Akara Diversity PK présente ses comptes annuels 2020, avec une performance supérieure à la moyenne, et évoque sa prochaine augmentation de capital/präsentiert jahresabschluss 2020 mit überdurch-schnittlicher Performance und geht nächste kapitalerhöhung an

2021-03-10

Akara Swiss Diversity Property Fund Pk

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Akara Diversity PK présente ses comptes annuels 2020, avec une performance supérieure à la moyenne, et évoque sa prochaine augmentation de capital/präsentiert jahresabschluss 2020 mit überdurch-schnittlicher Performance und geht nächste kapitalerhöhung an
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Circulaires internes

 

 

RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

Akara Diversity PK présente ses comptes annuels 2020, avec une performance supérieure à la moyenne, et évoque sa prochaine augmentation de capital (CH0333490321)

 

Publication du rapport annuel au 31.12.2020

 

Zoug, le 10 mars 2021 – Akara, une entreprise spécialisée dans les fonds immobiliers, la gestion de portefeuille et d'actifs et les prestations immobilières, présente ses comptes 2020 qui concluent à une solide performance pour le quatrième exercice d'Akara Diversity PK (Akara Swiss Diversity Property Fund PK). La prochaine augmentation de capital, d'un volume d'environ 140 millions de CHF, est prévue avec une période de souscription du 15 mars au 30 avril 2021 et une libération le 25 juin 2021.

À retenir  :
Construire et moderniser pour l'avenir

·       Rendement de placement attrayant de 6,19 %

·       Rendement de distribution constant de 3,31 %, inchangé par rapport à 2019

·       Surperformance de +1,33 point de pourcentage par rapport à l’indice CAFP Immo Index mixte

·       Flux de trésorerie stable malgré la COVID-19

·       Taux de surfaces vacantes au jour de référence (hors premières locations/réhabilitations) de 3,25 %

·       Location complète des cinq projets de construction achevés au cours de l'exercice 2020

·       Volume d'investissement garanti d'environ 253 millions de CHF d'ici fin 2024.

·       Mise en œuvre du critère de durabilité dans toutes les dimensions

 

Perspectives

La prochaine émission, la septième augmentation de capital au total, est prévue avec une
période de souscription comprise entre le 15 mars et le 30 avril 2021 et une libération fixée au 25 juin 2021. Un volume d’émission d’environ 140 millions de CHF est prévu. Les conditions d’émission détaillées seront publiées au préalable.

Les nouveaux fonds propres seront utilisés pour, d'une part, financer les projets de construction à venir et, d'autre part, pour élargir le portefeuille avec des biens du portefeuille immobilier. L'objectif est également de renforcer le soutien du cercle d'investisseurs afin d'accroître la liquidité des titres. La stratégie d'investissement vise à renforcer la diversification géographique et à maintenir la diversification sectorielle dans la fourchette cible de répartition entre logements et locaux commerciaux (50 %, ±15 %).

 

Portrait du fonds

L'Akara Diversity PK est proposé aux institutions de prévoyance domiciliées en Suisse et exonérées d'impôts ainsi qu'aux caisses d'assurances sociales et de compensation. Sont également autorisés en tant qu'investisseurs les fonds de placement, dans la mesure où leur cercle d'investisseurs se compose exclusivement des institutions exonérées d'impôts et domiciliées en Suisse mentionnées. La valorisation des parts repose sur la VNI, à l'exclusion d'agios ou de disagios, ce qui réduit la volatilité. Les investissements sont réalisés dans des biens existants ainsi que dans des projets de développement et de construction à vocation résidentielle et commerciale dans toute la Suisse. Nous nous efforçons d’offrir une distribution constante et attrayante de dividendes, un potentiel d’augmentation de valeur à long terme et une large diversification. Les biens immobiliers sont surtout détenus directement.

Durabilité

Avec l'élection d'Ingrid Deltenre au Conseil d'administration pendant l'exercice 2020, Akara a ancré encore davantage les thèmes écologiques et sociaux dans les préoccupations au sommet de la hiérarchie. En outre, un comité de développement durable composé de membres de la direction et de responsables de secteur a été créé et un Sustainability Manager interne a été engagé. De plus, le portefeuille immobilier du fonds a été soumis à un test de compatibilité climatique volontaire dans le cadre du Paris Agreement Capital Transition Assessment 2020 (PACTA). Les constats livrés par cet outil ont été intégrés aux stratégies de portefeuille et de biens immobiliers. Pour ses projets de développement et de construction, mais aussi pour les projets complets de modernisation, Akara s'oriente par ailleurs vers des labels reconnus et établis dans le bâtiment tels que le Standard Construction durable Suisse (SNBS Bâtiment), MINERGIE et les certifications internationales courantes.

Pour l'exercice 2021, Akara met l'accent sur l'élaboration de sa propre politique de développement durable. Par ailleurs, Akara envisage la signature des Principes de l'ONU pour l'investissement responsable (PRI), la formulation de promesses concernant les Objectifs de développement durable de l'ONU et la participation au Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB).

Portefeuille immobilier et acquisitions

À la clôture de l'exercice, le fonds possédait 121 biens immobiliers – 109 biens existants et 12 projets de construction – pour une valeur vénale de 1 609,84 millions de CHF. Aucune vente de biens immobiliers n'a eu lieu. Le volume immobilier moyen s'élève à environ 13,30 millions de CHF et, après l'achèvement des constructions au 31 décembre 2024, pourra atteindre environ 15,82 millions de CHF avec environ 2 520 logements et près de 178 530 m2 de surfaces commerciales.

Au cours de l'exercice 2020, 21 immeubles de placement d'une valeur vénale d'environ 248,50 millions de CHF ont pu être achetés. Hors effets de réévaluation sur le portefeuille existant en 2019, les acquisitions réalisées en 2020 entraînent à elles seules une augmentation de la valeur vénale d'environ 20 %, une augmentation du loyer net [ATTENDU] de plus de 16 % et une augmentation du taux de logements de plus de 0,7 point de pourcentage.

Le loyer net [PRÉVISIONNEL] provenant de l'usage résidentiel a augmenté à 48,7 % au cours de l'exercice 2020 et passera à 58,1 % après l'achèvement des constructions au 31 décembre 2024, compte tenu de l'évolution des revenus locatifs. Sur la base de la valeur vénale, à la clôture de l'exercice, le portefeuille est classé à 61 % à usage d'habitation, à 13 % à usage mixte et à 26 % à usage commercial. Sur le plan géographique, à la clôture de l'exercice, le portefeuille est réparti à 45,3 % sur la région de Zurich, à 22,1 % au nord-ouest de la Suisse, à 18,5 % dans la région lémanique et à 14,1 % dans les cinq autres régions de Berne, de Suisse méridionale, de Suisse centrale, de Suisse occidentale et de Suisse orientale.

La valeur liquidative moyenne de l'ensemble du portefeuille est de 4,0, avec une valeur maximale de 4,8 (sur une échelle de 1 à 5). La note d'emplacement minimale de 3,0 est attribuée à un immeuble à usage mixte dont le rendement brut [RÉEL] s'élève à 10,67 %. La note d'emplacement moyenne des acquisitions 2020 atteint 4,2. La qualité moyenne des biens s'élève à 3,8, la valeur maximale à 4,7 et la valeur moyenne des acquisitions en 2020 à 3,7. Des provisions pour rénovation ont été et continueront d’être prises en compte pour tous les achats immobiliers, de manière à ce que la qualité des biens puisse être continuellement améliorée par des mesures appropriées.

La durée moyenne des contrats de bail à durée déterminée (WAULT) est de 4,51 ans et celle des biens acquis en 2020 de 6,33 ans. Sur tous les contrats, 19,87 % ont une durée de bail résiduelle de dix ans ou plus. Le plus gros locataire représente 2,84 % des revenus locatifs, les cinq plus gros environ 12 % et les dix plus gros environ 19 %. À la date de clôture, le taux de surfaces vacantes corrigé des immeubles en première location ou en cours de réhabilitation s'élève à 3,25 %.

Fortune et produit

Au cours de l'exercice 2020, la sixième augmentation de capital a permis d'élargir la base d'investisseurs de 24 %, soit 24 nouveaux investisseurs, pour un total de 123 investisseurs. À la clôture de l'exercice, 1 027 155 parts étaient en circulation. Les trois plus gros investisseurs en détenaient environ 41 %, les cinq plus gros environ 51 % et les dix plus gros environ 66 %. La valeur nette d'inventaire par part à la clôture de l'exercice s'élève à 1 119,81 CHF.

La fortune totale du fonds (FTF) s'élève à 1 637,04 millions de CHF et la fortune nette du fonds (VNI) à 1 150,22 millions de CHF. Avec la libération de la sixième augmentation de capital, le fonds a reçu 134,46 millions de CHF de nouveaux capitaux propres en juin 2020. Le taux de financement externe était de 25,91 % à la clôture de l'exercice.

Le produit brut s'élève à 54,16 millions de CHF, les revenus locatifs à 48,76 millions de CHF et le produit net à 38,07 millions de CHF. Suite à des revalorisations et à certains achats inférieurs à la valeur de marché, il reste, pour la période sous revue et après constitution de provisions pour impôts différés, une appréciation de 28,98 millions de CHF, soit 2,68 %.

Rendement et performance

Le rendement des placements de l'exercice 2020 s'élève à 6,19 %, le taux de distribution à 99,98 % et le rendement de distribution à 3,31 %, soit 37,06 CHF par part. À 6,14 %, Akara Diversity PK affiche une surperformance de 1,33 point de pourcentage par rapport à l’indice CAFP Immo Index mixte pour la période sous revue (total depuis le lancement du fonds  : +4,15 points de pourcentage).

Le rendement brut moyen [PRÉVISIONNEL] des constructions finies et leur rendement net sont respectivement de 4,10 % et 3,17 %. Le rendement brut[1] moyen prévu [PRÉVISIONNEL] pour la période 2021-2030 et le rendement net correspondant sont respectivement de 4,15 % et 3,32 %. Les taux d'escompte et de capitalisation réels pondérés moyens du portefeuille global sont respectivement de 2,88 % et 2,95 %. Les taux d'escompte et de capitalisation minimaux sont respectivement de 1,98 % et 2,07 % et la valeur maximale est de 5,72 %.

La marge d'exploitation (marge EBIT) d'Akara Diversity PK s'élève à 73,48 % et dépasse de 3,53 points de pourcentage la marge d'exploitation des groupes de placement de l'indice CAFP Immo Index mixte de 69,95 % (moyenne) au 31 décembre 2020.

Commissions

L’objectif d’Akara Funds SA est de maintenir le TERREF VNI / FTF dans la moyenne du groupe des pairs (groupes de placement CAFP Immo Index mixte) et de se situer dans la fourchette cible TERREF VNI de 0,60-0,80 % et dans la fourchette TERREF FTF de 0,40-0,60 %. À la clôture de l'exercice, Akara Diversity PK affichait une FTF TERREF inférieur de 0,05 point de pourcentage à la FTF TERISA de l'indice CAFP Immo Index mixte. En raison du taux de financement externe supérieur de 15,5 %, la VNI TERREF est supérieure de 0,03 point de pourcentage à la VNI TERISA de l'indice CAFP Immo Index mixte.

 

Sources : Akara Funds AG

 

 

 

GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

 

 

Akara Diversity PK: präsentiert jahresabschluss 2020 mit überdurch-schnittlicher Performance und geht nächste kapitalerhöhung an (CH0333490321)

 

Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.12.2020

 

Zug, 10. März 2021 – Akara, ein auf die Immobilienfonds, Portfolio- / Assetmanagement und Immobiliendienstleistungen spezialisiertes Unternehmen, legt für das vierte Geschäftsjahr des Akara Diversity PK (Akara Swiss Diversity Property Fund PK) den Jahresabschluss 2020 mit starker Performance vor. Die nächste Kapitalerhöhung ist mit einem Volumen von rund CHF 140 Mio., Zeichnungsfrist vom 15. März bis 30. April 2021 und Liberierung am 25. Juni 2021 geplant.

 

Im fokus:
Bauen und Modernisieren für die Zukunft

·       Attraktive Anlagerendite von 6.19 %

·       Konstante Ausschüttungsrendite von 3.31% auf Niveau vom Geschäftsjahr 2019

·       Überperformance zum KGAST Immo-Index Gemischt von +1.33 Prozentpunkten

·       Stabiler Cashflow trotz COVID-19

·       Stichtagsbezogene Leerstandsquote (exkl. Erstvermietungen / Revitalisierungen) von 3.25 %

·       Vollvermietung von allen im Geschäftsjahr 2020 abgeschlossenen fünf Bauprojekten

·       Gesichertes Investitionsvolumen bis Ende 2024 von rund CHF 253 Mio.

·       Implementierung der Nachhaltigkeit in allen Dimensionen

Ausblick

Die kommende Emission, die insgesamt siebte Kapitalerhöhung, ist mit Zeichnungsfrist vom 15. März bis 30. April 2021 und Liberierung am 25. Juni 2021 geplant. Es ist ein Emissionsvolumen von rund CHF 140 Mio. vorgesehen. Detaillierte Emissionskonditionen werden vorab publiziert.

Die neu zufliessenden Eigenmittel werden verwendet, um erstens die anstehenden Bauprojekte zu finanzieren und zweitens das Portfolio mit Liegenschaften aus der Immobilienpipeline zu erweitern. Ziel ist es ferner, den Investorenkreis breiter abzustützen, um die Liquidität der Titel zu erhöhen. Im Rahmen der Anlagestrategie sollen die geografische Diversifizierung ausgebaut und die sektorielle Diversifizierung in der Zielspanne von Wohnen und Kommerz (50%, ±15%) gehalten werden.

Fondsportrait

Der Akara Diversity PK steht in der Schweiz domizilierten, steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen sowie Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen offen. Zudem können Anlagefonds investieren, sofern deren Anlegerkreis ausschliesslich aus den genannten, in der Schweiz domizilierten, steuerbefreiten Einrichtungen besteht. Die Bewertung der Anteile basiert auf dem NAV, ohne Bildung von Agios / Disagios, was die Volatilität reduziert. Investiert wird in Bestandesliegenschaften sowie in Entwicklungs-und Bauprojekte mit den Nutzungsarten «Wohnen und Kommerz» in der ganzen Schweiz. Es wird eine konstante und ansprechende Ausschüttung, ein langfristiges Wertsteigerungspotenzial und eine breite Diversifikation angestrebt. Die Liegenschaften werden vorwiegend direkt gehalten.

Bauen und modernisieren

Der Fonds verfügt per Bilanzstichtag über ein ausstehendes Investitionsvolumen aus Projektentwicklungen, Bauprojekten, Revitalisierungen und Umbauten bis Ende Jahr 2024 von rund CHF 253 Mio. bei 30 Grundstücken und Bestandesliegenschaften. Der Verkehrswert kann damit im Vergleich zum Bilanzstichtag auf rund CHF 1’914 Mio. nach Fertigstellung der Bauten erhöht werden. Geplant sind rund 690 neue Wohnungen und rund 3’910 m2 neue Kommerzfläche.

Neben kleineren Sanierungen mit Fokus Bestandeserhaltung und -aufwertung konnten im Geschäftsjahr 2020 zwei Neubauprojekte und drei grössere Revitalisierungen abgeschlossen werden. Alle Objekte wurden vom Markt erfolgreich absorbiert und weisen seit Februar 2021 Vollvermietung auf.

Nachhaltigkeit

Akara hat im Geschäftsjahr 2020 mit der Wahl von Ingrid Deltenre in den Verwaltungsrat umweltschonende und soziale Themen noch stärker auf oberster Ebene verankert. Zudem wurde ein Nachhaltigkeitsausschuss bestehend aus den Geschäftsleitungsmitgliedern und Bereichsleitern eingerichtet und ein hausinterner Sustainability Manager engagiert. Des Weiteren wurde das Liegenschaftsportfolio des Fonds einem freiwilligen Klimaverträglichkeitstest im Rahmen des Paris Agreement Capital Transition Assessment 2020 (PACTA) unterzogen. Daraus gewonnene Erkenntnisse fliessen in die Portfolio- und Objektstrategien ein. Ferner orientiert sich Akara bei Entwicklungs- und Bauprojekten, aber auch bei umfassenden Modernisierungsvorhaben an in der Branche anerkannten, etablierten Gebäudelabels wie Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS), MINERGIE sowie international geläufige Zertifizierungen.

Für das Geschäftsjahr 2021 steht die Erarbeitung einer eigenen Nachhaltigkeitspolitik im Fokus. Im Weiteren werden die Unterzeichnung der UN Principles for Responsible Investments (PRI), die Formulierung von Versprechen hinsichtlich der UN Sustainable Development Goals (SDG) und die Teilnahme am Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) geprüft.

Immobilienportfolio und Akquisitionen

Per Bilanzstichtag besitzt der Fonds 121 Objekte – 109 Bestandesliegenschaften und 12 Bauprojekte – mit einem Verkehrswert von CHF 1'609.84 Mio. Es fanden keine Verkäufe von Liegenschaften statt. Das durchschnittliche Objektvolumen beträgt rund CHF 13.30 Mio. und kann nach Fertigstellung der Bauten per 31. Dezember 2024 auf rund CHF 15.82 Mio. mit rund 2'520 Wohnungen und rund 178‘530 m2 Kommerzfläche gesteigert werden.

Im Geschäftsjahr 2020 konnten 21 Anlageobjekte mit einem Verkehrswert von rund CHF 248.50  Mio. hinzugekauft werden. Ohne Neubewertungseffekte auf dem bestehenden Portfolio 2019 resultiert rein aus den Zukäufen 2020 eine Verkehrswertsteigerung von rund 20 %, eine Zunahme der Nettomiete [SOLL] von über 16 % und ein Ausbau der Wohnquote um über 0.7 Prozentpunkte.

Die Nettomiete [SOLL] aus Wohnnutzung erhöhte sich im Geschäftsjahr 2020 auf 48.7 % und wird nach Fertigstellung der Bauten per 31. Dezember 2024 und unter Berücksichtigung der Mietertragsentwicklungen auf 58.1 % ansteigen. Auf Basis des Verkehrswertes ist das Portfolio per Bilanzstichtag zu 61 % als Wohnen, zu 13 % als gemischt genutzt und zu 26 % als Kommerz klassifiziert. In geografischer Hinsicht erstreckt sich das Portfolio per Bilanzstichtag mit 45.3 % auf die Region Zürich, mit 22.1 % auf die Nordwestschweiz, mit 18.5 % auf die Genferseeregion und mit 14.1 % auf die restlichen fünf Regionen Bern, Südschweiz, Innerschweiz, Westschweiz und Ostschweiz.

Der durchschnittliche Lagewert des Gesamtportfolios liegt bei 4.0 und der Höchstwert bei 4.8 (Skala 1-5). Das tiefste Lagerating von 3.0 verzeichnet eine gemischt genutzte Bestandesliegenschaft mit einer Bruttorendite [IST] von 10.67 %. Das durchschnittliche Lagerating der Zukäufe 2020 erreicht die Marke von 4.2. Die durchschnittliche Objektqualität beträgt 3.8, der Höchstwert 4.7 und der Durchschnittswert der Zukäufe 2020 3.7. Bei allen Liegenschaftskäufen wurden und werden jeweils Sanierungsrückstellungen berücksichtigt, sodass die Objektqualität mittels geeigneter Massnahmen fortlaufend erhöht werden kann.

Die durchschnittliche Vertragslaufzeit der befristeten Mietverträge (WAULT) verzeichnet 4.51 Jahre und jene der Zukäufe 2020 6.33 Jahre. Von allen Verträgen weisen 19.87 % eine ausstehende Mietvertragslaufzeit von zehn Jahren oder mehr auf. Der grösste Mieter macht 2.84 % aller Mietzinseinnahmen aus, die fünf grössten rund 12 % und die zehn grössten rund 19 %. Die stichtagsbezogene Leerstandsquote, bereinigt um Liegenschaften in Erstvermietung oder Revitalisierung, beträgt 3.25 %.

Vermögen und Ertrag

Mit der sechsten Kapitalerhöhung konnte im Geschäftsjahr 2020 der Anlegerstamm um 24 %, sprich um 24 neue Anleger, auf total 123 Anleger erweitert werden. Per Bilanzstichtag sind 1'027'155 Anteile im Umlauf, wovon die drei grössten Anleger rund 41 %, die fünf grössten rund 51 % und die zehn grössten rund 66 % der Anteile halten. Der Nettoinventarwert pro Anteil liegt per Bilanzstichtag bei CHF 1'119.81.

Das Gesamtfondsvermögen (GAV) beträgt CHF 1'637.04 Mio. und das Nettofondsvermögen (NAV) CHF 1'150.22 Mio. Mit der der Liberierung der sechsten Kapitalerhöhung flossen im Juni 2020 dem Fonds neue Eigenmittel von CHF 134.46 Mio. zu. Die Fremdfinanzierungsquote liegt per Bilanzstichtag bei 25.91 %.

Der Bruttoertrag beläuft sich auf CHF 54.16 Mio., die Mietzinseinnahmen auf CHF 48.76 Mio. und der Nettoertrag auf CHF 38.07 Mio. Durch Neubewertungen und teilweise Einkauf unter dem Marktwert verbleibt nach Bildung von Rückstellungen der latenten Steuern im Betrachtungszeitraum eine Aufwertung von CHF 28.98 Mio. oder 2.68 %.

Rendite und Performance

Die Anlagerendite aus dem Geschäftsjahr 2020 liegt bei 6.19 %, die Ausschüttungsquote bei 99.98 % und die Ausschüttungsrendite bei 3.31 % respektive bei CHF 37.06 pro Anteil. Der Akara Diversity PK weist mit 6.14 % für das Geschäftsjahr 2020 eine Überperformance von 1.33 Prozentpunkten gegenüber dem KGAST Immo-Index Gemischt aus (Total seit Lancierung des Fonds: +4.15 Prozentpunkte).

Die durchschnittliche Bruttorendite [SOLL] der fertigen Bauten respektive Nettorendite beträgt 4.10 % respektive 3.17 %. Die prognostizierte[2] durchschnittliche Bruttorendite [SOLL] 2021-2030 respektive Nettorendite beläuft sich auf 4.15 % respektive auf 3.32 %. Der durchschnittliche real gewichtete Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz des Gesamtportfolios ist mit 2.88 % respektive mit 2.95 % beziffert. Der minimale Diskontierungs- respektive Kapitalisierungszinssatz liegt bei 1.98 % respektive bei 2.07 % und der Maximalwert bei 5.72 %.

Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) des Akara Diversity PK beträgt 73.48 % und liegt im Vergleich zur Betriebsgewinnmarge der Anlagegruppen des KGAST Immo-Index Gemischt von 69.95 % (Durchschnitt) mit Stand vom 31. Dezember 2020 um 3.53 Prozentpunkte höher.

Kommissionen

Es ist das Ziel, die TERREF NAV / GAV im Durchschnitt der Peer Group (Anlagegruppen ‘KGAST Immo-Index Gemischt’) zu halten und in der Zielspanne TERREF NAV von 0.60-0.80 % respektive der Zielspanne TERREF GAV von 0.40-0.60 % zu liegen. Per Bilanzstichtag weist der Akara Diversity PK mit 0.54% eine um 0.05 Prozentpunkte tiefere TERREF GAV im Vergleich zur TERISA GAV des KGAST Immo-Index Gemischt aus. Die TERREF NAV liegt mit 0.74 % aufgrund der um 15.5 % höheren Fremdfinanzierungsquote um 0.03 Prozentpunkte höher als die TERISA NAV des KGAST Immo-Index Gemischt.

 

Quelle : Akara Funds AG

 



[1] Après actualisation des flux de trésorerie utilisée pour le rapport de gestion 2020, sans tenir compte des événements survenus après la clôture de l'exercice au 31.12.2020, notamment les répercussions de la pandémie de coronavirus.

[2] Basierend auf den für den Geschäftsbericht 2020 verwendeten DCF-Bewertungen, ohne Berücksichtigung von nach dem Bilanzstichtag per 31.12.2020 eintretenden Ereignissen, insbes. Auswirkungen COVID-19 (sog. «Coronavirus»)



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Medienmitteilung (10.03.2021) DE.pdf...

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