Solvalor 61 - Rapport annuel 30.06.2020 / Jahresbericht 30.06.2020

2020-10-21

Solvalor 61

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Solvalor 61 - Rapport annuel 30.06.2020 / Jahresbericht 30.06.2020
(3217)

Circulaires internes

 

 

RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

 

Solvalor 61 - Exercice 2019-2020 (CH0002785456)

 

Publication du rapport annuel au 30.06.2020

 

CROISSANCE DU RÉSULTAT NET DE 4.2% ET RAJEUNISSEMENT DU PARC PAR L’ACHAT DE DEUX PROJETS NEUFS AU COEUR DE VILLES ROMANDES

  • Rendement de placement : 5.4% (2019-2020)
  • Dividende : CHF 5.30 par part (2018-2019 : CHF 5.20
  • Résultat total annuel : CHF 46.9 millions (+ 23.1%)
  • Résultat net annuel en hausse de 4.2%
  • Fortune totale du fonds : CHF 1'137.4 millions (+ 16.9%)
  • Acquisition d’un total de 281 logements, dont 167 dans 2 projets immobiliers neufs
  • Evolution du ratio d’endettement à 16.9%, l’un des plus bas du marché

Lausanne, le 21 octobre 2020 – La stratégie d’investissement rigoureuse du fonds Solvalor 61 et sa gestion patrimoniale à long terme lui permettent de clôturer l’exercice 2019-2020 au 30 juin 2020 sur une performance solide. L’âge économique de son parc immobilier a été rajeuni par des acquisitions dont la qualité d’emplacement est excellente. Le rendement de placement est de 5.4% et le dividende prévu de CHF 5.30 par part, supérieur à celui de l’exercice précédent. La fortune totale du fonds s’élève à CHF 1'137.4 millions (+ 16.9%), le résultat total annuel progresse de 23.1% et le résultat net augmente de 4.2%.

Croissance de la fortune du fonds

La fortune totale du fonds Solvalor 61 a progressé de 16.9% durant l’exercice 2019-2020, s’élevant à CHF 1'137.4 millions au 30 juin 2020. Cette croissance s’explique principalement par l’achat de deux projets immobiliers en cours de construction à Nyon (le Clos Falconnier 16-18, le Clos Falconnier 33-35-37-39) et à Lausanne (avenue Sainte-Luce 9), et d’un immeuble résidentiel en cours de surélévation à Genève (rue Guye 1, 3, 5, 7), pour un total de 281 logements. Ces acquisitions permettront de rajeunir l’âge économique du parc immobilier du fonds, qui possède désormais 110 immeubles, et d’en renforcer la qualité d’emplacement.

Comme par le passé, des investissements pour la rénovation des appartements et des immeubles existants ont été effectués conformément à la stratégie de gestion patrimoniale du fonds. Ils permettent de valoriser et d’améliorer le parc immobilier à long terme. L’ensemble des investissements réalisés durant l’exercice 2019-2020 a été financé par la dette, faisant évoluer le ratio d’endettement à 16.9%, l’un des plus bas du marché. Cette dette est composée d’engagements hypothécaires de moins d’un an. La fortune nette du fonds Solvalor 61 croît quant à elle de 2.6% . La valeur nette d’inventaire par part (VNI) est en progression à CHF 203.34 au 30 juin 2020 à la suite d’un rendement de placement de 5.4% pour l’exercice 2019-2020.

Progression des résultats

Le fonds Solvalor 61 boucle son exercice 2019-2020 au 30 juin sur un résultat total annuel en hausse de 23.1% à CHF 46.9 millions. Sur ce montant, CHF 21.8 millions représentent d’une part l’augmentation de valeur du parc immobilier liée tant aux investissements opérés afin de le valoriser qu’à la baisse continue des taux de rendements proposés sur le marché des transactions. D’autre part, CHF 25.1 millions proviennent du résultat net. Le total des revenus est par ailleurs en hausse de 2.3% grâce aux loyers issus de l’immeuble résidentiel acheté à Genève (rue Guye 1, 3, 5, 7) et au travail des équipes afin de réduire le taux de vacance.
Par ailleurs, la diminution des taux d’imposition sur le bénéfice et le capital dans les cantons de Genève et de Fribourg a engendr&e acute; une baisse de la charge fiscale pour le fonds. Toutefois, le total des charges progresse légèrement de 0.7% et s’explique par la croissance des charges d’exploitation relatives aux immeubles acquis au cours de l’exercice 2019-2020 ainsi que par la croissance de la fortune totale du fonds Solvalor 61.
Enfin, le travail de valorisation du parc immobilier permet une croissance du résultat net de 4.2%. Quant au dividende distribué pour l’exercice 2019-2020, il s’élève à CHF 5.30 par part, ce qui représente une hausse de CHF 0.10 par rapport à l’exercice 2018-2019, pour un coefficient de distribution de 95%.

Positionnement adapté à la situation COVID-19

En réaction à la pandémie COVID-19, la direction du fonds a procédé à une analyse détaillée de la situation.
Il en ressort que le portefeuille du fonds Solvalor 61 se compose presque exclusivement d’immeubles résidentiels, avec près de 96% des revenus locatifs effectifs qui proviennent de surfaces résidentielles. Le solde des revenus locatifs effectifs, de l’ordre de 4%, provient de surfaces commerciales pour lesquelles la qualité du débiteur a fait l’objet d’une attention particulière. Grâce au très fort positionnement du fonds dans le secteur résidentiel qui devrait se montrer le plus résistant face à cette crise, la direction de fonds estime à ce jour que la pandémie n’aura pas d’impact matériel sur la valeur nette d’inventaire ainsi que sur la capacité de distribution du fonds.

Perspectives durables et objectif clair

Fort de cet excellent résultat, le fonds Solvalor 61 poursuit sa stratégie de gestion qui se focalise sur une planification à long terme des investissements. Le but étant de valoriser de manière durable le parc immobilier. La stratégie d’investissement se concentre quant à elle sur des immeubles résidentiels jouissant d’un bon emplacement dans les centres urbains de Suisse romande. Les projets en cours de construction à Nyon (le Clos Falconnier 16-18, le Clos Falconnier 33-35-37-39) et à Lausanne (avenue Sainte-Luce 9) ainsi que les surélévations en cours de réalisation à Genève (rue Guye 1, 3, 5, 7) et à Pully (chemin du Liaudoz 46) généreront une hausse des revenus locatifs. De plus, sept autres immeubles du portefeuille font l’objet
d’une étude d’avant-projet afin de les mettr e à l’enquête dans les plus brefs délais.
Outre l’accroissement des revenus locatifs grâce à la réalisation du potentiel de densification du parc existant, la stratégie du fonds vise un rajeunissement de son âge économique par l’achat de projets immobiliers neufs et la rénovation durable des immeubles du portefeuille qui permettront de baisser les charges d’exploitation, grâce notamment à la rénovation des enveloppes et systèmes de chauffage. Ces futurs investissements seront financés par des emprunts hypothécaires, ce qui s’avère très intéressant dans un contexte de taux d’intérêt très faibles à long terme, voire négatifs. L’objectif de Solvalor 61 est de rester parmi les fonds les moins risqués du marché, notamment par le biais d’un ratio d’end ettement des plus bas en comparaison relative. La stratégie prévoit le développement du potentiel de création de valeur
du portefeuille. En outre, les opportunités d’investissements sont prises en compte lorsque la qualité des emplacements satisfait aux critères très sélectifs du fonds. Solvalor 61 offre une réserve locative significative ce qui constitue un des meilleurs gages de stabilité des revenus locatifs du secteur résidentiel.

Sources : Solvalor fund management SA

 

 

 

 

 

GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

 

 

 

Solvalor 61 - Geschäftsjahr 2019-2020 (CH0002785456)

 

Veröffentlichung des Jahresbericht per 30.06.2020

 

Solvalor 61: 4,2% höherer Nettogewinn und Bestandsverjüngung durch Kauf von zwei zentralen Neubauprojekten in Westschweizer Städten

  • Anlagenrendite: 5.4% (2019–2020)
  • Dividende: CHF 5.30 pro Anteil (2018–2019: CHF 5.20)
  • Gesamtes Jahresergebnis: CHF 46.9 Millionen (+ 23.1%)
  • Jahresnettogewinn um 4.2% gestiegen
  • Gesamtfondsvermögen: CHF 1'137.4 Millionen (+ 16.9%)
  • Erwerb von insgesamt 281 Wohneinheiten, davon 167 in 2 Neubauprojekten
  • Fremdfinanzierungsquote im Jahresverlauf mit 16.9% eine der niedrigsten auf dem Markt 

Lausanne, 21. Oktober 2020 – Die rigorose Anlagestrategie und langfristige Vermögensverwaltung ermöglichen Solvalor 61, das Geschäftsjahr 2019–2020 am 30. Juni 2020 mit einer soliden Performance abzuschliessen. Das wirtschaftliche Alter des Portfolios wurde durch Akquisitionen mit hervorragender Standortqualität gesenkt. Die Anlagerendite beträgt 5.4% und die erwartete Dividende von CHF 5.30 pro Anteil ist höher als im Vorjahr. Das Gesamtfondsvermögen beträgt CHF 1’137.4 Millionen (+16.9%), das Gesamtjahresergebnis stieg um 23.1% und der Nettoerfolg um 4.2%. Wachstum des Fondsvermögens

Das Gesamtvermögen des Fonds Solvalor 61 wuchs im Geschäftsjahr 2019-2020 um 16.9% und beläuft sich am 30. Juni 2020 auf CHF 1'137.4 Millionen. Dieses Wachstum ist vor allem auf den Kauf von zwei Neubauprojekten in Nyon (Clos Falconnier 16-18, Clos Falconnier 33-35-37-39) und Lausanne (Avenue Sainte-Luce 9) sowie auf eine Genfer Immobilie (Rue Guye 1, 3, 5, 7) mit insgesamt 281 Wohneinheiten zurückzuführen. Das wirtschaftliche Alter und die Standortqualität des Portfolios werden durch diese Ankäufe verbessert. Der Fonds hält nun 110 Gebäude.

Wie bisher wurde in die Renovierung bestehender Wohnungen und Gebäude investiert, in Übereinstimmung mit der Vermögensverwaltungsstrategie des Fonds. Dies dient Erhalt und Optimierung des Immobilienbestands auf lange Sicht. Alle Investitionen im Geschäftsjahr 2019–2020 wurden Fremdfinanziert. Die Fremdfinanzierungsquote liegt nun bei 16.9% und ist eine der niedrigsten auf dem Markt. Dieses Fremdkapital setzt sich aus unterjährigen Hypothekenverbindlichkeiten zusammen. Das Nettovermögen des Fonds Solvalor 61 wuchs um 2.6%. Der Nettoinventarwert pro Anteil (NAV) stieg zum 30. Juni 2020 auf CHF 203.34. Die Anlagerendite für das Geschäftsjahr 2019-2020 beträgt 5.4%.

Ergebnisprogression

Das Gesamtjahresergebnis des Fonds Solvalor 61 betrug zum Ende des Geschäftsjahrs am 30. Juni 2020 CHF 46.9 Millionen, 23.1% mehr als im Vorjahr. Davon entfallen CHF 21.8 Millionen auf die Wertsteigerung des Immobilienportfolios, die sowohl mit den hierfür getätigten Investitionen als auch mit den kontinuierlich tieferen Renditen am Transaktionsmarkt zusammenhängt. CHF 25.1 Millionen stammen aus dem Nettoerfolg. Die Gesamteinnahmen stiegen um 2.3%. Grund dafür sind die Mieteinnahmen der gekauften Genfer Wohnimmobilie (Rue Guye 1, 3, 5, 7) und unsere Bemühungen zur Senkung der Leerstandsquote.

Die Senkung der Gewinn- und Kapitalsteuersätze in den Kantonen Genf und Freiburg führt zudem zu einer geringeren Steuerbelastung des Fonds. Die Gesamtausgaben stiegen geringfügig um 0.7%. Grund dafür sind die Mehrkosten für den Unterhalt der erworbenen Immobilien im Geschäftsjahr 2019–2020 sowie das grössere Gesamtvermögen von Solvalor 61.

Alles in allem erwirtschaftete das Immobilienportfolio einen um 4.2% höheren Reingewinn. Pro Anteil schüttet der Fonds für das Geschäftsjahr 2019–2020 eine Dividende von CHF 5.30 aus und damit CHF 0.10 mehr als im Vorjahr. Die Ausschüttungsquote liegt bei 95%.

Neupositionierung aufgrund von Covid-19

Die Fondsleitung hat aufgrund der Covid-19-Pandemie eine detaillierte Ist-Analyse durchgeführt. Im Ergebnis besteht das Portfolio des Fonds Solvalor 61 fast ausschliesslich aus Wohnimmobilien. Knapp 96% der effektiven Mieteinnahmen stammen aus Wohnflächen. Einzelhandelsgeschäfte machen die restlichen 4% der effektiven Mieteinnahmen aus. Hier wurde besonders auf die Schuldnerqualität geachtet. Nettoinventarwert und Ausschüttungen des Fonds werden gemäss der Analyse der Fondsleitung durch die Krise nicht wesentlich beeinträchtigt. Grund dafür ist die sehr starke Positionierung im Wohnimmobiliensektor, der die Krise erwartungsgemäss gut überstehen wird.

Nachhaltige Perspektiven und klare Zielsetzung

Ausgehend von diesem hervorragenden Ergebnis setzt das Management des Fonds Solvalor 61 seine langfristige Anlagestrategie fort. Der Wert des Immobilienportfolios soll nachhaltig gesteigert werden. Die Anlagestrategie konzentriert sich auf Wohnimmobilien an guten Standorten in den Stadtzentren der Westschweiz. Die Fertigstellung der Projekte in Nyon (Clos Falconnier 16-18, Clos Falconnier 33-35-37-39), Lausanne (Avenue Sainte-Luce 9) und der Genfer Hochhäuser (Rue Guye 1, 3, 5, 7) und in Pully (Chemin du Liaudoz 46) werden zu höheren Mieteinnahmen führen. Zudem werden aktuell sieben weitere Immobilienprojekte im Portfolio untersucht, um so bald wie möglich das öffentliche Anhörungsverfahren einzuleiten.

Neben höheren Mieteinnahmen durch bessere Bestandsnutzung soll auch das wirtschaftliche Alter der Fondsimmobilien gesenkt werden. Erreicht wird dies durch den Kauf neuer Immobilienprojekte und nachhaltige Renovierungen. Die Erneuerung von Gebäudehüllen und Heizungsanlagen werden zur Senkung der Betriebskosten beitragen. Diese kommenden Investitionen werden durch Hypotheken finanziert, was im derzeitigen Niedrig- bzw.

Negativzinsumfeld sehr interessant ist. Solvalor 61 soll einer der sichersten Fonds bleiben. Dies wird vor allem durch die tiefe Fremdkapitalquote garantiert, relativ gesehen, eine der niedrigsten auf dem Markt. Die Strategie sieht vor, das Renditepotenzial des Portfolios optimal auszuschöpfen. Neuinvestitionen kommen in Betracht, wenn der Standort den sehr selektiven Güterkriterien des Fonds entspricht. Solvalor 61 bietet eine bedeutende Mietreserve und somit stabile Mieteinnahmen aus dem Wohnungsanteil.

Quelle : Solvalor fund management SA

 



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