Novavest Real Estate AG - Résultat très satisfaisant au premier semestre 2022 / Sehr erfreuliches Ergebnis im 1. Halbjahr 2022

Novavest Real Estate Ag

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Novavest Real Estate AG - Résultat très satisfaisant au premier semestre 2022 / Sehr erfreuliches Ergebnis im 1. Halbjahr 2022
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Circulaires internes

 

 

RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL 

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Novavest Real Estate AG - Résultat très satisfaisant au premier semestre 2022 (CH0212186248)

 

Annonce événementielle selon l’art. 53 RC

 

Publication du rapport semestriel non audité au 30.06.2022

 

·         Valeur du portefeuille immobilier à CHF 790.2 millions, +7% par rapport à la fin de l'année 2021$

·         La part résidentielle des revenus locatifs théoriques est à 60%

·         La part résidentielle des revenus locatifs théoriques est à 60%

·         Bénéfice y compris réévaluations à CHF 11.2 million, +6% par rapport S1 2021

·         Net Asset Value à CHF 43.35 par action nominative

·         Remboursement de valeur nominale de CHF 1.65 par action nominative 13 juin 2022

 

Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange : NREN) a bien réussi dans un environnement économique et de marché difficile, et a réalisé de nouveau un résultat très réjouissant au cours du premier semestre 2022. Le résultat d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) a progressé de 6% à CHF 15.4 millions (S1 2021 : CHF 14.5 millions) et le bénéfice, réévaluations comprises, a également augmenté de 6% à CHF 11.2 millions (S1 2021 : CHF 10.6 millions).

 

Les activités de location, des modernisations ainsi que des investissements dans des immeubles de placement sélectionnés et le développement des projets en cours ont été au cœur de nos activités opérationnelles. La valeur du portefeuille immobilier a augmenté de 7% à CHF 790.2 millions (31.12.2021 : CHF 741.3 millions). La variation de valeur est imputable à l’acquisition d’un immeuble commerciale à Volketswil/ZH (CHF +31.3 millions), à des investissements dans des immeubles de placement (CHF +5.2 millions) et dans les projets de développement et de transformation (CHF +6.0 millions) ainsi qu’aux effets positifs des réévaluations sur l’ensemble du portefeuille (CHF +6.4 millions).

 

Le résultat du 1er semestre 2022 en détail

Revenu locatif théorique sur les immeubles de placement de CHF 30.9 millions p.a.

Le revenu locatif théorique des immeubles de placement (sans les projets) s’élevait au 30 juin 2022 sur une base annualisée à CHF 30.9 million (S1 2021 : CHF 26.1 millions). La part des revenus locatifs provenant de l’usage résidentiel était 60% à la date de référence du 30 juin 2022 (30.06.2021 : 62%).

 

Compte de résultat au 1er semestre 2022

Au cours du premier semestre 2022, le revenu locatif net a progressé de 13% à CHF 14.2 millions (S1 2021 : CHF 12.6 millions). Cette augmentation s’explique principalement par les revenus locatifs supplémentaires dégagés par les quatre immeubles acquis au cours du deuxième semestre 2021 à Moosseedorf, Ostermundigen, Schaffhouse et St-Gall. Au niveau des revenus locatifs, au cours du premier semestre 2022, il n’a plus été enregistré des réductions de loyer en raison du coronavirus (S1 2021 : CHF 0.2 million). Le rendement net des objets de placement durant le premier semestre 2022 a atteint 3.3% (S1 2021 : 3.7%). Le taux de vacance des immeubles de placement (hors projets) était de 4.7% (31.12.2021 : 3.7% ; 30.06.2021 : 4.3%).

 

Suite au développement du portefeuille, les charges directes liées aux immeubles de placement loués ont grimpés à CHF 2.4 millions (S1 2021 : CHF 2.0 millions). Les charges de personnel ont atteint CHF 0.4 million (S1 2021 : CHF 0.4 million), et les honoraires de conseil CHF 0.6 million (S1 2021 : CHF 0.5 million). Les frais de gestion de CHF 1.9 million (S1 2021 : CHF 1.5 million) comprennent les honoraires de gestion dus à Nova Property Fund Management AG à hauteur de CHF 1.5 million (S1 2021 : CHF 1.3 million) ainsi que les impôts sur le capital et les autres dépenses administratives pour un total de CHF 0.3 million (S1 2021 : CHF 0.2 million).

 

L’estimation de marché du portefeuille immobilier (51 immeubles de placement et 3 projets) par l’expert immobilier indépendant Wüest Partner AG a fait ressortir un résultat des réévaluations de CHF 6.4 millions (S1 2021 : CHF 6.3 millions).

 

Novavest Real Estate AG a réalisé un résultat d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) de 15.4 millions (S1 2021 : CHF 14.5 millions). Les charges financières nettes ont légèrement progressé à CHF 1.5 million (S1 2021 : CHF 1.2 million). Les impôts sur les bénéfices se sont élevés pour la période sous revue 2022 à CHF 2.7 millions (S1 2021 : CHF 2.6 millions).

 

Le bénéfice, réévaluations comprises, s’est établi à CHF 11.2 millions (S1 2021 : CHF 10.6 millions), ce qui correspond à une progression de 6%. Le bénéfice hors réévaluations a augmenté de 10% pour atteindre CHF 6.0 millions (S1 2021 : CHF 5.5 millions). Compte tenu de l’augmentation de capital réalisée l’année précédente (30 juin 2021), le nombre moyen d’actions nominatives en circulation pour le calcul du bénéfice par action pour l’exercice 2022 s’élève à 7 711 434 (S1 2021 : 7 072 385). Le bénéfice par action était CHF 1.45, réévaluations comprises, et CHF 0.78, hors réévaluations (S1 2021 : CHF 1.50, réévaluations comprises, et CHF 0.77, hors réévaluations).

 

Une base de capital solide

Les capitaux propres au 30 juin 2022 s’élèvent à CHF 334.3 millions (31.12.2021 : CHF 335.8 millions), avec un solide ratio de capitaux propres de 41.7% (31.12.2021 : 44.7%). Cette variation des capitaux propres s’explique par le remboursement de la valeur nominale de CHF 1.65 par action nominative pour un montant total de CHF 12.7 millions et par la contribution au bénéfice du premier semestre 2022 de CHF 11.2 millions. La valeur nette d’inventaire (Net Asset Value) par action nominative a atteint CHF 43.35 (31.12.2021 : CHF 43.55 ; 30.06.2021 : CHF 41.12).

 

Les engagements hypothécaires à court et à long terme à la date du bilan atteignent au total CHF 430.2 millions (31.12.2021 : CHF 380.2 millions). Sur ce montant, 52% étaient assortis de taux d’intérêts fixes de plus de trois ans. La durée résiduelle moyenne des engagements financiers était au 30 juin 2022 de 3.1 ans (31.12.2021 : 3.7 ans). Le taux d’intérêt moyen des engagements hypothécaires a atteint 0.7%, durant le premier semestre 2022 (S1 2021 : 0.8%). Le taux de nantissement des immeubles par des tiers était de 54.4% (31.12.2021 : 51.3%).

 

 

Perspectives

Le 17 juin 2022, la Banque nationale suisse a durci sa politique monétaire pour la première fois depuis de nombreuses années et relevé son taux directeur de 0.5 points de pourcentage à moins 0.25%. Elle réagit ainsi à l’augmentation continue de l’inflation qui, au mois de juin 2022, a atteint en Suisse 3.4% (par rapport au même mois de l’année précédente). La forte augmentation des prix de l’énergie et des matières premières depuis l’éclatement de la guerre en Ukraine, les problèmes globaux qui affectent les chaînes d’approvisionnement suite à la pandémie de coronavirus et l’évolution incertaine des tensions géopolitiques en Europe ont ouvert la voie à un environnement économique fait de risques et d’incertitudes.

 

Sur le marché suisse de l’immobilier, il n’a pas été constaté jusqu’ici de modifications des prix des transactions pour des objets bien situés. En Suisse, compte tenu de la croissance démographique et de la stagnation relative de l’activité de construction, la demande de logements devrait continuer à rester dynamique. Le besoin de placement des investisseurs tant institutionnels que privés de façon plus générale tout comme les prix que ceux-ci sont prêts à payer pour leurs transactions immobilières vont certainement se maintenir à un niveau élevé.

 

Au cours du deuxième semestre 2022, Novavest se concentrera, conformément à la décision prise en début d’année par le conseil d’administration, sur la croissance organique du portefeuille immobilier, en procédant le cas échéant à des optimisations de portefeuille. Il sera bien entendu toujours possible de saisir d’éventuelles opportunités d’acquisitions dans le cadre de la stratégie de placement. Les trois projets de développement à Lucerne (jusqu’à la fin 2022), Neuhausen (jusqu’au premier semestre 2023) et St-Gall (jusqu’en automne 2024) suivent leur cours, et on s’attend d’eux, une fois terminés, un effet positif sur la part de résidentiel au sein du portefeuille, et un net potentiel d’augmentation de la valeur.

 

Sources : Novavest Real Estate AG 

 

 

GESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Novavest Real Estate AG - Sehr erfreuliches Ergebnis im 1. Halbjahr 2022 (CH0212186248)

 

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

 

Veröffentlichung des Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 30.06.2022

  • Wert des Immobilienportfolios bei CHF 790.2 Millionen, +7% gegenüber Jahresende 2021
  • 60% Wohnanteil am Soll-Mietertrag
  • EBIT +6% auf CHF 15.4 Millionen gesteigert
  • Gewinn inkl. Neubewertungen bei CHF 11.2 Millionen, +6% gegenüber Vorjahresperiode
  • Net Asset Value CHF 43.35 pro Namenaktie
  • Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro Namenaktie am 13. Juni 2022 ausbezahlt

Die Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange: NREN) konnte sich in einem anspruchsvollen Markt- und Wirtschaftsumfeld gut behaupten und erzielte im ersten Halbjahr 2022 wiederum ein sehr erfreuliches Ergebnis. Das EBIT verbesserte sich um 6% auf CHF 15.4 Millionen (H1 2021: CHF 14.5 Millionen) und der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg stieg ebenfalls um 6% auf CHF 11.2 Millionen (H1 2021: CHF 10.6 Millionen).

 

Im Fokus der operativen Geschäftstätigkeiten standen Vermietungsaktivitäten, Modernisierungen sowie Investitionen in ausgewählte Renditeliegenschaften und in die laufenden Projektentwicklungen. Der Wert des Immobilienportfolios erhöhte sich um 7% auf CHF 790.2 Millionen (31.12.2021: CHF 741.3 Millionen). Zu dieser positiven Entwicklung beigetragen haben der Zukauf einer Geschäftsliegenschaft in Volketswil (CHF +31.3 Millionen), Investitionen in Renditeliegenschaften (CHF +5.2 Millionen) und in die Entwicklungs-/Umbauprojekte (CHF +6.0 Millionen) sowie positive Neubewertungseffekte im Gesamtportfolio (CHF +6.4 Millionen).

 

Halbjahresergebnis 2022 im Detail

Soll-Mietertrag Renditeliegenschaften bei CHF 30.9 Millionen p.a.

Die Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften (ohne Projekte) beliefen sich per 30. Juni 2022 annualisiert betrachtet auf CHF 30.9 Millionen (H1 2021: CHF 26.1 Millionen). Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung beträgt per Bilanzstichtag 60% (30.06.2021: 62%).

 

Erfolgsrechnung 1. Halbjahr 2022

Der Netto-Mietertrag erhöhte sich im ersten Halbjahr 2022 um 13% auf CHF 14.2 Millionen (H1 2021: CHF 12.6 Millionen). Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf die zusätzlichen Mieterträge der vier im Verlauf des zweiten Halbjahrs 2021 erworbenen Liegenschaften in Moosseedorf, Ostermundigen, Schaffhausen und St. Gallen zurückzuführen. Bei den Mieteinnahmen sind in der Berichtsperiode 2022 keine Corona-bedingten Mietzinserlasse mehr angefallen (H1 2021: CHF 0.2 Millionen). Die Nettorendite auf den Anlageobjekten lag im ersten Halbjahr 2022 bei 3.3% (H1 2021: 3.7%). Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften (ohne Projekte) belief sich auf 4.7% (31.12.2021: 3.7%; 30.06.2021: 4.3%).

 

Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften erhöhte sich als Folge des Portfolioausbaus auf CHF 2.4 Millionen (H1 2021: CHF 2.0 Millionen). Der Personalaufwand betrug CHF 0.4 Millionen (H1 2021: CHF 0.4 Millionen) und der Beratungsaufwand bezifferte sich auf CHF 0.6 Millionen (H1 2021: CHF 0.5 Millionen). Der Verwaltungsaufwand lag bei CHF 1.9 Millionen (H1 2021: CHF 1.5 Millionen) und umfasst das Verwaltungshonorar an die Nova Property Fund Management AG in der Höhe von CHF 1.5 Millionen (H1 2021: CHF 1.3 Millionen) sowie Kapitalsteuern und übrigen Verwaltungsaufwand von total CHF 0.3 Millionen (H1 2021: CHF 0.2 Millionen).

 

Die Marktbewertung des Immobilienportfolios (51 Renditeliegenschaften und 3 Projekt-Liegenschaften) durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 6.4 Millionen (H1 2021: CHF 6.3 Millionen).

 

Novavest Real Estate AG erzielte ein Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von CHF 15.4 Millionen (H1 2021: CHF 14.5 Millionen). Der Nettofinanzaufwand erhöhte sich leicht auf CHF 1.5 Millionen (H1 2021: CHF 1.2 Millionen). Die Ertragssteuern im Berichtszeitraum 2022 betrugen CHF 2.7 Millionen (H1 2021: CHF 2.6 Millionen).

 

Der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg lag bei CHF 11.2 Millionen (H1 2021: CHF 10.6 Millionen), was einem Anstieg von 6% entspricht. Der Gewinn ohne Neubewertungserfolg erhöhte sich um 10% und erreichte CHF 6.0 Millionen (H1 2021: CHF 5.5 Millionen). Durch die Kapitalerhöhung im Vorjahr (30. Juni 2021) erhöhte sich die Anzahl der durchschnittlich ausstehenden Namenaktien zur Berechnung der EPS auf 7'711'434 für die Berichtsperiode 2022 (H1 2021: 7'072'385), somit resultiert ein Gewinn pro Aktie inkl. Neubewertungserfolg von CHF 1.45 bzw. exkl. Neubewertungserfolg von CHF 0.78 (H1 2021: CHF 1.50 inkl. Neubewertungserfolg bzw. CHF 0.77 exkl. Neubewertungserfolg).

 

Solide Kapitalbasis

Das Eigenkapital per 30. Juni 2022 beläuft sich auf CHF 334.3 Millionen (31.12.2021: CHF 335.8 Millionen) mit einer soliden Eigenkapitalquote von 41.7% (31.12.2021: 44.7%). Die Veränderung des Eigenkapitals begründet sich durch die Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro Namenaktie im Gesamtbetrag von CHF 12.7 Millionen und den Gewinnbeitrag des ersten Halbjahrs 2022 von CHF 11.2 Millionen. Der Net Asset Value pro Namenaktie lag bei CHF 43.35 (31.12.2021: CHF 43.55; 30.06.2021: CHF 41.12).

 

Die kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten summieren sich per Bilanzstichtag auf CHF 430.2 Millionen (31.12.2021: CHF 380.2 Millionen). Davon sind 52% mit Zinsbindungen von über 3 Jahren abgesichert. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2022 war 3.1 Jahre (31.12.2021: 3.7 Jahre), der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten belief sich im ersten Halbjahr 2022 auf 0.7% (H1 2021: 0.8%). Der Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften betrug per Bilanzstichtag 54.4% (31.12.2021: 51.3%).

 

Ausblick

Die Schweizerische Nationalbank hat per 17. Juni 2022 erstmals seit vielen Jahren ihre Geldpolitik verschärft und den Leitzins um 0.5 Prozentpunkte auf minus 0.25% erhöht. Sie reagiert damit auf die anhaltend steigende Inflation, die im Juni 2022 in der Schweiz bei 3.4% lag (gegenüber Vorjahresmonat). Die seit dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine kräftig gestiegenen Energie- und Rohstoffpreise, die globalen Lieferkettenprobleme als Folge der Coronapandemie und der ungewisse Verlauf der geopolitischen Spannungen in Europa führen zu Unsicherheiten und Risiken im wirtschaftlichen Umfeld.

 

Bislang konnten im schweizerischen Immobilienmarkt keine Veränderungen der Transaktionspreise für Objekte an guten Lagen festgestellt werden. Die Nachfrage nach Wohnraum dürfte in der Schweiz aufgrund des Bevölkerungswachstums und der eher stagnierenden Neubautätigkeit weiterhin dynamisch bleiben. Der Anlagebedarf institutioneller wie auch privater Anleger ganz generell wie auch die Zahlungsbereitschaft bei Immobilientransaktionen werden wohl weiterhin auf hohem Niveau verharren.

 

In der zweiten Jahreshälfte 2022 wird sich die Gesellschaft, wie vom Verwaltungsrat per Anfang des Jahres beschlossen, auf organisches Wachstum des Immobilienportfolios mit allfälligen Portfoliooptimierungen fokussieren. Einzelne Akquisitions-Opportunitäten entlang der Anlagestrategie können selbstverständlich nach wie vor wahrgenommen werden. Die drei Entwicklungsprojekte in Luzern (bis Ende 2022), Neuhausen (bis erstes Halbjahr 2023) und St. Gallen (bis Herbst 2024) werden weiter vorangetrieben und nach dem jeweiligen Abschluss wird sowohl ein positiver Effekt auf die Wohnnutzungsquote im Portfolio, als auch ein deutliches Wertsteigerungspotenzial erwartet.

 

Quelle : Novavest Real Estate AG

 



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Offizielle Mitteilungen (11.08.2022) DE.pdf...

Halbjahresbericht (30.06.2022) DE.pdf...