PLAZZA surpasse à nouveau les attentes / übertrifft erneut die Erwartungen

2021-03-03

Plazza Ag-Reg A

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - PLAZZA surpasse à nouveau les attentes / übertrifft erneut die Erwartungen
(3942)

Circulaires internes

 

 

RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

 

Plazza AG - Comptes annuels 2020: PLAZZA surpasse à nouveau les attentes (CH0284142913)  

 

Publication du rapport annuel au 31.12.2020

 

·       Les revenus immobiliers ont pu être augmentés à CHF 24,6 mio (année précédente CHF 24,3 mio). Le résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation a aug- menté à CHF 20,0 mio (année précédente CHF 18,9 mio).

·       Avec CHF 17,0 mio, le bénéfice hors réévaluation est resté au niveau de l’année précédente en raison d’un facteur extraordinaire en 2019.

·       Certains facteurs liés au marché ont à nouveau occasionné des gains de réévaluation élevés et donc un bénéfice bien plus important de CHF 63,3 mio (année précédente CHF 36,7 mio).

·       Au cours de la période du rapport, le taux de vacance des biens immobiliers en exploi- tation a baissé à 3,7%, (année précédente 4,0%) et découle principalement de surfaces commerciales non occupées. Grâce à l’accent mis sur le segment résidentiel, l’entreprise PLAZZA a été en grande partie épargnée par les conséquences du Covid-19 jusqu’ici.

·       Pour les projets de développement à Crissier (demande de permis de construire soumise pour la 1re étape) et à Regensdorf (mandat d’étude clôturé), d’autres jalons ont été at- teints.

·       Des dividendes du même montant que l’année précédente seront proposés à l’assemblée générale.

 

Pour 2020, PLAZZA enregistre à nouveau un résultat très réjouissant, la clôture de l’exercice comptable 2020 surpassant à nouveau les attentes. PLAZZA envisage l’exercice 2021 avec op- timisme et s’attend à un résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation au moins équivalent à celui de l’année précédente.

 

Résultat d’entreprise 2020

Le résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation a augmenté à CHF 20,0 mio (année précédente CHF 18,9 mio), ce qui, d’une part, est imputable à un résultat d’exploita- tion légèrement supérieur de CHF 25,4 mio (année précédente CHF 25,0 mio). D’autre part, avec CHF 5,4 mio, les frais d’exploitation ont pu être réduits (année précédente CHF 6,1 mio), principalement en raison de la baisse des frais liés aux biens immobiliers (CHF 1,1 mio, contre CHF 1,4 mio l’année précédente).

 

Le résultat net a augmenté à CHF 63,3 mio (année précédente CHF 36,7 mio). Y a contribué en premier lieu le résultat de réévaluation de CHF 61,8 mio (année précédente CHF 25,3 mio). Abstraction faite du résultat de réévaluation, il en résulte, par rapport à l’année précédente, un bénéfice hors réévaluation inchangé de CHF 17,0 mio. L’effet positif découlant du résultat d’exploitation plus élevé avant amortissements et réévaluation a été compensé par la sup- pression d’un facteur extraordinaire de l’année précédente, qui avait engendré une charge fiscale courante inférieure.

 

Durant l’exercice, PLAZZA a effectué des investissements d’un montant de CHF 10,5 mio (an- née précédente CHF 6,2 mio). À ce titre, l’accent portait sur la planification du projet de cons- truction à Crissier. La valeur du portefeuille immobilier dans les actifs immobilisés a augmenté de CHF 72,4 mio pour atteindre CHF 733,3 mio (année précédente CHF 660,9 mio).

En vertu des résultats opérationnels et des perspectives durablement positives, le conseil d’administration propose à l’assemblée générale de verser des dividendes inchangées à CHF 6.– par action nominative A et à CHF 1.20 par action nominative B.

 

Segment résidentiel: une base toujours stable pour PLAZZA

En termes de loyers cibles nets, la part des biens résidentiels demeure inchangée à 73%. Avec l’achat de 80 appartements au Tiergarten, début 2021, cette part continuera à augmenter. Le résidentiel reste ainsi le pilier de revenu central et contribue sensiblement à la stabilité du- rable de la société.

 

Sur le marché, la demande en biens résidentiels bien situés demeure élevée. Les perspectives de rendement à la baisse des investisseurs immobiliers entraînent, à l’instar de l’année pré- cédente, une diminution des taux d’actualisation et donc une hausse des évaluations. Les con- séquences du Covid-19 ont également renforcé cette tendance, notamment au deuxième se- mestre 2020. L’attention constante portée au segment immobilier de prix moyen a, jusqu’ici, fait ses preuves, même en période turbulente. Malgré l’augmentation du taux de vacance dans certaines régions de Suisse, PLAZZA ne ressent guère cette évolution jusqu’à présent. La demande en biens immobiliers de PLAZZA reste forte. Ils sont situés dans un segment attractif, à savoir le segment de prix moyen, ainsi que dans des emplacements centraux. Une fois de plus, aucun appartement de PLAZZA était inoccupé à la date de clôture. Le taux de vacance de 3,1% (année précédente 3,2%) du segment résidentiel au 31 décembre 2020 est dû aux der- nières surfaces commerciales disponibles dans le complexe résidentiel de Wallisellen ainsi qu’aux places de parking et aux espaces annexes non loués.

 

Bureaux: pas de conséquences notables du Covid-19 jusqu’ici

L’impact général du COVID-19 à plus long terme sur le marché immobilier des surfaces com- merciales en Suisse ne peut pas encore être évalué avec précision. En fonction de la conjonc- ture générale et de la situation de l’emploi, une baisse de la demande ne peut pas être exclue, tandis que la tendance au télétravail et au desk sharing pourrait encore accroître la pression sur le marché des surfaces commerciales.

 

Grâce à l’accent mis sur le segment résidentiel, l’entreprise PLAZZA a été en grande partie épargnée par les conséquences du Covid-19 jusqu’ici. Des sursis ont pu être convenus avec quelques locataires directement concernés par le confinement et les fermetures de com- merces ordonnées. Dans certains cas, des exonérations de loyer ont été accordées pour éviter les faillites imminentes et, par conséquent, les vacances. Cette démarche a permis jusqu’ici de maintenir une situation locative stable dans le domaine des surfaces commerciales. Début 2020, une surface commerciale de 1000 m2, dans la zone commerciale de Wallisellen, a en outre pu être vendue pour CHF 1,7 mio.

 

Projets de développement: le cap est maintenu

Avec deux projets de développement à Crissier et à Regensdorf, PLAZZA continue à bénéficier de perspectives prometteuses de moyen à long terme. Pour ce qui est de la zone de dévelop- pement à Crissier, la demande de permis pour la première étape de construction a pu être introduite comme prévu fin mai 2020. Cette dernière représente les deux tiers du projet global, avec un volume d’investissement pouvant atteindre CHF 220 mio. PLAZZA espère obtenir le permis de construire pour la première étape au cours du premier semestre 2021, sous réserve d’éventuels recours. L’année dernière, un contrat de droit de superficie a d’ores et déjà été conclu avec une fondation qui prévoit l’implantation d’une maison de soins sur le site, de même que la construction d’une école primaire a été convenue avec la commune de Crissier.

 

Un nouveau quartier urbain est censé voir le jour sur l’ancien site industriel au nord de la gare de Regensdorf. Durant l’exercice 2020, PLAZZA avait effectué un mandat d’étude pour son site, remporté finalement par le bureau d’architectes Michael Meier Marius Hug, à Zurich. Sur la base du projet lauréat, la prochaine étape consistera à élaborer le plan d’aménagement, qui sera soumis à l’évaluation par les autorités dans le courant de l’année. Dans l’optique ac- tuelle, le début des travaux relatifs au lotissement sur le site de PLAZZA est envisageable au plus tôt à partir de 2024. Les dimensions du projet devraient correspondre au minimum à celles du lotissement de PLAZZA à Wallisellen. En raison de l’état encore peu concret du projet, le potentiel de loyer ne peut pas être évalué avec suffisamment de précision pour le moment.

 

Perspectives

Pour l’année 2021, PLAZZA table sur un développement stable des affaires. Par conséquent, le résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation devrait être au moins équiva- lent à celui de 2020. Le résultat lié à la réévaluation dépend en premier lieu de l’évolution générale des taux d’intérêt et du marché ainsi que de l’avancement de la planification des deux projets d’envergure à Crissier et à Regensdorf.

PLAZZA prévoit de simplifier les structures du groupe durant le premier semestre 2021. Pour des raisons de rendement, la société PLAZZA AG, cotée en Bourse, reprendra ses deux filiales à part entière, PLAZZA IMMOBILIEN AG et Plazza Immobilienmanagement AG, auxquelles incombait jusqu’ici l’activité opérationnelle. Dorénavant, cette dernière relèvera directement de la société cotée en Bourse, ce qui n’aura pratiquement aucune incidence sur la gestion opérationnelle. Par conséquent, l’objet de l’entreprise devra être complété par la description de l’activité opérationnelle dans les statuts de PLAZZA AG. Une proposition correspondante sera soumise à l’assemblée générale.

 

Par le biais de sa stratégie mise en œuvre systématiquement, PLAZZA continue à profiter d’un positionnement exceptionnel sur le marché. L’orientation géographique et sectorielle du portefeuille sur des biens immobiliers proches du centre et aisément accessibles restera un gage de succès à l’avenir également.

 

Sources : Plazza AG

 

 

GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

 

 

 

Jahresabschluss 2020: PLAZZA übertrifft erneut die Erwartungen (CH0284142913)  

 

Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.12.2020

 

·       Der Liegenschaftenertrag konnte auf CHF 24,6 Mio. gesteigert werden (Vorjahr CHF 24,3 Mio.). Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung erhöhte sich auf CHF 20,0 Mio. (Vorjahr CHF 18,9 Mio.).

·       Der Gewinn vor Neubewertung blieb mit CHF 17,0 Mio. auf Vorjahresniveau aufgrund eines Sondereffekts im 2019.

·       Marktbedingte Faktoren führten erneut zu hohen Neubewertungserfolgen und damit zu einem signifikant höheren Gewinn von CHF 63,3 Mio. (Vorjahr CHF 36,7 Mio.).

·       Der Leerstand der Bestandesliegenschaften sank in der Berichtsperiode auf 3,7 % (Vor- jahr 4,0 %) und begründet sich im Wesentlichen in freien Gewerbeflächen. Dank dem primären Fokus auf das Segment Wohnen ist PLAZZA bisher von den Auswirkungen von Covid-19 weitgehend verschont geblieben.

·       Bei den Entwicklungsprojekten in Crissier (Baugesuch 1. Etappe eingereicht) und in Re- gensdorf (Abschluss Studienauftrag) wurden weitere Meilensteine erreicht.

·       Der Generalversammlung wird eine Dividende in der Höhe des Vorjahres vorgeschlagen.

 

PLAZZA verzeichnet für 2020 wiederum ein sehr erfreuliches Ergebnis, der Abschluss des Ge- schäftsjahres 2020 übertrifft erneut die Erwartungen. Für das Geschäftsjahr 2021 ist PLAZZA positiv gestimmt und geht von einem Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewer- tung aus, das mindestens in der Grössenordnung des Vorjahres liegt.

 

Unternehmensergebnis 2020

Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung erhöhte sich auf CHF 20,0 Mio. (Vorjahr CHF 18,9 Mio.), was einerseits auf einen leicht höheren Betriebsertrag von CHF 25,4 Mio. (Vorjahr CHF 25,0 Mio.) zurückgeht. Darüber hinaus konnte mit CHF 5,4 Mio. auch ein tieferer Betriebsaufwand verzeichnet werden (Vorjahr CHF 6,1 Mio.), im Wesentlichen be- gründet in einem tieferen Liegenschaftenaufwand (CHF 1,1 Mio. nach CHF 1,4 Mio. im Vor- jahr).

 

Der Gewinn erhöhte sich auf CHF 63,3 Mio. (Vorjahr CHF 36,7 Mio.). Dazu beigetragen hat in erster Linie der Erfolg aus Neubewertung von CHF 61,8 Mio. (Vorjahr CHF 25,3 Mio.). Ohne Berücksichtigung des Neubewertungserfolges ergibt sich ein im Vergleich zum Vorjahr unver- änderter Gewinn vor Neubewertung von CHF 17,0 Mio. Der positive Effekt aus dem höheren Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung wurde durch den Wegfall eines Son- dereffekts aus dem Vorjahr kompensiert, der im Vorjahr zu einer niedrigeren laufenden Steu- erbelastung geführt hatte.

 

PLAZZA investierte im Berichtsjahr CHF 10,5 Mio. (Vorjahr CHF 6,2 Mio.). Im Vordergrund stand dabei die Planung des Bauprojekts in Crissier. Der Wert des Immobilienportfolios im Anlagevermögen stieg um CHF 72,4 Mio. auf CHF 733,3 Mio. (Vorjahr CHF 660,9 Mio.).

Auf Basis des operativen Ergebnisses und angesichts der nachhaltig positiven Aussichten schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine gleichbleibende Dividende von CHF

6.00 je Namenaktie A und CHF 1.20 je Namenaktie B vor.

 

Wohnsegment: weiterhin stabile Basis von PLAZZA

Gemessen an den Soll-Netto-Mieterträgen liegt der Anteil der Wohnliegenschaften unverän- dert bei 73 %. Mit den Anfang 2021 zugekauften 80 Wohnungen im Tiergarten wird sich dieser Anteil weiter erhöhen. Wohnen bleibt damit der zentrale Ertragspfeiler und trägt massgeblich zur nachhaltigen Stabilität der Gesellschaft bei.

 

Marktseitig ist die Nachfrage nach gut positionierten Wohnimmobilien ungebrochen hoch. Die sinkenden Renditeerwartungen der Immobilieninvestoren führen wie schon im Vorjahr zu sin- kenden Diskontierungssätzen und in der Folge zu höheren Bewertungen. Auch infolge der Auswirkungen von Covid-19 hat sich dieser Trend vor allem im zweiten Halbjahr 2020 noch verstärkt. Die konsequente Ausrichtung auf das Segment Wohnen im mittleren Preissegment bewährt sich bisher auch in unruhigen Zeiten. Trotz steigender Leerstände in verschiedenen Regionen der Schweiz spürt PLAZZA weiterhin wenig von dieser Entwicklung. Die Wohnungen der PLAZZA-Liegenschaften werden unverändert stark nachgefragt. Sie liegen im attraktiven mittleren Preissegment und an zentralen Standorten. Einmal mehr stand zum Stichtag keine Wohnung von PLAZZA leer. Der Leerstand im Wohnsegment per 31. Dezember 2020 von 3,1 % (Vorjahr 3,2 %) geht auf die letzten noch verfügbaren Gewerbeflächen in der Wohnliegen- schaft in Wallisellen sowie auf nicht vermietete Parkplätze und Nebenflächen zurück.

 

Geschäftsflächen: Covid-19 bisher ohne nennenswerte Folgen

Wie sich die Covid-19-Situation längerfristig generell auf den Markt der Geschäftsflächen in der Schweiz auswirkt, kann heute noch nicht abschliessend beurteilt werden. Abhängig von der allgemeinen Konjunkturlage und der Beschäftigungslage kann Nachfragerückgang nicht ausgeschlossen werden und der Trend zu Homeoffice und Desksharing könnte den Geschäfts- flächenmarkt zusätzlich unter Druck bringen.

 

Von den Auswirkungen von Covid-19 ist PLAZZA dank der primären Ausrichtung auf das Seg- ment Wohnen bisher weitgehend verschont geblieben. Mit einigen vom Lockdown und den damit verordneten Geschäftsschliessungen direkt betroffenen Mietern konnten Stundungen vereinbart werden. In Einzelfällen wurden Mietzinserlasse gewährt, um drohende Konkurse und damit verbundene Leerstände zu verhindern. Dadurch konnte bisher eine stabile Vermie- tungssituation im Geschäftsflächenbereich gehalten werden. Anfang 2020 konnte ausserdem eine rund 1'000 m2 umfassende Gewerbefläche im Gewerbegebiet von Wallisellen für rund CHF 1,7 Mio. verkauft werden.

 

Entwicklungsprojekte: planmässig auf Kurs

PLAZZA verfügt mit den zwei Entwicklungsprojekten in Crissier und in Regensdorf mittel- bis langfristig unverändert über vielversprechende Perspektiven: Für das Entwicklungsareal in Crissier konnte Ende Mai 2020 plangemäss das Baugesuch für die erste Etappe eingereicht werden. Diese umfasst rund zwei Drittel des Gesamtprojektes mit einem Investitionsvolumen von bis zu CHF 220 Mio. PLAZZA erwartet die Baubewilligung für die erste Etappe im ersten Halbjahr 2021, vorbehältlich allfälliger Rekurse. Bereits im letzten Jahr wurde mit einer Stif- tung, die ein Pflegeheim auf dem Areal plant, ein Baurechtsvertrag abgeschlossen und mit der Gemeinde Crissier der Bau eines Primarschulhauses vereinbart.

 

Im ehemaligen Industriegebiet nördlich des Bahnhofs Regensdorf soll ein neues, urbanes Quartier entstehen. PLAZZA hatte im Berichtsjahr 2020 für ihr Areal einen Studienauftrag durchgeführt, welchen das Architekturbüro Michael Meier Marius Hug, Zürich, für sich ent- scheiden konnte. Auf der Basis des Siegerprojektes wird als nächster Schritt der Gestaltungs- plan erarbeitet, der im Laufe des Jahres der behördlichen Prüfung übergeben werden soll. Der Beginn der Realisierung einer Überbauung auf dem Areal von PLAZZA ist aus heutiger Sicht frühestens ab 2024 denkbar. Die Grössenordnung des Projekts dürfte mindestens derjenigen der Überbauung von PLAZZA in Wallisellen entsprechen. Die Schätzung des Mietzinspotenzials ist zurzeit aufgrund der Unschärfe des aktuellen Projektstandes noch nicht hinreichend genau möglich.

 

Ausblick

Für das Jahr 2021 geht PLAZZA von einer stabilen Entwicklung aus. Damit wird auch das Be- triebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung mindestens in der Grössenordnung von 2020 liegen. Der Erfolg aus Neubewertung hängt in erster Linie von der allgemeinen Zins- und Marktentwicklung ab und von den Planungsfortschritten bei den beiden grossen Projek- ten in Crissier und Regensdorf.

PLAZZA plant im ersten Halbjahr 2021, die Konzernstrukturen zu vereinfachen. Aus Effizienzgründen übernimmt die börsenkotierte PLAZZA AG ihre beiden 100-prozentigen Tochtergesellschaften PLAZZA IMMOBILIEN AG und Plazza Immobilienmanagent AG, auf die bislang das operative Geschäft verteilt ist. Fortan wird dieses direkt von der kotierten Gesellschaft geführt, was auf den operativen Betrieb praktisch keine Auswirkungen hat. In den Statuten der PLAZZA AG muss dementsprechend der Firmenzweck um die Beschreibung der operativen Tätigkeit erweitert werden. Ein entsprechender Vorschlag wird der Generalversammlung vorgelegt.

 

Mit ihrer konsequent umgesetzten Strategie kann sich PLAZZA im Markt weiterhin sehr gut positionieren. Die geografisch und segmentspezifisch klare Ausrichtung des Portfolios auf zentrumsnahe, gut erschlossene Liegenschaften wird auch in Zukunft Erfolg versprechend sein.

 

Quelle : Plazza AG

 



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Medienmitteilung (03.03.2021) DE.pdf...

Jahresbericht (31.12.2020) DE.pdf...