Allreal Holding AG - Résultat semestriel 2022 convaincant / Überzeugendes Halbjahresergebnis 2022

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Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Allreal Holding AG - Résultat semestriel 2022 convaincant / Überzeugendes Halbjahresergebnis 2022
(6574)

Circulaires internes

RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL 

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Communication ad hoc selon l’art. 53 RC

 

Allreal Holding AG - Résultat semestriel 2022 convaincant (CH0008837566)  

 

Publication du rapport semestriel non audité au 30.06.2022

 

Glattpark, le 24 août 2022: Au premier semestre 2022, Allreal a enregistré une augmentation appréciable du résultat opérationnel par rapport à l’exercice précédent. Dans le secteur d’activité Immobilier, l’entreprise a enregistré un très bon résultat grâce au développement du portefeuille et à des vacances toujours faibles. Dans l’entreprise générale, le résultat est stable et la marge brute a progressé dans les activités de tiers. Pour l’ensemble de l’année 2022, Allreal accroît la prévision concernant le résultat opérationnel à au moins CHF 135 millions.

 

Au premier semestre 2022, Allreal a enregistré un résultat opérationnel de CHF 81,8 millions (premier semestre 2021: CHF 79,1 millions). Dans une comparaison annuelle, cela correspond à une augmentation de 3,4%. En comparaison avec la même période de l’exercice précédent, le résultat de l’entreprise y compris l’effet de réévaluation a cependant baissé de 25,7% à CHF 82,7 millions (premier semestre 2021: CHF 111,3 millions). L’effet de réévaluation de CHF 1,1 million avant impôts est resté plat et donc nettement en deçà de la valeur de l’exercice précédent (premier semestre 2021: CHF 41,8 millions).

 

Le secteur d’activité Immobilier accroît les produits locatifs grâce au développement du portefeuille en Suisse romande

Dans le secteur d’activité Immobilier, les produits locatifs augmentent de 4,9% à CHF 106,8 millions. Les raisons de cette forte croissance sont le développement du portefeuille d’immeubles de rendement en Suisse romande, l’évolution des vacances et les faibles coûts immobiliers. Les produits locatifs théoriques annuels résultant de la croissance du portefeuille en Suisse romande représentent quelque CHF 14,0 millions en tout. Eu égard aux objets en construction ou en développement en Suisse romande, il semble probable que les produits locatifs continueront d’augmenter ces prochaines années.

 

Il n’y a pas eu de changements dans le portefeuille au premier semestre 2022. Le taux de vacances cumulé est resté stable par rapport à la date de référence du bilan de la fin 2021, ressortant à un très faible niveau de 1,5%.

 

Allreal mène des discussions avec plusieurs clients importants à propos de renouvellements précoces des contrats. Durant la période sous revue, l’entreprise a enregistré un succès avec l’immeuble de la Vulkanstrasse 106 à Zurich Altstetten. Bien que le locataire principal de longue date restitue une partie de la surface précédemment louée à la fin de l’année 2023, il a conclu un nouveau contrat de bail de longue durée jusqu’en 2028. Allreal a déjà trouvé des solutions attrayantes et à long terme pour environ la moitié des surfaces libérées. Une grande partie de ces surfaces sera reprise par un établissement privé de formation pour une durée de 20 ans. La durée résiduelle pondérée des contrats de bail à durée déterminée portant sur tous les immeubles commerciaux est de 5,3 ans à la date de référence du bilan (31.12.2021: 5,7 ans).

 

Pour l’ensemble de l’exercice 2022, Allreal table sur une évolution stable et aucune augmentation significative du taux de vacances cumulé, compte tenu de la grande qualité de la gestion et du fait qu’aucun contrat de bail important ne doit plus être renouvelé cette année.

 

La charge directe pour les immeubles de rendement de CHF 10,8 millions n’a que légèrement augmenté malgré un portefeuille plus large (premier semestre 2021: CHF 10,0 millions). Eu égard aux projets de rénovation et de transformation qui ne débuteront qu’au deuxième semestre 2022, on peut tabler sur une augmentation du taux des charges immobilières pour l’ensemble de l’année 2022.

 

Malgré des produits locatifs plus élevés, le rendement net des immeubles de rendement a baissé de 0,3 point de pourcentage par rapport à la période de comparaison en raison des appréciations de l’année précédente. Le rendement net ressort néanmoins à un niveau attrayant de 3,9% (premier semestre 2021: 4,2%)

 

L’évaluation des immeubles de placement établie le 30 juin 2022 par l’évaluateur immobilier externe se traduit par une appréciation minimale de CHF 1,1 million. À la date de référence, la valeur totale du portefeuille des immeubles de placement s’élevait à CHF 5,13 milliards (31.12.2021: CHF 5,11 milliards). La valeur de marché des immeubles résidentiels était de CHF 1,66 milliard et celle des immeubles commerciaux de CHF 3,30 milliards. La valeur de marché des immeubles de placement en construction s’élevait à CHF 164,5 millions.

 

Au premier semestre 2022, le secteur d’activité Immobilier a généré un résultat de l’entreprise hors effet de réévaluation de CHF 70,6 millions (premier semestre 2021: CHF 66,1 millions). La part dans le résultat opérationnel du groupe est de 85,6%.

 

Résultat stable de l’entreprise générale et marge brute améliorée

Durant la période sous revue, le secteur d’activité Immobilier a généré un résultat au titre de l’entreprise générale de CHF 34,9 millions (premier semestre 2021: CHF 37,5 millions).

 

Ce résultat s’explique notamment par la réussite des ventes d’immeubles en développement. La marche des affaires de la division Réalisation reste difficile et une gestion efficace des risques revêt une importance primordiale. On observe parfois une hausse significative des prix, et les difficultés d’approvisionnement de différents matériels compliquent la gestion des délais. Une grande flexibilité des processus de travail reste de mise dans ce contexte. L’un dans l’autre, la division a fait ses preuves dans ce champ de tension.

 

C’est aussi à cause de ces influences que le résultat de la Réalisation de l’entreprise générale de CHF 13,4 millions au premier semestre 2022 est inférieur à celui de la période de comparaison (premier semestre 2021: CHF 15,2 millions). La marge brute réalisée avec le développement et l’exécution de projets pour des tiers ressortait à 11,2% après 9,1% à la fin de l’année 2021 et 11,4% au premier semestre 2021. La rentabilité de la division Réalisation évolue ainsi de nouveau en direction du niveau visé de 12%.

 

Durant la période sous revue, Allreal a vendu un terrain des réserves de développement. À Rümlang (ZH), l’entreprise s’est séparée du dernier élément partiel de la réserve de développement Bäuler, profitant ainsi des prix actuellement élevés des terrains à bâtir. Conjointement avec les ventes d’une propriété résidentielle à Winterthour (ZH) et de trois projets en Suisse romande, la vente d’immeubles en développement s’est traduite par un résultat appréciable de CHF 15,6 millions (premier semestre 2021: CHF 18,4 millions).

 

Les projets en développement et de construction en Suisse alémanique et en Suisse romande se déroulent conformément aux prévisions. Le volume des projets menés à bien dans la division Réalisation a légèrement baissé par rapport à la même période de l’année précédente à CHF 155,5 millions (premier semestre 2021: CHF 160,5 millions). Sur ce total, CHF 120,0 millions, soit 77,2%, correspondaient à des projets tiers et CHF 35,5 millions, soit 22,8%, à des propres projets.

 

À la date de référence, la réserve de travail garantie était d’environ CHF 608 millions et couvrait l’emploi des capacités existantes sur près de deux ans.

 

Au premier semestre 2022, le secteur d’activité Entreprise générale a réalisé un résultat de l’entreprise de CHF 11,9 millions (premier semestre 2021: CHF 14,6 millions). Cela correspond à une part du résultat opérationnel du groupe de 14,4%.

 

Financement stable et à long terme

À la date de référence, les dettes financières n’ont que légèrement augmenté de CHF 15,8 millions à CHF 2,74 milliards, malgré le versement aux actionnaires en avril 2022. Le taux d’intérêt moyen pour les dettes financières était d’à peine 0,63% au 30 juin 2022. La durée moyenne de la contrainte de taux d’intérêt était de 41 mois.

 

Au cours des prochains mois, Allreal étudiera des mesures de financement par des fonds étrangers sur le marché des capitaux afin de remplacer en temps utile les hypothèques à taux fixe arrivant à échéance. Cela permettra également une augmentation de la contrainte de taux d’intérêt jusqu’à la fin de l’exercice 2022.

 

Au 30 juin 2022, le ratio de fonds propres était de 44,1%, le net gearing de 107,3% et le taux de couverture des intérêts de 11,7 (31.12.2021: 44,1% / 103,7% / 12,9)

 

Mise en œuvre des premières mesures de la stratégie de développement durable

Allreal s’est fixée des objectifs ambitieux dans la stratégie de développement durable élaborée l’année précédente. Les premières mesures visant à atteindre ces objectifs ont été concrétisées au premier semestre 2022. Ainsi, l’entreprise a identifié plusieurs immeubles pour lesquels le développement à grande échelle des installations photovoltaïques débutera au deuxième semestre 2022. Le développement des bornes de recharge afin de promouvoir l’électromobilité est également en cours de réalisation. Au premier semestre 2024, Allreal équipera au moins 20% des places de stationnement des immeubles de rendement avec des bornes de recharge. Ces deux initiatives représentent un volume d’investissement d’environ CHF 10,0 millions.

 

Amélioration des perspectives pour l’ensemble de l’année 2022

Le premier semestre 2022 a été marqué par la hausse des prix et le retournement des taux d’intérêt engagé par les banques centrales. Malgré la forte hausse des taux longs, ceux-ci restent à un bas niveau dans une comparaison historique. L’évolution de la conjoncture en Suisse est solide et la demande de biens immobiliers suisses situés à des emplacements centraux est toujours aussi forte.

 

Pour l’exercice 2022, Allreal considère désormais que le résultat opérationnel sera au minimum de CHF 135,0 millions.

 

Source : Allreal-Gruppe

 

GESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR 

 

Allreal Holding AG - Überzeugendes Halbjahresergebnis 2022 (CH0008837566)  

 

Veröffentlichung des Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 30.06.2022

 

Glattpark, 24. August 2022: Allreal hat im ersten Halbjahr 2022 gegenüber dem Vorjahr eine erfreuliche Steigerung des operativen Unternehmensergebnisses erreicht. Im Geschäftsfeld Immobilien erzielte das Unternehmen ein sehr gutes Resultat dank des Portfolioausbaus und erneut tiefen Leerständen. In der Generalunternehmung resultierte ein stabiles Resultat und eine verbesserte Bruttomarge im Drittgeschäft. Für das Gesamtjahr 2022 erhöht Allreal die Prognose für das operative Unternehmensergebnis auf mindestens CHF 135 Millionen.

 

Im ersten Halbjahr 2022 hat Allreal ein über dem Vorjahr liegendes operatives Unternehmensergebnis von CHF 81.8 Millionen erzielt (1. Halbjahr 2021: CHF 79.1 Mio.). Im Jahresvergleich entspricht dies einer Zunahme von 3.4 Prozent.

 

Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt fiel indes im Vergleich zur Vorjahresperiode mit CHF 82.7 Millionen um 25.7 Prozent tiefer aus (1. Halbjahr 2021: CHF 111.3 Mio.). Der Neubewertungseffekt verlief mit CHF 1.1 Millionen vor Steuern flach und blieb damit deutlich hinter dem Vorjahreswert zurück (1. Halbjahr 2021: CHF 41.8 Mio.).

 

Geschäftsfeld Immobilien steigert Mieterträge aufgrund des Portfolioausbaus in der Romandie
Im Geschäftsfeld Immobilien erhöhten sich die Mieterträge um 4.9 Prozent auf CHF 106.8 Millionen. Die Gründe für das deutliche Wachstum sind der Ausbau des Renditeliegenschaftenportfolios in der Westschweiz, die Entwicklung der Leerstände und die geringen Liegenschaftskosten. Die jährlichen Soll-Mieterträge aus dem Portfoliozuwachs in der Westschweiz betragen insgesamt rund CHF 14 Millionen. Angesichts der sich im Bau oder in Entwicklung befindlichen Objekte in der Romandie ist absehbar, dass die Mieterträge auch in den nächsten Jahren weiter ansteigen werden.

 

Im ersten Halbjahr 2022 gab es keine Veränderungen im Portfolio. Die kumulierte Leerstandsquote blieb im Vergleich zum Bilanzstichtag von Ende Jahr 2021 stabil und notierte bei sehr tiefen 1.5 Prozent.

 

Mit mehreren Grosskunden führt Allreal Gespräche über frühzeitige Vertragsverlängerungen. Einen Erfolg erzielte das Unternehmen in der Berichtsperiode bei der Liegenschaft Vulkanstrasse 106 in Zürich Altstetten. Obwohl der langjährige Hauptmieter einen Teil der bisher gemieteten Fläche auf Ende des Jahres 2023 zurückgeben wird, schloss er für die verbleibenden Flächen einen neuen Mietvertrag bis 2028 ab. Für rund die Hälfte der freiwerdenden Flächen hat Allreal bereits attraktive und langfristige Anschlusslösungen gefunden. Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Mietverträge für alle Geschäftsliegenschaften beträgt per Stichtag 5.3 Jahre (31.12.2021: 5.7 Jahre).

 

Für das gesamte Geschäftsjahr 2022 rechnet Allreal mit einer stabilen Entwicklung und keiner nennenswerten Erhöhung der kumulierten Leerstandsquote, basierend auf der hohen Qualität der Bewirtschaftung und der Tatsache, dass im laufenden Jahr keine grösseren Mietverträge mehr zur Erneuerung anstehen.

 

Der direkte Aufwand für Renditeliegenschaften ist mit CHF 10.8 Millionen trotz grösserem Portfolio nur leicht angestiegen (1. Halbjahr 2021: CHF 10.0 Mio.). Angesichts mehrerer Sanierungs- und Umbauvorhaben, die erst im zweiten Halbjahr 2022 gestartet werden, ist von einer Zunahme der Liegenschaftenaufwandquote für das Gesamtjahr 2022 auszugehen.

 

Trotz der höheren Mieterträge fiel die Nettorendite der Renditeliegenschaften wegen der Aufwertungen im Vorjahr um 0.3 Prozentpunkte tiefer aus als in der Vergleichsperiode. Die Nettorendite notierte dennoch bei attraktiven 3.9 Prozent (1. Halbjahr 2021: 4.2%).

 

Die vom externen Liegenschaftenschätzer per 30. Juni 2022 erstellte Bewertung der Anlageliegenschaften resultierte in einer minimalen Aufwertung um CHF 1.1 Millionen. Am Stichtag belief sich der Gesamtwert des Portfolios der Anlageliegenschaften auf CHF 5.13 Milliarden (31.12.2021: CHF 5.11 Mia.). Der Marktwert der Wohnliegenschaften betrug CHF 1.66 Milliarden und jener der Geschäftsliegenschaften CHF 3.30 Milliarden. Der Marktwert der Anlageliegenschaften im Bau lag bei CHF 164.5 Millionen.

 

Im ersten Halbjahr 2022 erwirtschaftete das Geschäftsfeld Immobilien ein Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 70.6 Millionen (1. Halbjahr 2021: CHF 66.1 Mio.). Der Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe liegt bei 85.6 Prozent.

 

Stabiles Resultat in der Generalunternehmung und verbesserte Bruttomarge
In der Berichtsperiode erwirtschaftete das Geschäftsfeld einen Erfolg aus Generalunternehmung von CHF 34.9 Millionen (1. Halbjahr 2021: CHF 37.5 Mio.).

 

Das Resultat ist von Erfolgen aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften geprägt. In der Sparte Realisation bleibt der Geschäftsverlauf derweil anspruchsvoll, und ein gut funktionierendes Risikomanagement ist von zentraler Bedeutung. Einerseits sind teilweise deutliche Preissteigerungen zu beobachten, und andererseits führen Lieferengpässe bei verschiedenen Materialien zu Herausforderungen auf der Terminseite. In diesem Umfeld ist weiterhin hohe Flexibilität in den Arbeitsabläufen gefordert. Insgesamt hat sich die Sparte in diesem Spannungsfeld gut bewährt.

 

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung fiel auch wegen dieser Einflüsse im ersten Halbjahr 2022 mit CHF 13.4 Millionen tiefer aus als in der Vergleichsperiode (1. Halbjahr 2021: CHF 15.2 Mio.). Die mit der Entwicklung und Ausführung von Projekten für Dritte erzielte Bruttomarge notierte bei 11.2 Prozent nach 9.1 Prozent per Ende des Jahres 2021 und 11.4 Prozent im ersten Halbjahr 2021. Damit bewegt sich die Profitabilität der Sparte Realisation wieder in Richtung der angestrebten Zielmarke von 12 Prozent.

 

In der Berichtsperiode hat Allreal ein Grundstück aus den Entwicklungsreserven veräussert. In Rümlang ZH trennte sich das Unternehmen vom letzten Teilstück der Entwicklungsreserve Bäuler und profitierte dabei von den aktuell hohen Baulandpreisen. Zusammen mit den Verkäufen von Wohneigentum in Winterthur ZH und drei Projekten in der Westschweiz resultierte ein ansehnlicher Erfolg aus Verkauf Entwicklungsliegenschaften von CHF 15.6 Millionen (1. Halbjahr 2021: CHF 18.4 Mio.).

 

Die Entwicklungs- und Bauprojekte in der Deutsch- und der Westschweiz verlaufen gemäss den Erwartungen. Das abgewickelte Projektvolumen der Sparte Realisation sank im Vergleich zur Vorjahresperiode geringfügig auf CHF 155.5 Millionen (1. Halbjahr 2021: CHF 160.5 Mio.). Davon entfielen CHF 120.0 Millionen oder 77.2 Prozent auf Drittprojekte und CHF 35.5 Millionen oder 22.8 Prozent auf Eigenprojekte.

 

Am Stichtag lag der gesicherte Arbeitsvorrat bei rund CHF 608 Millionen und deckt die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten für knapp zwei Jahre ab.

 

Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte im ersten Halbjahr 2022 ein Unternehmensergebnis von CHF 11.9 Millionen (1. Halbjahr 2021: CHF 14.6 Mio.). Das entspricht einem Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe von 14.4 Prozent.

 

Langfristige und stabile Finanzierung
Per Stichtag erhöhten sich die Finanzverbindlichkeiten trotz erfolgter Auszahlung an die Aktionäre im April 2022 nur leicht um CHF 15.8 Millionen auf CHF 2.74 Milliarden. Der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten lag am 30. Juni 2022 bei tiefen 0.63 Prozent. Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung betrug 41 Monate.

 

Allreal wird in den nächsten Monaten Massnahmen zur Fremdkapitalfinanzierung am Kapitalmarkt prüfen, um auslaufende Festhypotheken rechtzeitig zu ersetzen. Dies wird auch eine Erhöhung der Zinsbindung bis zum Ende des Geschäftsjahres 2022 ermöglichen.

 

Die Eigenkapitalquote lag per 30. Juni 2022 bei 44.1 Prozent, das Net Gearing bei 107.3 Prozent und der Zinsdeckungsfaktor bei 11.7 (31.12.2021: 44.1% / 103.7% / 12.9).

 

Erste Massnahmen aus der Nachhaltigkeitsstrategie gehen in Umsetzung
Mit der im Vorjahr erarbeiteten Nachhaltigkeitsstrategie hat Allreal ambitionierte Ziele festgelegt. Erste Massnahmen zur Erreichung dieser Ziele gingen im ersten Halbjahr 2022 in Umsetzung. So hat das Unternehmen mehrere Liegenschaften identifiziert, bei welchen im zweiten Halbjahr 2022 der breit angelegte Ausbau der Photovoltaikanlagen gestartet wird. In Umsetzung ist auch der Ausbau der Ladestationen zur Förderung der Elektromobilität. Allreal rüstet bis im ersten Halbjahr 2024 mindestens 20 Prozent der Garagenparkplätze in den Renditeliegenschaften mit Elektroladestationen aus. Die beiden Initiativen umfassen ein Investitionsvolumen von rund CHF 10 Millionen.

 

Ausblick für das Gesamtjahr 2022 erhöht
Das erste Halbjahr 2022 war geprägt von der anziehenden Teuerung und der durch die Zentralbanken eingeleiteten Zinswende. Trotz dem sprunghaften Anstieg der langfristigen Zinsen sind diese im historischen Vergleich weiterhin auf tiefem Niveau. Die konjunkturelle Entwicklung in der Schweiz ist robust und die Nachfrage nach Schweizer Immobilien an zentralen Lagen ungebrochen.

 

Für das Geschäftsjahr 2022 geht Allreal neu davon aus, dass das operative Unternehmensergebnis bei mindestens CHF 135 Millionen liegen wird.

 

Quelle : Allreal-Gruppe

 



Communication officielle (24.08.2022) FR.pdf...

Offizielle Mitteilungen (24.08.2022) DE.pdf...

Halbjahresbericht (30.06.2022) DE.pdf...