Dominicé Swiss Property Fund - rapport semestriel / halbjahresbericht 31.12.2019

2020-03-02

Dominice Swiss Property Fund

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Dominicé Swiss Property Fund - rapport semestriel / halbjahresbericht 31.12.2019
(2067)

Circulaires internes

 

 

RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL 

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Dominicé Swiss Property Fund (CH0215751527)

 

Publication du rapport semestriel non audité au 31.12.2019

 

Revue des marchés

 

Dans la situation des taux d’intérêt négatifs qui perdure en Suisse, l’investissement immobilier permet de générer des rendements réels en franc suisse tout-à-fait intéressants par rapport au niveau de risque de ce placement. Les risques liés à ce type de placement restent bien évidemment la hausse des taux, ou les vacants. En Suisse, les taux d’intérêts sont restés négatifs depuis plus de 5 ans et la situation internationale laisse penser que ces taux très bas devraient perdurer pour encore très longtemps. Le risque de vacant est nettement plus important dans l’immobilier commercial, les régions ou les situations loin des centres urbains et pour les habitations luxueuses ou de grandes dimensions.

 

Politique d’investissement

 

Notre portefeuille immobilier a été constitué à travers les années pour être adapté à l’environnement actuel avec une concentration particulière dans les unités de logements à petites surfaces et à loyers modérés à proximité des moyens de transport. Pendant la période sous revue, le fonds n’a pas effectué de transactions. Nous nous sommes concentrés sur les travaux développement, transformation et réparation. La mutation d’un hôtel en studios s’est achevée et se loue rapidement. Nous avons aussi travaillé avec succès à transformer et à relouer des surfaces vacantes, notamment dans notre immeuble à Bussigny que nous avions acheté à un prix réduit car un bail important y avait été résilié. Les travaux de consolidation liés à un défaut de construction de notre immeuble à Bex devraient s’achever ce printemps. Nous avançons aussi dans la préparation de notre projet de reconstruction de notre immeuble rue de la Borde à Lausanne.

 

Analyse de la performance

 

La performance du fonds qui ressort de la comptabilité du semestre écoulé est dégradée par le fait que notre immeuble de Bex, qui a dû être vidé de ses habitants, a généré des frais de réparations ainsi qu’un manque à gagner en raison de l’absence de loyers. Nous estimons qu’au 31 décembre 2019 le fonds a des prétentions à l’égard des assurances et des sous-traitants et mandataires de l’entrepreneur total, pour les dommages subis. Ces créances sont estimées à CHF 838'908 soit : CHF 375'000 pour la perte locative consécutive à la résiliation en mars 2019 de tous les baux au 30 juin 2019, pour justes motifs (total des vacants Q2 Q3 Q4 2019) et CHF 463'908 pour les frais et honoraires de remédiation des défauts payés par le fonds au 31.12.2019.

 

Perspective et stratégie

 

Pendant ces prochains mois, les travaux en cours à Bex devraient être achevés et nous prévoyons de pouvoir à nouveau louer les appartements dès les mois d’avril et mai. En ce qui concerne le résultat de l’année au 30 juin 2020, il risque d’être péjoré par les délais occasionnés par le recours aux assurances pour l’immeuble de Bex. En outre, les progrès enregistrés pour la relocation de certains biens ne déploieront leurs effets qu’avec retard. Dès lors, nous prévoyons une distribution en baisse sur l’exercice en cours, mais le portefeuille devrait permettre de retrouver son potentiel et le niveau de coupon annuel de CHF 3.- par part, voire de l’améliorer sur le moyen terme. Il convient aussi de noter que le fonds a préféré conserver tous les immeubles achetés depuis le lancement du fonds, notre coupon est donc uniquement financé par les résultats opérationnels.

  

 

Sources : Dominicé & Co 

 

 

 

GESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Dominicé Swiss Property Fund (CH0215751527)  

 

Veröffentlichung des Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 31.12.2019

 

Marktrückblick

 

Aufgrund der Schweiz anhaltenden Negativzinsen, ermöglichen Immobilieninvestitionen die Erzielung reeller Renditen in Schweizer Franken, die im Vergleich zum Risiko dieser Investition, recht attraktiv sind. Die mit dieser Art von Investition verbundenen Risiken bleiben offensichtlich der Anstieg der Zinssätze und der Leerstand der Immobilie. In der Schweiz sind die Zinssätze seit mehr als fünf Jahren negativ, und die internationale Situation legt nahe, dass diese sehr niedrigen Zinssätze noch sehr lange anhalten sollten. Das Leerstandsrisiko ist in gewerblichen Immobilien, Regionen oder Gegenden weit entfernt von städtischen Zentren sowie bei Luxus- oder Großwohnungen viel höher.

 

Anlagepolitik

 

Unser Immobilienportfolio wurde im Laufe der Jahre aufgebaut, um es an das aktuelle Umfeld anzupassen, mit einer besonderen Konzentration auf kleinflächigen Wohneinheiten mit moderaten Mieten in der Nähe der öffentlichen Verkehrsmittel. Im Berichtszeitraum hat der Fonds keine Transaktionen ausgeführt. Wir haben uns auf Entwicklungs-, Umbau- und Renovationsarbeiten konzentriert. Die Umwandlung eines Hotels in Studios ist abgeschlossen und die Vermietung erfolgt demnächst. Wir haben auch erfolgreich daran gearbeitet, Leerflächen umzubauen und wieder zu vermieten, insbesondere in unserer Liegenschaft in Bussigny, welche wir aufgrund einer Kündigung eines wichtigen Mietvertrages zu einem reduzierten Preis gekauft haben. Die Konsolidierungsarbeiten im Zusammenhang mit einem Baumangel in der Liegenschaft in Bex sollten im Frühjahr abgeschlossen sein. Zudem wurden  Fortschritte bei der Vorbereitung des Wiederaufbauprojekts für unser Gebäude in der Rue de la Borde in Lausanne gemacht.

 

Performance-Analyse

Die aus dem Halbjahresabschluss entnommene Wertentwicklung des Fonds ist durch die Tatsache beeinträchtigt, dass die Liegenschaft in Bex geräumt werden musste. Dadurch hatten nicht nur die Renovationskosten, sondern auch die durch die Räumung verursachten Mietzinsausfälle eine negative Auswirkung auf die Erträge. Wir schätzen, dass der Fonds per 31. Dezember 2019 Ansprüche gegen Versicherungsunternehmen sowie Subunternehmer und Vertreter des gesamten Auftragnehmers auf erlittene Schäden geltend macht. Diese Forderungen werden auf CHF 838‘908 geschätzt, d.h.: CHF 375.000 für die Mietzinsausfälle aufgrund der Auflösungen aller Mietverträge per 30. Juni 2019 (Leerstand Q2 Q3 Q4 2019) plus CHF 463'908 für die Kosten und Gebühren zur Beseitigung der Mängel, welche der Fonds per 31.12.2019 gezahlt hat.

 

Perspektive & Strategie

 

In den kommenden Monaten sollten die laufenden Renovationen in Bex abgeschlossen sein. Wir gehen davon aus, dass wir die Wohnungen im April und Mai wieder vermieten können. Das Ergebnis für das Geschäftsjahr per 30. Juni 2020 könnte durch eine verspätete Abwicklung der Versicherung für die Liegenschaft in Bex beeinträchtigt werden. Darüber hinaus werden die Fortschritte bei der Vermietung bestimmter Wohneinheiten erst später wirksam. Es ist daher für das laufende Geschäftsjahr von einer rückläufigen Ausschüttung auszugehen. Das Portfolio sollte danach sein Potenzial wieder erreichen, so dass ein jährlichen Coupon von CHF3.- pro Anteil wieder erreicht oder mittelfristig sogar verbessern werden sollte. Die Strategie besteht auch weiterhin darin, dass der Fonds bevorzugt, die seit seiner Auflegung erworbenen Liegenschaften zu behalten und der Coupon nur aus den Betriebsergebnissen finanziert wird. 

 

 

Quelle : Dominicé & Co 

 



Rapport semestriel (31.12.2019) FR-DE.pdf...