Swiss Prime Fondation de placement – Succès de l’exercice 2020 / Anlagestiftung mit erfolgreichem Geschäftsjahr 2020

2021-03-08

SPF Immobilier Suisse

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Swiss Prime Fondation de placement – Succès de l’exercice 2020 / Anlagestiftung mit erfolgreichem Geschäftsjahr 2020
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Circulaires internes

RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

Swiss Prime Fondation de placement – Succès de l’exercice 2020 (CH0263627355)

 

        Hausse du rendement de placement à 3.68% (2019: 3.51%)

        Impact du Covid-19 compensé par des effets positifs non-récurrents

        Développement du portefeuille immobilier à 2 572.1 mios CHF (2 265.6 mios CHF)

        Baisse du taux de vacance à un pourcentage bas de 4.02% (4.95%)

        Lancement réussi du groupe de placements à l’étranger «SPF Living+ Europe»

L’exercice 2020 a été marqué par la pandémie du Covid-19. Malgré ce contexte ardu, Swiss Prime Fondation de placement (SPF) a poursuivi avec succès sa stratégie de croissance profitable. Celle-ci s’est traduite par une augmentation des revenus nets du groupe de placements «SPF Immobilier Suisse» à 45.3 millions CHF (38.9 millions CHF en 2019). Grâce à la priorité accordée à l’immobilier résidentiel auquel s’ajoutent des immeubles commerciaux très bien situés, le portefeuille a fait preuve d’une grande résilience. En effet, les revenus locatifs se sont élevés à 71.4 millions CHF au 31 décembre 2020, contre 62.7 millions CHF en 2019. Les revenus locatifs prévisionnels proviennent à hauteur de 53.96% de l’immobilier résidentiel, tandis que le taux de vacance a baissé à un faible 4.02% (4.95%) par suite d’une gestion active des locations. Dans un esprit de partenariat, la fondation de placement a soutenu les locataires parfois durement touchés par la crise en passant avec eux des accords sur mesure. Néanmoins, il est réjouissant de constater que le rendement de placement a augmenté à 3.68%, contre 3.51% un an auparavant. Ce très bon résultat a été obtenu en particulier grâce au bas taux de vacance et à des effets positifs non-récurrents.

 

Belle progression

Pour que le groupe de placements «SPF Immobilier Suisse» puisse poursuivre sa croissance conformément à la stratégie, il a réalisé en 2020 deux émissions couronnées de succès. Leur produit se chiffrant à 161.0 millions CHF (apport en nature inclus) a permis de développer sélectivement le portefeuille. Au total, 171.9 millions CHF ont été investis dans les acquisitions et 120.8 millions CHF, dans ses propresSwiss Prime Anlagestiftung | Frohburgstrasse 1 | CH-4601 Olten | Phone +41 58 317 17 90 | info@swiss-prime-anlagestiftung.ch | swiss-prime-anlagestiftung.ch projets de développement. De la sorte, la stratégie a pu se poursuivre avec succès sans déroger aux exigences élevées envers la rentabilité et la qualité des immeubles. Au final, la fortune totale de la fondation a augmenté de 13.5% à 2 576.7 millions CHF. De surcroît, SPF a lancé son premier produit dans l’Union européenne, il s’agit de «SPF Living+ Europe», dont les premiers immeubles devraient être intégrés dans le portefeuille au printemps 2021. «SPF Immobilier Suisse» a augmenté sa marge d’exploitation à 71.80% (70.81%), à la suite de l’achèvement de la transformation du «Leuenhof». Calculé sur la fortune totale, le taux de charge d’exploitation (TERISA GAV) a baissé à 0.49% (0.52%) au cours de la période sous revue.

 

Structure de financement confortable

Compte tenu des acquisitions et des investissements dans les projets de développement, le coefficient d’endettement a crû à 26.74% (26.07%) de la valeur vénale des immeubles. Le taux d’intérêt moyen pondéré de la dette se monte à 0.33% (0.36%), tandis que sa durée résiduelle s’est allongée à 3.53 ans (2.99 ans).

 

Réserve de projets de développement lucratifs

La réserve de projets de développement compte treize projets dont sept sont en cours de réalisation. Très prometteuse, cette réserve, dont les investissements se chiffrent à moyen et long terme entre 0.7 et 0.9 milliard CHF, permettra aux revenus locatifs et aux gains de réévaluation de croître. D’autant plus que la pandémie n’a pas entraîné de retards significatifs des projets de transformation et de développement.

 

Progrès de la stratégie de durabilité

Depuis sa création, la fondation s’est engagée à respecter les critères ESG environnementaux, sociaux et de gouvernance. C’est pourquoi, elle a adhéré, enSwiss Prime Anlagestiftung | Frohburgstrasse 1 | CH-4601 Olten | Phone +41 58 317 17 90 | info@swiss-prime-anlagestiftung.ch | swiss-prime-anlagestiftung.ch octobre 2020, aux Principes pour l’investissement responsable des Nations Unies [«UN Principles for Responsible Investment» (UN PRI)]. Il s’agit d’un réseau international d’investisseurs soutenu par les Nations Unies qui souhaite mettre en œuvre les six principes que ce réseau a élaborés pour des investissements responsables. De surcroît, la fondation emploiera, dès 2021, pour «SPF Immobilier Suisse» des références importantes pour le secteur immobilier comme le «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) et d’autres initiatives prises par ce secteur.

 

Perspectives

La pandémie continuera de peser sur l’immobilier. Cependant, grâce à son portefeuille immobilier bien diversifié et à sa réserve de projets lucratifs, SPF reste bien positionnée pour 2021 et au-delà. Son nouveau produit «SPF Living+ Europe», un véhicule de placements stable basé sur la VNI, qui se focalise sur le marché européen en pleine croissance des résidences pour personnes âgées, offre ainsi des opportunités attrayantes. Nous observons l’évolution de près et en tenons compte dans notre portefeuille, dans nos transactions et dans notre stratégie de croissance.

 

Emissions en cours et Assemblée des investisseurs

La 8e émission du groupe de placements «SPF Immobilier Suisse» et la 2e émission du groupe de placements «SPF Living+ Europe» sont en cours et les souscriptions sont acceptées jusqu’au 9 avril 2021 à 18 h 00. Tous les documents nécessaires à cette augmentation de capital sont disponibles sous http://www.swiss-prime-anlagestiftung.ch. La cinquième Assemblée des investisseurs de Swiss Prime Fondation de placement aura lieu le 15 avril 2021. En raison de la situation extraordinaire, cette Assemblée sera virtuelle et prendra la forme d’une audio diffusion. L’invitation comprenant l’ordre du jour sera envoyée à la mi-mars aux investisseurs

 

 

Source : Swiss Prime Fondation de placement

 

 

 

GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH

 

 

Swiss Prime Anlagestiftung – Anlagestiftung mit erfolgreichem Geschäftsjahr 2020

(CH0263627355)

 

        Steigerung der Anlagerendite auf 3.68% (2019: 3.51%)

        Kompensation des Covid-19-Einflusses durch positive Einmaleffekte

        Ausbau des Immobilienportfolios auf CHF 2 572.1 Mio. (CHF 2 265.6 Mio.)

        Senkung der Leerstandsquote auf tiefe 4.02% (4.95%)

        Erfolgte Lancierung des Auslandprodukts «SPA Living+ Europe»

 

Das Geschäftsjahr 2020 war geprägt von der Corona-Pandemie. Trotz dieses anspruchsvollen Umfelds setzte die Swiss Prime Anlagestiftung ihre profitable Wachstumsstrategie erfolgreich fort und erzielte bei der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» einen Nettoertrag von CHF 45.3 Mio. (2019: 38.9 Mio.). Dank der primären Ausrichtung auf Wohnimmobilien sowie unter Beimischung gewerblicher Objekte mit sehr guten Standorten zeigte sich das Portfolio trotz der Covid-19-Auswirkungen sehr resilient. Die Mietzinseinnahmen stiegen aufgrund des Wachstumskurses von 62.7 Mio. im Jahr 2019 auf CHF 71.4 Mio. per 31. Dezember 2020. 53.96% der Soll-Mieterträge stammen aus Wohnobjekten. Infolge des aktiven Vermietungsmanagements reduzierte sich der Leerstand auf tiefe 4.02% (4.95%).

 

In einem partnerschaftlichen Prozess hat die Anlagestiftung mit den von der Krise teils hart getroffenen Mieterinnen und Mietern bilaterale Unterstützungsvereinbarungen mit individuellen Massnahmen getroffen. Erfreulicherweise konnte die Anlagerendite gleichwohl von 3.51% auf 3.68% gesteigert werden. Dazu trugen insbesondere die tiefere Leerstandsquote und positive Einmaleffekte bei.

 

Erfreuliches Wachstum

Um der Wachstumsstrategie der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» Rechnung zu tragen, wurden im Geschäftsjahr 2020 zwei erfolgreiche Emissionen durchgeführt. DerSwiss Prime Anlagestiftung | Frohburgstrasse 1 | CH-4601 Olten | Phone +41 58 317 17 90 | info@swiss-prime-anlagestiftung.ch | swiss-prime-anlagestiftung.ch Erlös von CHF 161.0 Mio. (inkl. Sacheinlage) war die Basis für den gezielten Ausbau des Portfolios. Insgesamt wurden im abgeschlossenen Geschäftsjahr Akquisitionen im Umfang von CHF 171.9 Mio. getätigt sowie CHF 120.8 Mio. in eigene Projektentwicklungen investiert. Damit konnte die Strategie, unter Einhaltung der hohen Ansprüche an die Wirtschaftlichkeit und Qualität des Immobilienportfolios, erfolgreich fortgesetzt werden. Das Gesamtvermögen der Stiftung stieg um 13.5% auf CHF 2 576.7 Mio. Darüber hinaus hat die SPA ein erstes Produkt («SPA Living+ Europe») im europäischen Ausland lanciert. Die ersten Objekte werden voraussichtlich im Frühling 2021 dem Portfolio hinzugefügt. Bei «SPA Immobilien Schweiz» erhöhte sich die Betriebsgewinnmarge infolge der abgeschlossenen Umbauarbeiten im «Leuenhof» auf 71.80% (70.81%). Die auf das Gesamtvermögen (TERISA GAV) berechnete Betriebsaufwandquote sank in der Berichtsperiode auf 0.49% (0.52%).

 

Komfortable Finanzierungsstruktur

Die Fremdfinanzierungsquote erhöhte sich unter Berücksichtigung der erfolgten Zukäufe und Investitionen in die Entwicklungsprojekte auf 26.74% (26.07%) der Verkehrswerte der Liegenschaften. Der durchschnittliche gewichtete Fremdfinanzierungszinssatz beläuft sich auf 0.33% (0.36%) bei einer erhöhten Restlaufzeit von 3.53 Jahren (2.99 Jahre).

 

Lukrative Entwicklungspipeline

Von den aktuell 13 Entwicklungsprojekten sind sieben in der Realisierungsphase. Durch die vielversprechende Entwicklungspipeline mit einem mittel- bis langfristigen Investitionsvolumen von CHF 0.7 bis 0.9 Mrd. werden Mietertragswachstum sowie Aufwertungsgewinne realisiert. Die Coronakrise führte zu keinen nennenswerten Verspätungen bei den Umbau- und Entwicklungsprojekten.

 

Fortschritte in der Nachhaltigkeitsstrategie

Die SPA hat sich seit ihrer Gründung für die Einhaltung der ESG-Kriterien «Environment», «Social», «Governance» eingesetzt. Im Oktober 2020 ist die Anlagestiftung deshalb den «UN Principles for Responsible Investment» (UN PRI) beigetreten. Die von den Vereinten Nationen unterstützte Initiative ist ein internationales Investorennetzwerk, das sechs Prinzipien für verantwortungsvolle Investments erstellt hat und umsetzen will. Darüber hinaus wird die Anlagestiftung für die Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» ab 2021 an den für die Immobilienindustrie relevanten Benchmarks wie dem «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) und weiteren Brancheninitiativen teilnehmen.

 

Ausblick

Aufgrund der anhaltenden Pandemie wird das Marktumfeld für die Immobilienbranche weiterhin herausfordernd bleiben. Mit dem diversifizierten Immobilienportfolio und der lukrativen Entwicklungspipeline bleibt die SPA für 2021 und darüber hinaus gut positioniert. Das neue Produkt «SPA Living+ Europe» mit dem Fokus auf den stark wachsenden Senior Living Markt in Europa eröffnet auch attraktive Opportunitäten in einem stabilen NAV-basierten Investitionsvehikel. Wir beobachten die weitere Entwicklung aufmerksam und berücksichtigen diese im Bestandsportfolio, bei Transaktionen und innerhalb unserer Wachstumsstrategie aktiv.

 

Laufende Emissionen und Anlegerversammlung

Aktuell läuft die 8. Emission der Anlagegruppe «SPA Immobilien Schweiz» sowie die 2. Emission der Anlagegruppe «SPA Living+ Europe». Zeichnungen werden noch bis am 9. April 2021 um 18.00 Uhr angenommen. Alle relevanten Unterlagen zur Kapitalerhöhung sind auf www.swiss-prime-anlagestiftung.ch verfügbar. Am 15. April 2021 findet dieSwiss Prime Anlagestiftung | Frohburgstrasse 1 | CH-4601 Olten | Phone +41 58 317 17 90 | info@swiss-prime-anlagestiftung.ch | swiss-prime-anlagestiftung.ch fünfte Anlegerversammlung der Swiss Prime Anlagestiftung statt. Aufgrund der anhaltenden ausserordentlichen Situation wird der Event als Audio Webcast durchgeführt. Die Einladung inkl. allen Traktanden wird Mitte März 2021 an die Anleger versandt

 

Quelle : Swiss Prime Anlagestiftung

 



Communiqué de presse (08.03.2021) FR.pdf...

Medienmitteilung (08.03.2021) DE.pdf...