Mobimo Holding AG - Résultat semestriel globalement positif / mit positivem Halbjahresergebnis 2020

2020-07-31

Mobimo Holding Ag-Reg

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Mobimo Holding AG - Résultat semestriel globalement positif / mit positivem Halbjahresergebnis 2020
(2757)

Circulaires internes

 

 

RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL 

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Mobimo Holding Ag-Reg – Résultat semestriel globalement positif pour Mobimo

(CH0011108872)

 

›› A CHF 60,1 millions (contre CHF 60,9 mio. l’exercice précédent), les revenus locatifs sont légèrement inférieurs au budget en raison de la crise du coronavirus. ›› Le résultat des réévaluations s’élève à CHF 25,1 millions (contre CHF 18,8 mio. l’exercice précédent). ›› Le bénéfice, réévaluations comprises, s’élève à CHF 41,7 millions (contre CHF 43,5 mio. l’exercice précédent)

 

Lucerne/Küsnacht, le 31 juillet 2020 – En tant que société immobilière largement diversifiée, Mobimo a relativement bien surmonté les événements de ces derniers mois. Malgré les mesures de soutien apportées aux locataires touchés par la crise du coronavirus, les revenus locatifs se sont presque établis au niveau de l’exercice précédent avec CHF 60,1 millions. Le résultat des réévaluations a une nouvelle fois été positif. Conformément aux attentes, le taux de vacance du portefeuille de placement est passé à 5,5%.

 

En tant que société immobilière largement diversifiée, Mobimo a relativement bien surmonté les difficultés de ces derniers mois et fait état d’un résultat semestriel positif. La société a généré un bénéfice d’exploitation (EBIT) de CHF 65,8 millions (contre CHF 55,4 mio. l’exercice précédent) et de CHF 40,8 millions hors réévaluations (contre CHF 36,6 mio. l’exercice précédent). Le bénéfice, réévaluations comprises, s’élève à CHF 41,7 millions (contre CHF 43,5 mio. l’exercice précédent) et à CHF 21,5 millions hors réévaluations (contre CHF 28,5 mio. l’exercice précédent). Contrairement à l’année précédente, le résultat ne contient pratiquement aucun effet extraordinaire dans le domaine des impôts différés.

 

Résultat réjouissant des réévaluations

Le résultat des réévaluations s’élève au chiffre réjouissant de CHF 25,1 millions (contre CHF 18,8 mio. l’exercice précédent). Grâce à sa diversification et à la part élevée de logements, le portefeuille d’immeubles de Mobimo a bien absorbé les corrections du marché, notamment dans le secteur hôtelier. Le projet de construction de logements dans la zone en développement de Zurich-Manegg a fortement contribué au résultat des réévaluations. Plutôt que de réaliser la valeur ajoutée sur le marché des transactions, Mobimo a décidé de transférer ce projet de construction, récemment approuvé, vers le portefeuille de placement afin de renforcer encore la base de revenus locatifs. L’immeuble, qui comprend 157 appartements et un jardin d’enfants municipal au rez-de-chaussée, sera livré début 2023.

 

Stagnation des revenus locatifs en raison du coronavirus

Les revenus locatifs du Quartier Mattenhof à Kriens ont contribué au résultat sur l’ensemble du premier semestre 2020. A Aarau, la totalité des appartements du Quartier Aeschbach sont par ailleurs loués depuis le début du mois d’avril. A CHF 60,1 millions (contre CHF 60,9 mio. l’exercice précédent), les revenus locatifs sont néanmoins inférieurs au budget en raison de la crise du coronavirus. Mobimo a défini des mesures de soutien adaptées à la situation pour ses locataires commerciaux touchés par le confinement. Celles-ci se traduisent au 30 juin 2020 par un écart de quelque CHF 4,4 millions entre les revenus locatifs réels et le montant dû contractuellement. A la fin juin 2020, un accord à l’amiable a pu être trouvé avec la grande majorité des locataires touchés par le confinement. Pour quelques locataires dont les contrats représentent des volumes plus importants, la mise en place de solutions nécessite un peu plus de temps. Pour ces cas en suspens, les exonérations de loyer attendues pour le premier semestre ont été estimées au mieux.

 

Un marché toujours dynamique

Comme prévu, le taux de vacance est passé de 3,8% à 5,5%, ce qui s’explique principalement par le transfert du Quartier Mattenhof vers le portefeuille de placement début 2020. Nous sommes confiants quant à l’évolution future du taux de vacance, car nous constatons, dans le cadre de nos activités de commercialisation, que la demande reste globalement intacte. Au premier semestre 2020, l’équipe Commercialisation a été en mesure de conclure régulièrement de nouveaux contrats, y compris pour des locaux commerciaux.

 

Les charges directes liées à la location sont restées inchangées à 14% par rapport à l’exercice précédent. Au 30 juin 2020, la valeur de l’ensemble du portefeuille de Mobimo s’élève à près de CHF 3,4 milliards (contre CHF 3,3 milliards au 31 décembre 2019). Le rendement brut moyen du portefeuille de placement se maintient à 4,5%.

 

Le portefeuille de projets maintient le cap

A CHF 2,7 millions, le résultat modeste des développements et des ventes d’immeubles (promotion) s’est établi à un niveau comparable à l’exercice précédent (CHF 2,4 mio.). Dans un proche avenir, les activités de développement pour tiers devraient à nouveau contribuer nettement au résultat. Le portefeuille de projets en développement comprend en effet des immeubles de placement pour des tiers à hauteur d’environ CHF 800 millions. Après une période de retenue, Mobimo compte à nouveau des projets attrayants sur le marché de la propriété par étage. A Meggen, sur la rive du lac des QuatreCantons, la première pierre a été posée mi-juillet pour la construction de 30 appartements. Ces derniers seront livrés au premier trimestre 2022. Des constructions commenceront aussi dans des quartiers résidentiels prisés autour de Zurich, notamment à Maur, Horgen et Dübendorf. Deux autres projets de propriété par étage sont prévus en ville de Zurich, l’un au Letzigraben et l’autre dans le quartier de Seebach. Ce dernier projet porte sur une construction de remplacement d’un immeuble existant. Un autre projet encore est prévu à Oberägeri dans le canton de Zoug. Les projets pour le portefeuille propre ont également bien progressé malgré la crise du coronavirus. Trois immeubles sont en cours de construction et huit autres sont en cours de planification, pour un volume d’investissement total de CHF 520 millions.

 

Situation financière et patrimoniale confortable

Avec un ratio de fonds propres de 42,3% au 30 juin 2020 (contre 44,4% au 31 décembre 2019), Mobimo dispose toujours d’une base de fonds propres solide. Les dettes financières de la société se composent d’emprunts cotés pour un montant de CHF 949 millions et de financements garantis par gages immobiliers pour un montant de CHF 861 millions. Mi-février, Mobimo a émis un emprunt obligataire à des conditions très avantageuses. L’emprunt à taux fixe d’un montant de CHF 220 millions est assorti d’un coupon de 0,25% et d’une durée de huit ans. Au premier semestre 2020, la rémunération moyenne des dettes financières était de 1,62%, contre 1,82% pour l’exercice 2019. La durée résiduelle moyenne des dettes financières à la date de référence reste inchangée à 5,3 ans par rapport au 31 décembre 2019. Elle s’inscrit donc toujours dans la fourchette visée. Le Loan-to-Value (LTV) net est à 47,0% (46,9% au 31 décembre 2019). Le taux de couverture des intérêts reste inchangé à 2,9.

 

Nouvelle structure de Direction pour l’avenir

Au cours du premier semestre 2020, Mobimo a vu Manuel Itten, CFO, et Marc Pointet, Directeur Suisse romande, quitter la société pour relever de nouveaux défis professionnels. Stefan Hilber sera le nouveau CFO de Mobimo à partir de l’automne 2020. Depuis le départ de Marc Pointet, les activités en Suisse romande sont structurées de la même manière qu’en Suisse alémanique et sont conduites par le membre correspondant de la Direction. Dès janvier 2021, le département Portefolio et Transactions, auparavant dirigée par le CEO Daniel Ducrey, sera sous la responsabilité de Gerhard Demmelmair. Lors de l’Assemblée générale ordinaire du 31 mars 2020, les Actionnaires ont élu Martha Scheiber pour succéder à Wilhelm Hansen au Conseil d’administration. Après de nombreuses années de services, ce dernier ne s’était pas porté candidat à une réélection. Par ailleurs, Christoph Caviezel ne siège plus au Conseil d’administration depuis fin avril 2020. Depuis ce printemps, il est membre du conseil d’une autre société immobilière cotée en bourse. Le Conseil d’administration de Mobimo tient à remercier tous les membres démissionnaires pour leur grand engagement en faveur de la société et forme ses meilleurs vœux pour leur avenir. Nous nous réjouissons de la collaboration avec nos nouveaux collègues au sein du Conseil d’administration et de la Direction générale.

 

Perspectives et remerciements

A l’été 2020, le monde est marqué par la crise du coronavirus et les perspectives d’avenir, tant sur le plan économique que social, sont d’une grande incertitude. Nous sommes néanmoins convaincus que le marché de l’immobilier demeure intéressant pour les investisseurs. Mobimo reste bien positionnée grâce à son portefeuille de placement varié, ses projets en développement diversifiés et le rapport qualité-prix attrayant des objets et projets. Nous observons attentivement l’évolution de l’économie et procéderons, si nécessaire, à certains ajustements individuels ciblés au sein du portefeuille.

 

Durant ce semestre difficile, nos collaboratrices et collaborateurs ont fait preuve d’un engagement impressionnant. Nous tenons en particulier à remercier nos collègues de Suisse alémanique et de Suisse romande qui, dans le cadre d’un groupe de travail, ont mis en œuvre des mesures de soutien viables pour les locataires touchés par le confinement.

 

Sources : Mobimo Holding AG

 

 

GESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Mobimo Holding Ag-Reg – Mobimo mit positivem Halbjahresergebnis 2020

(CH0011108872)

 

›› Ertrag aus Vermietung liegt coronabedingt mit CHF 60,1 Mio. (Vorjahresperiode CHF 60,9 Mio.) leicht unter der Planung. ›› Erfolg aus Neubewertung beläuft sich auf CHF 25,1 Mio. (Vorjahresperiode CHF 18,8 Mio.). ›› Gewinn inklusive Neubewertung beträgt CHF 41,7 Mio. (Vorjahresperiode CHF 43,5 Mio.) 

 

Luzern/Küsnacht, 31. Juli 2020 – Mobimo ist als breit diversifizierte Immobiliengesellschaft vergleichsweise gut durch die vergangenen Monate gekommen. Trotz Unterstützungsmassnahmen für die von der Coronakrise betroffenen Mieterinnen und Mieter erreichten die Mieteinnahmen mit CHF 60,1 Mio. fast das Vorjahresniveau. Der Erfolg aus Neubewertung ist erneut positiv. Der Leerstand im Anlageportfolio stieg erwartungsgemäss auf 5,5% an. 

 

Trotz Herausforderungen ist Mobimo als breit diversifizierte Immobiliengesellschaft vergleichsweise gut durch die vergangenen Monate gekommen und kann ein positives Halbjahresergebnis vermelden: Das Unternehmen erwirtschaftete ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 65,8 Mio. (Vorjahresperiode CHF 55,4 Mio.) bzw. von CHF 40,8 Mio. (Vorjahresperiode CHF 36,6 Mio.) exklusive Neubewertung. Der Gewinn beträgt CHF 41,7 Mio. (Vorjahresperiode CHF 43,5 Mio.) inklusive und CHF 21,5 Mio. (Vorjahresperiode CHF 28,5 Mio.) exklusive Neubewertung. Das Ergebnis enthält – im Gegensatz zum Vorjahr – praktisch keinen positiven Sondereffekt im Bereich der latenten Steuern.

 

Erfreulicher Neubewertungserfolg

Der Erfolg aus Neubewertung beläuft sich auf erfreuliche CHF 25,1 Mio. (Vorjahresperiode CHF 18,8 Mio.). Das Immobilienportfolio von Mobimo konnte dank seiner Diversifikation und dank des hohen Wohnanteils Marktkorrekturen insbesondere im Bereich Hotel gut absorbieren. Ein substanzieller Beitrag zum Neubewertungserfolg leistete das Wohnbauprojekt im Entwicklungsgebiet Zürich-Manegg. Wir entschieden uns, den erzielten Mehrwert des kürzlich bewilligten Bauvorhabens nicht am Transaktionsmarkt zu realisieren, sondern das Projekt in das Anlageportfolio zu überführen und somit unsere Mietertragsbasis weiter zu stärken. Die Liegenschaft mit 157 Wohnungen sowie einem städtischen Kindergarten im Erdgeschoss wird Anfang 2023 bezugsbereit sein.

 

Coronabedingte Stagnation bei den Mieteinnahmen

Im ersten Halbjahr 2020 flossen die Mieteinnahmen des Mattenhofs in Kriens für die gesamte Periode in das Ergebnis ein, zudem sind alle Wohnungen im Aeschbachquartier in Aarau seit Anfang April vermietet. Dennoch liegt der Ertrag aus Vermietung mit CHF 60,1 Mio. (Vorjahresperiode CHF 60,9 Mio.) coronabedingt unter der Planung. Mobimo definierte für ihre vom Lockdown betroffenen Geschäftsmieterinnen und -mieter situationsgerechte Unterstützungsmassnahmen. Diese führten dazu, dass die effektiven Mieteinnahmen per 30. Juni 2020 um CHF 4,4 Mio. vom vertraglich geschuldeten Betrag abweichen. Für die überwiegende Mehrheit der vom Lockdown betroffenen Mieterinnen und Mieter konnte per Ende Juni 2020 eine einvernehmliche Vereinbarung getroffen werden. Bei wenigen Mietparteien mit grösseren Vertragsvolumen beansprucht die Lösungsfindung etwas mehr Zeit. Bei diesen noch offenen Fällen wurden die erwarteten Mieterlasse für das erste Halbjahr bestmöglich geschätzt.

 

Weiterhin Dynamik im Markt

Der Leerstand erhöhte sich erwartungsgemäss von 3,8% auf 5,5%, was insbesondere auf den Übergang des Mattenhofs in das Anlageportfolio per Anfang 2020 zurückzuführen ist. Wir sind grundsätzlich zuversichtlich, was die weitere Entwicklung des Leerstands anbelangt, nehmen wir doch im Rahmen unserer Vermarktungsaktivitäten eine mehrheitlich intakte Nachfrage wahr. Auch im ersten Halbjahr 2020 konnte das Vermarktungsteam kontinuierlich Verträge abschliessen, auch für Flächen mit kommerzieller Nutzung.

 

Die aus dem direkten Aufwand aus Vermietung resultierende Aufwandquote beträgt wie im Vorjahr 14%. Der Wert des Gesamtportfolios von Mobimo beläuft sich per 30. Juni 2020 auf knapp CHF 3,4 Mrd. (31. Dezember 2019 CHF 3,3 Mrd.). Die durchschnittliche Bruttorendite des Anlageportfolios liegt unverändert bei 4,5%.

 

Mit der Pipeline auf Kurs

Der Erfolg aus dem Entwicklungs- und Promotionsgeschäft liegt mit bescheidenen CHF 2,7 Mio. auf Vorjahresniveau (CHF 2,4 Mio.). Der Ergebnisbeitrag aus der Entwicklungstätigkeit für Dritte wird in naher Zukunft wieder substanzieller werden: In der Entwicklungspipeline befinden sich Renditeliegenschaften für Dritte im Umfang von rund CHF 800 Mio. Nach einer Phase der Zurückhaltung ist Mobimo im Markt für Stockwerkeigentum mit einigen attraktiven Vorhaben präsent: In Meggen am Vierwaldstättersee erfolgte Mitte Juli die Grundsteinlegung für 30 Wohnungen, die im ersten Quartal 2022 bezugsbereit sein werden. An bevorzugten Wohnlagen rund um die Stadt Zürich, namentlich in Maur, Horgen und Dübendorf, werden bereits im kommenden Jahr die Bauarbeiten starten. Dazu kommen zwei Stockwerkeigentumsprojekte in der Stadt Zürich, das eine am Letzigraben, das andere – es handelt sich um einen Ersatzneubau für eine Bestandesliegenschaft – in Seebach sowie ein weiteres in Oberägeri im Kanton Zug. Auch die Projekte für das eigene Portfolio kamen trotz Coronakrise gut voran. In dieser Pipeline befinden sich drei Objekte im Bau und acht Objekte in Planung mit einem gesamten Investitionsvolumen von CHF 520 Mio.

 

Komfortable Finanz- und Vermögenslage

Mobimo verfügt mit einer Eigenkapitalquote von 42,3% per 30. Juni 2020 (31. Dezember 2019 44,4%) über eine weiterhin solide Eigenkapitalbasis. Die Finanzverbindlichkeiten der Gesellschaft bestehen aus kotierten Anleihen in der Höhe von CHF 949 Mio. und aus grundpfandgesicherten Finanzierungen in der Höhe von CHF 861 Mio. Mitte Februar begab Mobimo eine Obligationenanleihe zu sehr attraktiven Konditionen: Die festverzinsliche Anleihe über CHF 220 Mio. weist einen Coupon von 0,25% und eine Laufzeit von acht Jahren auf. Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten belief sich im ersten Halbjahr 2020 auf 1,62% gegenüber 1,82% im Jahr 2019. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag am Stichtag mit 5,3 Jahren wie Ende 2019 weiterhin im anvisierten Bereich. Der Netto-Loan-to-Value (LTV) beträgt 47,0% (31. Dezember 2019 46,9%). Der Zinsdeckungsfaktor liegt unverändert bei 2,9.

 

Mit neuer Führungsstruktur in die Zukunft

Manuel Itten, CFO, sowie Marc Pointet, Leiter Suisse romande, haben Mobimo im Verlauf des ersten Halbjahres 2020 verlassen, um neue berufliche Herausforderungen anzunehmen. Neuer CFO wird per Herbst 2020 Stefan Hilber. Seit dem Austritt von Marc Pointet sind die Aktivitäten in der Westschweiz gleich gegliedert wie in der Deutschschweiz und werden vom entsprechenden Geschäftsleitungsmitglied geführt. Ab Januar 2021 wird Gerhard Demmelmair die Verantwortung für den Geschäftsbereich Portfolio und Transaktionen, bislang in den Händen von CEO Daniel Ducrey, übernehmen. Die Aktionärinnen und Aktionäre wählten an der ordentlichen Generalversammlung vom 31. März 2020 Dr. Martha Scheiber neu in den Verwaltungsrat. Sie folgte auf Wilhelm Hansen, der wie angekündigt nach langjährigem Wirken nicht mehr zur Wiederwahl zur Verfügung stand. Seit Ende April 2020 ist zudem Dr. Christoph Caviezel nicht mehr Mitglied des Verwaltungsrats. Er nahm im Verlauf des Frühjahres Einsitz in das Aufsichtsgremium einer anderen börsenkotierten Immobiliengesellschaft. Der Verwaltungsrat dankt allen austretenden Personen herzlich für ihren grossen Einsatz für das Unternehmen und wünscht ihnen für die Zukunft nur das Beste. Auf die Zusammenarbeit mit der neuen Kollegin und den neuen Kollegen im Verwaltungsrat und in der Geschäftsleitung freuen wir uns sehr.

 

Ausblick und Dank

Die Welt im Sommer 2020 ist geprägt durch die Coronakrise und durch eine grosse Unsicherheit, was die gesellschaftliche und wirtschaftliche Zukunft anbelangt. Wir sind dennoch überzeugt, dass der Immobilienmarkt für Investoren grundsätzlich interessant bleibt. Mobimo bleibt mit ihrem vielfältigen Anlageportfolio, der diversifizierten Entwicklungspipeline und einem attraktiven PreisLeistungs-Verhältnis der Objekte und Projekte gut positioniert. Wir beobachten die weitere wirtschaftliche Entwicklung aufmerksam und werden, falls nötig, auch vereinzelte und gezielte Anpassungen im Portfolio vornehmen.

 

Das Engagement unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in diesem herausfordernden Halbjahr war beeindruckend. Ein besonderer Dank geht an die Kolleginnen und Kollegen aus der Deutschund der Westschweiz, die im Rahmen einer Taskforce tragfähige Unterstützungsmassnahmen für die vom Lockdown betroffenen Mieterinnen und Mieter umsetzten.

 

Quelle : Mobimo Holding AG



Communiqué de presse (31.07.2020) FR.pdf...

Medienmitteilung (31.07.2020) DE.pdf...

Halbjahresbericht (30.06.2020) DE.pdf...