Plazza AG - Comptes semestriels 2022 un résultat très solide / Halbjahresabschluss 2022 – sehr solides Ergebnis

Plazza Ag-Reg A

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Plazza AG - Comptes semestriels 2022 un résultat très solide / Halbjahresabschluss 2022 – sehr solides Ergebnis
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Circulaires internes

RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL 

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Zurich, le 1er septembre 2022

Annonce événementielle au sens de l’art. 53 RC

 

Plazza AG - Comptes semestriels 2022 un résultat très solide (CH0284142913)

 

Publication du rapport semestriel non audité au 30.06.2022

 

·         Avec CHF 13,1 mio, les revenus immobiliers ont pu être légèrement augmentés par rapport à l’année précédente (CHF 13,0 mio). Avec CHF 10,0 mio, le résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation est légèrement inférieur à celui de l’année précédente (CHF 10,3 mio), en raison de la hausse attendue des frais liés aux biens immobiliers. 

·         Le bénéfice hors réévaluation est resté inchangé par rapport à l’année précédente et se monte à CHF 8,6 mio.

·         Des facteurs liés au marché ainsi que l’avancement des projets de développement ont permis d’enregistrer des gains de réévaluation supplémentaires (CHF 9,2 mio contre CHF 35,5 mio l’année précédente), qui ont également contribué à un bénéfice de CHF 15,3 mio (CHF 35,6 mio l’année précédente).

·         À la date de clôture, tous les appartements de PLAZZA sont intégralement loués. Pour ce qui est des biens immobiliers commerciaux, de nouveaux contrats ont été conclus avec succès, contribuant à la réduction du taux de vacance temporaire au cours du deuxième semestre.

·         En ce qui concerne le projet de développement à Crissier, la pose de la première pierre, début mai 2022, a marqué un jalon supplémentaire dans la concrétisation d’un nouveau quartier réunissant des logements, une école, des locaux commerciaux ainsi que des commerces de quartier.

 

Au premier semestre 2022, PLAZZA a enregistré une très solide évolution. Le résultat d’exploi-tation avant amortissements et réévaluation se situe quasiment au même niveau que l’année précédente. Des facteurs liés au marché ainsi que l’avancement des projets de développe-ment ont, en outre, généré des gains de réévaluation qui, comme escompté, s’avèrent toute-fois inférieurs à ceux de l’année précédente, en raison de l’évolution générale du marché.

 

La situation locative est particulièrement réjouissante. De nouveaux contrats ont pu être con-clus, qui contribueront à la réduction du taux de vacance temporaire, en particulier au second semestre 2022.

 

Les projets de développement à Crissier et à Regensdorf vont bon train. À Crissier, la pose de la première pierre a marqué l’achèvement des travaux de terrassement et le début de la cons-truction de logements, de locaux commerciaux et d’une école. À Regensdorf, la révision du plan d’aménagement est très avancée suite à la prise de position de la commune au sujet de l’ébauche.

 

Au cours du premier semestre, PLAZZA a également implémenté les changements annoncés au sein du conseil d’administration et de la direction. L’assemblée générale a élu Peter Leh-mann président du conseil d’administration. Au début de l’année, le CFO Thomas Casata avait déjà repris, en sus, la direction en tant que CEO, tandis que Franziska Kunz a complété, peu après, la direction tricéphale en qualité de responsable gestion et portefeuille.

 

Résultats d’entreprise pour le premier semestre 2022

Les revenus immobiliers s’élèvent à CHF 13,1 mio (contre CHF 13,0 mio l’année précédente). Le taux de vacance des biens immobiliers en exploitation à la date de clôture reste inchangé à 4,4%. Avec CHF 10,0 mio, le résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation est légèrement inférieur à celui de l’année précédente (CHF 10,3 mio), en raison de la hausse attendue des frais liés aux biens immobiliers. Un résultat de réévaluation supplémentaire de CHF 9,2 mio (année précédente CHF 35,5 mio) a, par ailleurs, été enregistré. Si ce succès de réévaluation était notamment tributaire des facteurs liés au marché, l’avancement des projets de développement y a également contribué. Les facteurs liés au marché ont surtout été cons-tatés dans le secteur du logement où, en raison des taux d’intérêt prévisionnels encore revus à la baisse, les taux d’escompte utilisés lors de l’évaluation ont, une nouvelle fois, été adaptés à la baisse. Le bénéfice à l’issue du premier semestre a augmenté à CHF 15,3 mio (année pré-cédente CHF 35,6 mio). Abstraction faite du résultat de réévaluation, le bénéfice hors rééva-luation – à hauteur de CHF 8,6 mio – demeure pratiquement inchangé par rapport à l’année précédente.

 

Biens immobiliers résidentiels

Avec une part stable de 76% du revenu locatif net prévu, le résidentiel constitue le principal pilier de revenu de PLAZZA. Les biens résidentiels de PLAZZA se trouvent dans le segment tarifaire moyen et sont situés dans des emplacements de premier choix. Les appartements de ce type restent fortement demandés. Une fois de plus, aucun appartement de PLAZZA n’était inoccupé à la date de clôture. Le taux de vacance faible de 2,2% (période précédente 2,6%) du segment résidentiel au 30 juin 2022 est principalement dû aux places de parking et aux es-paces annexes non loués. Au cours de la période du rapport, des surfaces commerciales sup-plémentaires ont pu être louées dans le complexe résidentiel de Wallisellen, ce qui a contribué à réduire le taux de vacance.

 

Biens immobiliers commerciaux

En termes de revenus locatifs nets prévus, la part des biens immobiliers commerciaux de-meure inchangée à 21%. La plupart des bâtiments commerciaux de PLAZZA se trouvent à un emplacement d’exception bien desservi par les voies de circulation, à savoir le quartier Giesshübel, à Zurich, près du centre commercial Sihlcity. L’évolution globalement stable du marché au premier semestre 2022 s’est ainsi avérée réjouissante pour PLAZZA. Les surfaces de bureaux qui se sont libérées à Zurich ont pu être louées, à quoi s’ajoutent des prolongations de contrats. De nouveaux contrats de location ont pu être conclus dans le bien immobilier commercial existant à Crissier. Au second semestre 2022, ces développements se traduiront également par une réduction sensible du taux de vacance temporaire des biens immobiliers commerciaux, qui s’élève actuellement à 12,5% (période précédente 11,2%).

 

Projets de développement

Avec ses deux projets de développement à Crissier et à Regensdorf, PLAZZA jouit de perspec-tives prometteuses de moyen à long terme.

 

À Crissier, près de Lausanne, PLAZZA a lancé la première étape l’année dernière. Les travaux de terrassement ont été achevés comme prévu au cours de la période du rapport. La pose consécutive de la première pierre a donné le coup d’envoi de la construction de logements, de surfaces commerciales et d’une école. Cette première étape englobe environ deux tiers du projet, pour un volume d’investissement maximal de CHF 220 mio. La fin des travaux est pré-vue en 2024. Toujours au cours de la période du rapport, les pouvoirs publics ont entamé la réalisation attendue de la liaison rapide par bus avec Lausanne, qui contribuera à améliorer considérablement la desserte de ce nouveau quartier. Il n’en reste pas moins que les dévelop-pements internationaux actuels entraînent des répercussions sur les prix des matières pre-mières et occasionnent des difficultés d’approvisionnement. Ainsi, les risques de réalisation ont certes augmenté pour PLAZZA en termes de coûts et de délais, mais les hypothèses de planification n’ont pas dû être considérablement adaptées jusqu’ici.

 

Un nouveau quartier verra le jour sur l’ancien site industriel situé au nord de la gare de Re-gensdorf. PLAZZA dispose d’un site de développement attrayant dans cette zone centrale, à proximité immédiate de la gare. La révision du plan d’aménagement privé prescrit par la loi a continué à progresser suite à la prise de position de la commune au sujet de l’ébauche corres-pondante. La validation par le conseil d’administration et le dépôt sont attendus pour le deu-xième semestre 2022. La réalisation du projet de Regensdorf ne pourra commencer que dans trois à cinq ans au plus tôt, selon la rapidité avec laquelle les pouvoirs publics pourront procé-der aux adaptations nécessaires de l’infrastructure, telle l’extension des rues. Les dimensions du projet devraient correspondre au minimum à celles du lotissement de PLAZZA à Wallisellen. En raison de l’état encore peu concret du projet, le potentiel de loyer ne peut pas être évalué avec suffisamment de précision pour le moment.

 

Perspectives

Pour l’ensemble de l’année 2022, PLAZZA continue à tabler sur un développement majoritairement stable des affaires. Le résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation devrait être équivalent à celui de l’année précédente. Selon les prévisions actuelles, le taux de vacance des biens immobiliers en exploitation devrait repasser sous la barre des 4% durant le second semestre. Dans l’immédiat, il n’est pas encore possible d’évaluer dans quelle mesure les éventuelles interventions supplémentaires sur les taux par la Banque nationale suisse impacteront la situation du marché et, par conséquent, la réévaluation du portefeuille PLAZZA. Il en va de même pour l’impact que les développements internationaux – comprenant pénuries d’approvisionnement énergétique ou risques au niveau des délais et des coûts – pourraient avoir sur PLAZZA.

 

Grâce à sa stratégie poursuivie avec constance, PLAZZA continue à bénéficier d’un excellent positionnement: la nette concentration, tant d’un point de vue géographique que sectoriel, du portefeuille sur des biens résidentiels parfaitement desservis et jouissant d’une situation centrale a porté ses fruits et s’annonce tout aussi prometteuse à l’avenir.

 

Sources : Plazza AG 

 

 

GESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Zürich, 1. September 2022

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

 

Plazza AG – Halbjahresabschluss 2022: Sehr solides Ergebnis (CH0284142913)  

 

Veröffentlichung des Halbjahresberichts per 30.06.2022

 

·         Der Liegenschaftenertrag konnte mit CHF 13,1 Mio. gegenüber Vorjahr leicht gesteigert werden (Vorjahr CHF 13,0 Mio.). Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung liegt mit CHF 10,0 Mio. aufgrund des erwartet höheren Liegenschaftenaufwands leicht unter dem Vorjahr von CHF 10,3 Mio. 

·         Der Gewinn vor Neubewertung blieb gegenüber Vorjahr unverändert auf CHF 8,6 Mio.

·         Marktbedingte Faktoren wie auch Fortschritte in den Entwicklungsprojekten führten zu zusätzlichen Neubewertungserfolgen (CHF 9,2 Mio. gegenüber CHF 35,5 Mio. im Vorjahr), die ebenfalls zu einem Gewinn von CHF 15,3 Mio. beitrugen (Vorjahr CHF 35,6 Mio.).

·         Zum Stichtag sind sämtliche Wohnungen von PLAZZA vollvermietet. Bei den Geschäftsliegenschaften konnten erfolgreich neue Verträge abgeschlossen werden, die im zweiten Halbjahr zur Reduktion der temporären Leerstände beitragen.

·         Beim Entwicklungsprojekt in Crissier markierte die Grundsteinlegung Anfang Mai 2022 einen weiteren Meilenstein auf dem Weg zu einem neuen Quartier mit Wohnungen, einer Schule, Geschäftsräumen und Quartierläden.

 

PLAZZA hat sich im ersten Halbjahr 2022 sehr solide entwickelt. Das Betriebsergebnis vor Ab-schreibungen und Neubewertung liegt nahezu auf Vorjahresniveau. Marktbedingte Faktoren und Fortschritte in den Entwicklungsprojekten führten zusätzlich zu Neubewertungserfolgen, die, wie erwartet, aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung aber tiefer ausfallen als im Vorjahr.

 

Die Vermietungssituation ist sehr erfreulich. Neue Verträge konnten abgeschlossen werden, die vor allem im zweiten Halbjahr 2022 zur Reduktion der temporären Leerstände beitragen werden.

 

Die Entwicklungsprojekte in Crissier und Regensdorf sind auf Kurs. In Crissier hat die Grund-steinlegung den Abschluss der Erdarbeiten und den Baubeginn von Wohnungen, Geschäfts-räumen und einer Schule markiert. In Regensdorf ist die Überarbeitung des Gestaltungsplans nach Stellungnahme der Gemeinde zum Entwurf weit fortgeschritten.

 

PLAZZA hat im ersten Halbjahr auch die angekündigten Wechsel in Verwaltungsrat und Ge-schäftsleitung vollzogen. Die Generalversammlung hat Peter Lehmann zum Präsidenten des Verwaltungsrates gewählt. Zu Jahresbeginn hatte CFO Thomas Casata bereits zusätzlich die Geschäftsleitung als CEO übernommen und Franziska Kunz komplettierte kurz darauf als Lei-terin Bewirtschaftung und Portfolio die dreiköpfige Geschäftsleitung.

 

Unternehmensergebnis erstes Halbjahr 2022

Der Liegenschaftenertrag beläuft sich auf CHF 13,1 Mio. (Vorjahr CHF 13,0 Mio.). Der Leer-stand der Bestandesliegenschaften zum Bilanzstichtag beträgt unverändert 4,4 %. Das Be-triebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung liegt mit CHF 10,0 Mio. aufgrund des erwartet höheren Liegenschaftenaufwands leicht unter dem Vorjahr von CHF 10,3 Mio. Zu-sätzlich wurde nochmals ein Erfolg aus Neubewertung von CHF 9,2 Mio. (Vorjahr CHF 35,5 Mio.) verzeichnet. Dabei spielten einerseits marktbedingte Faktoren eine Rolle, andererseits trugen auch Fortschritte in den Entwicklungsprojekten zu diesem Neubewertungserfolg bei. Marktbedingte Faktoren liessen sich vor allem im Bereich Wohnen feststellen, wo in der Folge weiter gesunkener Verzinsungserwartungen die bei der Bewertung verwendeten Diskont-sätze nochmals nach unten angepasst wurden. Der Gewinn nach dem ersten Halbjahr sum-miert sich auf CHF 15,3 Mio. (Vorjahr CHF 35,6 Mio.). Ohne Berücksichtigung des Neubewer-tungserfolgs bleibt der Gewinn vor Neubewertung mit CHF 8,6 Mio. praktisch unverändert gegenüber Vorjahr.

 

Wohnliegenschaften

Wohnen ist mit einem stabilen 76 %-Anteil am Soll-Netto-Mietertrag zentraler Ertragspfeiler der PLAZZA. Die Wohnliegenschaften von PLAZZA liegen im mittleren Preissegment und an erstklassigen Standorten. Solche Wohnungen werden unverändert stark nachgefragt. Erneut stand zum Stichtag keine Wohnung von PLAZZA leer. Der Leerstand im Wohnsegment per 30. Juni 2022 von tiefen 2,2 % (Vorperiode 2,6 %) geht hauptsächlich auf nicht vermietete Park-plätze und Nebenflächen zurück. In der Berichtsperiode konnten weitere Gewerbeflächen in der Wohnliegenschaft in Wallisellen vermietet werden, was zur Reduktion des Leerstands bei-getragen hat.

 

Geschäftsliegenschaften

Gemessen am Soll-Netto-Mietertrag haben die Geschäftsliegenschaften einen Anteil von un-verändert 21 %. Der grössere Teil der Geschäftshäuser von PLAZZA liegt an attraktiver und verkehrstechnisch bester Lage im Zürcher Giesshübel-Quartier, nahe dem Einkaufscenter Sihlcity. So erwies sich auch die insgesamt stabile Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2022 für PLAZZA als erfreulich. Frei werdende Büroflächen in Zürich konnten vermietet werden, hinzu kamen Vertragsverlängerungen. In der bestehenden Geschäftsliegenschaft in Crissier konnten neue Mietverträge abgeschlossen werden. Diese Fortschritte werden im zweiten Halbjahr 2022 auch in einer wesentlichen Reduktion des temporären Leerstands der Ge-schäftsliegenschaften von derzeit 12,5 % (Vorperiode 11,2 %) ihren Niederschlag finden.

 

Entwicklungsprojekte

PLAZZA hat mit den zwei Entwicklungsprojekten in Crissier und Regensdorf mittel- bis langfris-tig weiterhin vielversprechende Aussichten.

 

In Crissier bei Lausanne hat PLAZZA im Vorjahr mit der Realisierung der ersten Etappe begon-nen. In der Berichtsperiode konnten die Erdarbeiten plangemäss abgeschlossen werden. Die anschliessende Grundsteinlegung war Auftakt zum Bau von Wohnungen, Geschäftsflächen und einer Schule. Die erste Etappe umfasst rund zwei Drittel des Projekts mit einem Investiti-onsvolumen von bis zu CHF 220 Mio. Die Fertigstellung der Etappe wird aus heutiger Sicht für das Jahr 2024 erwartet. Ebenfalls in der Berichtsperiode hat die öffentliche Hand mit der Re-alisierung der erwarteten Schnellbusverbindung nach Lausanne begonnen, die die Erschlies-sung dieses neuen Quartiers markant verbessern wird. Allerdings haben die aktuellen inter-nationalen Entwicklungen Auswirkungen auf Rohstoffpreise und Lieferengpässe. Damit haben sich zwar für PLAZZA die Realisierungsrisiken im Hinblick auf Kosten und Termine erhöht, die Planungsannahmen mussten aber bisher nicht wesentlich angepasst werden.

 

Auf dem ehemaligen Industriegebiet nördlich des Bahnhofs Regensdorf wird ein neues Quar-tier entstehen. PLAZZA besitzt in diesem Zentrumsgebiet, direkt am Bahnhof, ein attraktives Entwicklungsareal. Die Überarbeitung des gesetzlich vorgeschriebenen privaten Gestaltungs-plans ist nach der Stellungnahme der Gemeinde zum entsprechenden Entwurf weiter fortge-schritten. Mit der Freigabe durch den Verwaltungsrat und der Einreichung wird im zweiten Halbjahr 2022 gerechnet. Der Beginn der Realisierung des Projekts in Regensdorf ist frühes-tens in drei bis fünf Jahren möglich, abhängig davon, wie schnell die öffentliche Hand die not-wendigen Anpassungen der Infrastruktur wie beispielsweise Strassenerweiterungen realisie-ren kann. Die Grössenordnung des Projekts dürfte mindestens derjenigen der Überbauung von PLAZZA in Wallisellen entsprechen. Die Schätzung des Mietzinspotenzials ist zurzeit auf-grund der Unschärfe des aktuellen Projektstands noch nicht hinreichend genau möglich.

 

Ausblick

Für das Gesamtjahr 2022 geht PLAZZA unverändert von einer weitgehend stabilen Entwicklung aus. Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung dürfte in der Grössenordnung des Vorjahrs liegen. Der Leerstand der Bestandesliegenschaften wird aus heutiger Sicht in der zweiten Jahreshälfte wieder unter 4 % sinken. Welche Auswirkungen mögliche weitere Zinsschritte der Schweizerischen Nationalbank auf die Marktsituation und damit auf die Neubewertung des PLAZZA-Portfolios hätten, kann aus heutiger Sicht noch nicht abgeschätzt werden. Gleiches gilt für den Umfang, in dem internationale Entwicklungen mit Engpässen in der Energieversorgung oder mit Termin- und Kostenrisiken Auswirkungen auf PLAZZA haben könnten.

 

PLAZZA ist mit ihrer konsequent umgesetzten Strategie weiterhin sehr gut positioniert: Die geografisch und segmentspezifisch klare Ausrichtung des Portfolios auf zentrumsnahe, bestens erschlossene Liegenschaften hat sich bewährt und wird auch für die Zukunft Erfolg versprechen.

 

 

Quelle : Plazza AG

 



Communication officielle (01.09.2022) FR.pdf...

Offizielle Mitteilungen (01.09.2022) DE.pdf...

Halbjahresbericht (30.06.2022) DE.pdf...