Solvalor 61 - Rapport annuel / Jahresbericht 30.06.2019

2019-10-24

Solvalor 61

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Solvalor 61 - Rapport annuel / Jahresbericht 30.06.2019
(1605)

Circulaires internes

 

 

RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

 

Solvalor 61 : Croissance organique des revenus locatifs de 2,6% sur l’exercice 2018/19 (CH0002785456)

 

Publication du rapport annuel au 30.06.2019

 

 Le 58ème exercice du fonds clos au 30 juin 2019 reflète une stratégie de gestion durable

 

 Le fonds immobilier suisse Solvalor 61 termine son exercice 2018/2019 avec une progression marquée de son rendement de placement qui s’élève à 4.5%. Les efforts accomplis dans la commercialisation d’appartements vacants et les investissements réalisés sur le parc immobilier existant portent leurs fruits ce qui démontre à nouveau l’excellente qualité du parc.

 

Des résultats en hausse poussés par la croissance organique

 

Le travail intensif des équipes de gestion a permis au fonds de réduire son taux de vacance moyen de 3.3% à 1.6%. Cet effet est principalement dû à l’échéance de commercialisation du projet d’Ostermundigen, à Berne. En date du 30 juin 2019, le taux de vacance s’est encore amélioré témoignant ainsi de la qualité du parc immobilier sous-jacent.

 

Les investissements réalisés sur le parc immobilier existant pour densifier et rénover ont également contribué positivement à la croissance des revenus locatifs de 2.6%. La surélévation de l’immeuble situé Avenue de Cour 21-23 et l’aménagement des combles de l’immeuble situé Boulevard de Grancy 49 à Lausanne ou encore les 75 logements rénovés sur l’ensemble du parc, en sont les exemples les plus marquants de l’exercice.

Grâce à ces excellents résultats, le fonds distribuera un dividende stable de CHF 5.20 par part en date du 31 octobre 2019 avec un coefficient de distribution (payout ratio) en baisse à 97.2%.

 

En progression de 27,2% par rapport à l’exercice précédent, le résultat total de l’exercice s’élève quant à lui à CHF 38,1 millions. Cette forte hausse s’explique principalement par des gains importants en capitaux non réalisés directement liés à la mise en valeur des immeubles et à la baisse continue de rendements sur le marché des transactions.

 

Une stratégie d’investissement rigoureuse

 

Face à un marché immobilier résidentiel prisé, soutenu par les taux d’intérêt négatifs, la stratégie d’investissement du fonds reste focalisée sur une gestion active du potentiel du parc immobilier existant. La politique d’acquisition purement résidentielle du fonds demeure particulièrement restrictive. Seules sont retenues les opportunités d’investissement ayant passé une sélection rigoureuse afin de ne pas diluer la qualité intrinsèque du parc immobilier existant. Pour rappel, ce dernier est composé à 96% d’immeubles résidentiels de qualité, situés au cœur des grandes villes romandes.

De manière chiffrée, la stratégie de réalisation du potentiel de densification sur le parc existant se focalise sur 41 immeubles faisant apparaitre des opportunités d’investissement à hauteur de plus de CHF 100 millions. Parmi ceux-là, 11 font déjà l’objet d’une étude d’avant-projet dans le but d’une mise à l’enquête imminente. Offrant au fonds d’excellentes perspectives, ces investissements stratégiques devraient permettre un accroissement des revenus locatifs de manière significative dans les prochaines années.

Par ailleurs, grâce au faible taux d’endettement actuel de 5,8%, le financement des développements futurs se verra essentiellement assuré par la dette avec un ratio d’endettement cible fixé à 15%. Le fonds Solvalor 61 compte ainsi rester l’un des fonds les moins endettés du marché.

Enfin, dans le cas d’un éventuel excédent d’offre de logements, le fonds Solvalor 61 se démarque en se positionnant de manière particulièrement favorable pour l’avenir puisqu’il dispose d’un parc immobilier offrant des emplacements de qualité et d’une réserve locative significative.

 

Sources : SOLVALOR FUND MANAGEMENT SA

 

 

 

 GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

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Solvalor 61 : Organisches Wachstum der Mieterträge um 2,6% im Geschäftsjahr 2018/19 (CH0002785456)

 

Veröffentlichung des Jahresbericht per 30.06.2019

 

Das am 30. Juni 2019 abgeschlossene 58. Geschäftsjahr des Fonds widerspiegelt eine Strategie der nachhaltigen Bewirtschaftung.

 

 Der Schweizer Immobilienanlagefonds Solvalor 61 schliesst sein Geschäftsjahr 2018/2019 mit einer markanten Erhöhung seines Anlageertrags auf 4,5% ab. Die bei der Vermarktung leer stehender Wohnungen unternommenen Anstrengungen und die Investitionen in den Immobilienbestand tragen ihre Früchte, was einmal mehr die hervorragende Qualität des Bestandes widerspiegelt.

 

Verbesserte Ergebnisse dank organischem Wachstum

 

Dank der intensiven Arbeit der Verwaltungsteams konnte der durchschnittliche Leerstand von 3,3% auf 1,6% verringert werden. Zurückzuführen ist dies vor allem auf die abgeschlossene Vermarktung des Projekts von Ostermundigen in Bern. Am 30. Juni 2019 lag der Leerstand sogar noch tiefer, was von der Qualität des zugrunde liegenden Immobilienparks zeugt.

 

Die Investitionen in die Verdichtung und Renovation des Immobilienbestandes trugen ebenfalls positiv zum Wachstum der Mieterträge um 2,6% bei. Die Aufstockung der Liegenschaft in der Avenue de Cour 21-23 und der Ausbau des Dachgeschosses der Liegenschaft am Boulevard de Grancy 49 in Lausanne oder die 75 renovierten Wohnungen des Gesamtbestandes sind die herausragendsten Beispiele des Geschäftsjahres.

 

Dank diesen ausgezeichneten Ergebnissen wird der Fonds am 31. Oktober 2019 bei einer auf 97,2% gesunkenen Ausschüttungsquote (Payout Ratio) eine unveränderte Dividende von CHF 5.20 pro Anteil ausschütten.

 

Das gegenüber dem Vorjahr um 27,2% gestiegene Gesamtergebnis des Geschäftsjahres beläuft sich auf CHF 38,1 Millionen. Dieser starke Anstieg erklärt sich hauptsächlich durch hohe, nicht direkt erzielte Kapitalgewinne in Verbindung mit einer Aufwertung der Liegenschaften und den anhaltend rückläufigen Renditen auf dem Transaktionsmarkt.

 

Eine gewissenhafte Anlagestrategie

 

Angesichts eines sehr gefragten Wohnimmobilienmarktes in Verbindung mit negativen Zinssätzen verfolgt die Anlagestrategie weiterhin das Ziel, das Potenzial des bestehenden Immobilienbestandes aktiv zu bewirtschaften. Die ausschliesslich auf Wohnimmobilien ausgerichtete Akquisitionspolitik bleibt ausgesprochen restriktiv. Nur Anlageopportunitäten, die ein rigoroses Auswahlverfahren bestanden haben, werden wahrgenommen, um die innere Qualität des Immobilienbestandes nicht zu verwässern. Dieser umfasst 96% hochwertige Wohnimmobilien in den Zentren der grossen Westschweizer Städte.

 

In Zahlen ausgedrückt liegt der Fokus der Strategie zur Ausnützung des Verdichtungspotenzials beim vorhandenen Bestand auf 41 Liegenschaften mit Anlageopportunitäten von über CHF 100 Millionen. Für 11 davon wurde im Hinblick auf eine baldige Planauflage bereits eine Vorstudie in Aufrag gegeben. Diese strategischen Investitionen bieten dem Fonds ausgezeichnete Perspektiven und dürften eine signifikante Steigerung der Mieterträge in den kommenden Jahren ermöglichen.

 

Dank einer tiefen Verschuldungsrate von 5,8% ist die Finanzierung der künftigen Entwicklung durch Schuldverschreibungen im Wesentlichen gesichert, wobei die Zielverschuldungsquote auf 15% festgesetzt wurde. Solvalor 61 wird so weiterhin zu den am wenigsten verschuldeten Fonds des Marktes gehören.

 

Auch im Falle eines künftigen Angebotsüberhangs auf dem Wohnungsmarkt zeichnet sich Solvalor 61 durch eine ausgesprochen günstige Positionierung aus, denn der Fonds verfügt über einen Immobilienbestand in guter Lage mit einer signifikanten Mietreserve.

 

 

 

Quelle : SOLVALOR FUND MANAGEMENT SA

 

 



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