montant d’investissement total d’environ CHF 133.0 millions.

 

Constructions et rénovations

Les trois immeubles du Quartier de l’Etang à Vernier (GE) ont été livrés en novembre 2021. La commercialisation des 253 logements, offrant tous des loyers contrôlés, fut un réel succès. Le quartier a pris vie et les premiers retours de locataires sont positifs. Le rendement net de 3.30% sur un prix de revient de MCHF 164.6 est très attractif dans le marché actuel. 

 

Les deux immeubles du projet Bläuacker II à Köniz (BE) ont également pu être livrés sur cet exercice. La commercialisation des logements a été couronnée de succès et toutes les surfaces commerciales à l’exception d’une sont louées avec des baux longs terme et des locataires de qualité. Le rendement net de 3.88% sur un prix de revient de MCHF 20.9 est également très attractif dans le marché actuel.

 

Le Gestionnaire a terminé le projet de surélévation de deux étages et de rénovation énergétique sur l’immeuble Prulay 37 à Meyrin (GE). Cet immeuble possède désormais 16 appartements supplémentaires et a reçu une labélisation Minergie pour la rénovation. L’investissement total de CHF 4.6 millions qui génère un rendement brut de 5.60% et une amélioration notable des indicateurs de durabilité. 

 

L’immeuble sis Sources 22 à Genève (GE) a commencé sa transformation : 5 appartements ont été rénovés totalement ou créés durant cet exercice. En mai 2022, le chantier de rénovation de l’enveloppe et de labelisation Minergie a quant à lui débuté. 

 

A Yverdon-les-Bains (VD), la tour sise Moulins 131-133, a bénéficié durant l’exercice d’une mise en conformité aux normes de protection incendie pour immeubles de grandes hauteurs ainsi qu’une rénovation des parties communes : hall d’entrée, boîte aux lettres et cages d’escaliers.

 

Le Gestionnaire a par ailleurs lancé plusieurs avant-projets de valorisation de parcelles existantes. Des projets intéressants de surélévation, rénovation ou densification devraient voir le jour dans les prochains exercices.  

 

Covid-19

L’impact de la crise sanitaire sur l’exercice 2021/22 d’ERRES est limité aux gratuités de loyers octroyées durant l’exercice précédent mais comptabilisées sur cet exercice pour un montant de moins CHF 100’000, soit 0.10% des revenus totaux de l’exercice. 

 

Perspectives

La stratégie définie par le Conseil d’administration et mise en œuvre par le Gestionnaire offre au Compartiment Swiss des perspectives intéressantes. Les principes suivants gouvernent le développement du portefeuille :

-         Prépondérance sur la Suisse romande grâce au réseau professionnel du Gestionnaire et concentration sur le Canton de Genève, qui se distingue par sa demande locative.

-         Croissance du portefeuille axée sur le secteur résidentiel avec une allocation stratégique maximum de 33% sur l’immobilier commercial qui se concentre sur des immeubles bien localisés, de qualité et avec des perspectives locatives à long terme.

-         Consolidation du taux d’endettement afin de l’inscrire durablement dans la cible 25%-28%.

-         Maintien du dynamisme de l’activité d’investissement afin d’intégrer des immeubles de qualité dans des localisations urbaines ou des objets avec potentiel de création de valeur.

-         Poursuite de la croissance du dividende et étalement sur plusieurs années du versement de la contribution des gains réalisés sur les cessions.

-         Amélioration constante de l’empreinte énergétique et sociale en visant un impact concret et mesurable sur les immeubles et les locataires.

-         Déploiement des réserves de valeur intrinsèques du portefeuille en rénovant les objets locatifs ou en développant des potentiels de construction.

-         Maîtrise des risques locatifs grâce à une gestion dynamique et proactive des immeubles.

-         Maîtrise des dépenses et frais du fonds en cherchant à optimiser au mieux la profitabilité des loyers encaissés.

 

L’équipe de gestion est convaincue que ces axes stratégiques permettront de se distinguer dans un environnement immobilier complexe.


 

 

Sources : Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA

 

 

GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

 

 

 

Edmond Rothschild Real Estate SICAV (CH0124238004)

 

Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.03.2022

Die sehr guten Jahresergebnisse von ERRES zum 31. März 2022 verdeutlichen die Fähigkeit des Vermögensverwalters, in einem hochwertigen Portfolio Wertsteigerungen zu erzielen.

 

        Ausschüttung einer stabilen Dividende von CHF 3.60 mit einem Ausschüttungskoeffizienten von 99.97%, die von der Generalversammlung am 19. Juli 2022 bestätigt werden soll.

·        Rückgang der Mietausfallrate auf ein Rekordniveau von 2.25%, was die Qualität der Immobilien und die von dem Vermögensverwalter geleistete Arbeit bestätigt.

·        Steigerung des Nettoergebnisses um 13.0% durch qualitativ hochwertige Zukäufe, eine dynamische Immobilienverwaltung und eine gute Steuerung der Fondskosten: Rückgang des TER (GAV) auf 0.61%

·        Deutliche Steigerung der Anlagerendite auf 7.16 mit  einem  erheblichen  Beitrag  der nicht realisierten Kapitalgewinne.

·        Umsetzung zahlreicher Nachhaltigkeitsinitiativen, durch die der Energieverbrauch des bestehenden Gebäudeparks gesenkt und der Komfort der Mieter verbessert werden soll..

 

Erfolgsrechnung

Per 31. März 2022 verzeichnete der Nettoertrag des Geschäftsjahres – unter Berücksichtigung der laufenden Einnahmen und Ausgaben – eine Steigerung von 13.0% und erreichte CHF 48.8 Mio.

 

Die Erträge stiegen um 21.4% im Vergleich zum Vorjahr. Diese Steigerung liegt im Wesentlichen an den Einnahmen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung vom September 2021 und den Mietzinseinnahmen durch Neuakquisitionen. Der konstante Anstieg der Mieteinnahmen trägt dank der allmählichen Ausschöpfung von Mietzinsreserven im Portfolio positiv zur Performance bei.

 

Die Mietausfallrate am Ende des Geschäftsjahres beträgt 2.25% der Gesamtmieteinnahmen gegenüber einem Niveau von 3.33% im Vorjahr. Dieser Rückgang ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass der Vermögensverwalter und seine Partner die mit der Vermietung verbundenen Herausforderungen vorweggenommen haben sowie auf die Qualität der im Laufe des Geschäftsjahres erworbenen Immobilien.

 

Der Liegenschaftsaufwand ist im Vergleich zum Vorjahr, das von der Pandemie und der Verzögerung geplanter Investitionen geprägt war, gestiegen. Darüber hinaus beginnen wir, die finanziellen Auswirkungen der Umsetzung einer ehrgeizigen Nachhaltigkeitspolitik zu sehen. Im Verhältnis zu den Einnahmen stabilisierte sich die Steuerlast trotz des jüngsten Anstiegs der Steuerwerte von Wohngebäuden in Genf. Und schließlich wurden die Betriebskosten des Fonds (TER) auf 0.61% des Gesamtvermögens gegenüber 0.68% im Vorjahr reduziert.

 

Der nicht realisierte Kapitalgewinn des Geschäftsjahres nach Abzug der entsprechenden latenten Steuerlast beläuft sich auf CHF 67.6 Mio., was auf eine gute wirtschaftliche Situation und eine nach wie vor sehr starke Dynamik am Transaktionsmarkt hindeutet. Dabei sind es insbesondere Wohnimmobilien an guten Lagen und Neubauten, die überwiegend zu diesem Wertzuwachs beitragen. Der durchschnittliche reale Diskontsatz liegt bei 2.61% gegenüber 2.99% am Ende des Vorjahres.

 

Das Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr 2021/22 ist im Vergleich zum Vorjahr auf CHF 119.6 Mio. deutlich gestiegen. Der realisierte Gewinn beläuft sich auf CHF 3.2 Mio. und ist im Wesentlichen auf den mit dem Verkauf des Geschäftshauses Baslerstrasse 37/Ringstrasse 1 in Olten (SO) realisierten Erlös zurückzuführen.

 

Das zur Ausschüttung verfügbare Ergebnis beläuft sich auf CHF 81.1 Mio. (d. h. 5.90 CHF/Anteil). Anlässlich der Generalversammlung wird der Verwaltungsrat den Anteilseignern eine stabile Ausschüttung in Höhe von CHF 3.60 je Anteil, also eine Ausschüttung in Höhe von CHF 49.5 Mio. vorschlagen. Auf dieser Grundlage beträgt die Ausschüttungsquote 99.97%.

 

Die Anlagerendite überschreitet ein zweites Geschäftsjahr in Folge 5.00% und erreicht 2021/22 ein Rekordniveau von 7.16%.

 


Bilanz

Per 31. März 2022 belief sich der Schuldenquote auf 31.05%. Der Fondsmanager wollte die attraktiven Finanzierungsbedingungen nutzen, um die Verschuldung der SICAV vorübergehend zu erhöhen. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz setzt seinen Rückgang weiter fort und beläuft sich jetzt auf 0.72% gegenüber 0.95% vom Vorjahr. Neuabschlüsse zur Refinanzierung von Krediten am Ende ihrer Laufzeit erfolgen zu niedrigeren Zinssätzen als bisher und neue Akquisitionen können zu sehr attraktiven Zinssätzen finanziert werden.

 

Mit einunddreissig neuen Akquisitionen und zwei verkauften Gebäuden besteht das Portfolio per 31. März 2022 aus 134 Immobilien, was einem Immobilienvermögen von insgesamt CHF 2'286 Mio. entspricht.

 

Durch die Integration der unterzeichneten Terminkäufe wurde die starke Gewichtung der Wohnimmobilien mit 59.1% Wohnobjekten, 18.2% gemischten Objekten und 22.7% Gewerbeimmobilien weiter gefestigt. Die Gewerbeimmobilien sind hauptsächlich an hochwertige Mieter vermietet, die die Krise gut überstanden haben und mit denen langfristige Mietverträge bestehen.

 

Der Anteil des Portfolios im Kanton Genf ist zum Ende des Geschäftsjahres stark auf 51.6% angestiegen. Auf den Kanton Waadt entfällt eine Allokation in der Höhe von 23.0% und daran schliessen sich Freiburg mit 8.1% und Zürich mit 4.6% als die wichtigsten Immobilienstandorte an. Der Nettoinventarwert vor Dividendenausschüttung und nach Abzug der Liquidationssteuern beträgt CHF 125.54 pro Aktie und ist damit um 3.97% höher als im Vorjahr.

 

Nachhaltigkeit

Im Zeitraum 2021/22 nutzte der Vermögensverwalter die Gelegenheit, die Umsetzung seines Massnahmenplanes in Bezug auf die Umwelt-, Sozial- und Governance-Herausforderungen zu beschleunigen. Konkret möchten wir folgende Massnahmen und Erfolge erreichen: 3. Platz im Wettbewerb SIG-eco21 der engagierten Immobilien-Eigentümer dank der Optimierungsmassnahmen im Genfer Immobilienbestand, 65.7 t eingesparte CO2-Emissionen dank der Installation von 35 intelligenten Steuerungseinheiten zur Optimierung der Wärmeerzeugung, Audits unserer bestehenden Photovoltaikanlagen und Lancierung von sechs neuen Projekten für Photovoltaikanlagen und schliesslich die Fertigstellung mehrerer Gebäude mit kontrollierten oder subventionierten Mieten.

 

In Übereinstimmung mit ihrer Strategie zur Verbesserung der Nachhaltigkeit des bestehenden Gebäudebestands hat ERRES im Laufe des Geschäftsjahres mehrere Altbauten erworben, für deren Sanierung Investitionen erforderlich sind. Da diese Immobilien nicht direkt mit diesem Engagement und diesen Massnahmen im Einklang stehen, wirkt sich ihre Integration auf die wesentlichen Nachhaltigkeitsindikatoren aus: Die durchschnittlichen Emissionen des Gebäudeparks steigen auf 26.6 kg CO2/m2, der durchschnittliche Wärmeverbrauchsindex steigt auf 338 MJ/m2 und die Bewertung im Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) geht auf 2.05 zurück.

 

Die interne Stärkung des Vermögensverwalters in Verbindung mit der Einrichtung eines Experten-Ökosystems bietet heute bessere Möglichkeiten zur Verwaltung der nachhaltigkeitsbezogenen Herausforderungen. Wir streben eine Beschleunigung der energetischen Sanierungen an.

 

Transaktionen

Das Geschäftsjahr 2021/22 war im Bereich der Transaktionen sehr dynamisch, schliesslich sind insgesamt 31 neue Immobilien in das Portfolio aufgenommen und 2 Gebäude verkauft worden. Der Marktwert der neuen Gebäude beträgt CHF 591.3 Mio., während sich der kumulierte Wert der beiden Verkäufe auf CHF 22.8 Mio. beläuft. Dieses Wachstum wurde insbesondere durch die Kapitalerhöhung im September 2021 finanziert.

 

Die Zukäufe konzentrierten sich überwiegend auf bestehende Wohnliegenschaften in ausgezeichneten Gemeinden der Kantone Genf und Waadt. Diese Gebäude bieten eine schöne Mietreserve, die der Verwalter im Laufe der Zeit ausschöpfen will, und ebenso stellen sie ein Potenzial zur Optimierung der Betriebskosten dar.

 

ERRES hat zudem den Erwerb von zwei bestehenden Gewerbeimmobilien mit mittelfristigem Wohnverdichtungspotenzial abgeschlossen: Genève 92 in Thônex (GE), wo eine Vorabgenehmigung ausgestellt wurde, und an der Hohlstrasse 176/186-188 in Zürich (ZH), wo in der Zonierung auch Hochhäuser vorgesehen sind.

 

Zudem wurden zwei Neubauprojekte in das Portfolio aufgenommen: François-Jacquier 12-14-18 in Chêne-Bourg (GE) für ein Wohnhaus mit kontrollierten Mieten und an der Schützenmattstrasse 14 in Bülach (ZH) für ein Bürogebäude.

 

Im Geschäftsjahr 2021/2022 wollte die SICAV von dem günstigen Marktumfeld profitieren, um die Liegenschaften an der Baslerstrasse 37 in Olten (SO) und Giulio Vicari 30 in Lugano (TI) zu verkaufen. Dank der Neupositionierung der Liegenschaft Olten konnte unter Berücksichtigung der Steuerbelastung ein interessanter Mehrwert von über CHF 3 Mio. geschaffen werden. Der Verkauf der Immobilie in Lugano, die als nicht-strategische Liegenschaft in einem Portfolio gekauft wurde, konnte in Höhe des Kaufpreises und der letzten Bewertung abgeschlossen werden.

 

ERRES hat Ende März 2022 den Kauf eines Portfolios von 13 Wohngebäuden in den Kantonen Genf und Waadt sowie den Kauf eines Wohnhauses in Genf und eines Bauprojekts in Nyon (VD) mit einer Gesamtinvestition in Höhe von rund CHF 133 Mio. zugesagt.


 

Bau- und Renovationsprojekte

Die drei Gebäude im Stadtteil Quartier de l‘Etang in Vernier (GE) wurden im November 2021 übergeben. Die Vermarktung der 253 Wohnungen, die alle mit kontrollierten Mietzinsen angeboten werden, war ein voller Erfolg. Das Viertel ist lebendig und die ersten Rückmeldungen der Mieter sind positiv. Auf den Gestehungskosten in Höhe von CHF 164.6 Mio. beläuft sich die Nettorendite auf 3.30% und ist damit im aktuellen Markt sehr attraktiv.

 

Die beiden Gebäude im Projekt Bläuacker II in Köniz (BE) sind ebenfalls übergeben worden. Die Vermarktung der Wohnungen war erfolgreich und bis auf eine konnten alle Gewerbeflächen mit langfristigen Verträgen an qualitativ hochwertige Mieter vermietet werden. Auf den Gestehungskosten in Höhe von CHF 20.9 Mio. beläuft sich die Nettorendite auf 3.88% und ist damit im aktuellen Markt ebenfalls sehr attraktiv.

 

Der Vermögensverwalter hat das Projekt zur Aufstockung des Gebäudes Prulay 37 in Meyrin (GE) um zwei zusätzliche Geschosse und zur energetischen Sanierung abgeschlossen. Das Gebäude verfügt nun über 16 zusätzliche Wohnungen und hat dank der Renovierung ein Minergie-Label erhalten. Mit der Gesamtinvestition in Höhe von CHF 4.6 Mio. wird eine Bruttorendite von 5.60% und eine deutliche Verbesserung der Nachhaltigkeitsindikatoren erzielt.


Am Gebäude Sources 22 in Genf (GE) wurde mit dem Umbau begonnen: Im Laufe des Geschäftsjahres sind 5 Wohnungen komplett renoviert oder geschaffen worden. Im Mai 2022 haben die Renovierungsarbeiten an der Gebäudehülle mit dem Ziel des Minergie-Labels begonnen.

 

In Yverdon-les-Bains (VD) wurde das Hochhaus Moulins 131-133 im Geschäftsjahr an die Brandschutznormen für Hochhäuser angepasst und die Gemeinschaftsbereiche renoviert: Eingangshalle, Briefkasten und Treppenhaus.

 

Darüber hinaus hat der Vermögensverwalter mehrere Vorprojekte zur Bewertung bestehender Parzellen angestossen. In den nächsten Jahren dürften interessante Aufstockungs-, Renovierungs- oder Verdichtungsprojekte realisiert werden.

 

COVID-19

Die Auswirkungen der Gesundheitskrise auf das Geschäftsjahr 2021/22 von ERRES ist auf die Mietzinserlasse beschränkt, die im Vorjahr eingeräumt wurden, aber im laufenden Geschäftsjahr verbucht werden und sich auf einen Betrag von -CHF 100’000, also 0.10% des Gesamtertrags des Geschäftsjahres, belaufen.

 

Ausblick

Die vom Verwaltungsrat festgelegte und vom Vermögensverwalter umzusetzende Strategie ist für den Teilfonds Swiss mit interessanten Perspektiven verbunden. Die folgenden Grundsätze bestimmen die Entwicklung des Portfolios:

-         Hauptaugenmerk auf die französischsprachige Schweiz dank des professionellen Netzwerks des Vermögensverwalters und Konzentration auf den Kanton Genf, der sich durch seine Mietnachfrage abhebt.

-         Portfoliowachstum mit Fokussierung auf den Wohnsektor und einem strategischen Höchstanteil von 33 % an Gewerbeimmobilien, die sich auf gut gelegene Qualitätsimmobilien konzentrieren und langfristige Mietpotenziale bieten.

-         Konsolidierung der Fremdkapitalquote, um sich dauerhaft im Zielbereich zwischen 25 % und 28 % zu bewegen.

-         Erhalt der dynamischen Investitionstätigkeit, um Qualitätsimmobilien an städtischen Lagen oder Objekte mit Wertschöpfungspotenzial ins Portfolio zu integrieren.

-         Dividendenwachstum und Verteilung der Auszahlung der bei den Verkäufen erzielten Gewinne auf mehrere Jahre.

-         Konstante Verbesserung des energetischen und gesellschaftlichen Abdrucks durch Fokussierung auf konkrete und messbare Massnahmen bei den Immobilien und den Mietern.

-         Entwicklung des Bestandes-Portfolios durch Renovierung der Mietobjekte oder Entwicklung von Baupotenzialen.

-         Kontrolle der Mietrisiken dank eines dynamischen und proaktiven Managements der Immobilien.

-         Kontrolle der Ausgaben und Kosten des Fonds, indem eine bestmögliche Profitabilität der eingenommenen Mieten angestrebt wird.


 

Das Managementteam ist überzeugt, dass diese strategischen Ausrichtungen es erlauben werden, sich in einem komplexen Immobilienumfeld abzuheben.

 

 

 

Quelle : Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA

 

 



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Rapport annuel (31.03.2022) FR-DE.pdf...