Fundamenta Real Estate AG - starke Performance und nachhaltige Ausrichtung

2021-03-12

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Fundamenta Real Estate AG - starke Performance und nachhaltige Ausrichtung
(3998)

Circulaires internes

 

 

RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

 

Fundamenta Group Investment Foundation - starke Performance und nachhaltige Ausrichtung (CH0464133443)

 

Publication du rapport annuel au 31.12.2020

 

·      Reingewinn steigt um 18.6% auf CHF 26.69 Mio. (ohne Neubewertungseffekt um 33.3% auf CHF 19.10 Mio.)

·      Nettomietertrag um 13.4% auf CHF 33.47 Mio. erhöht

·      Leerstandsquote auf 3.5% reduziert

·      Immobilienportfolio um 9.1% auf CHF 991.94 Mio. ausgebaut

·      Dividendenerhöhung um 10.0% auf CHF 0.55 pro Namenaktie beantragt

 

Die Fundamenta Real Estate AG hat den Nettomietertrag im Geschäftsjahr 2020 um 13.4% auf CHF 33.47 Mio. (CHF 29.51 Mio.) erhöht. Dazu haben die Zukäufe von zwei Bestandsobjekten in Niederweningen (ZH) und Zürich, die Fertigstellung von drei Entwicklungsprojekten in Basel, Zürich und Schlieren sowie der Abschluss einer weiteren Bestandsentwicklung in Basel beigetragen. Sämtli- che im Geschäftsjahr abgeschlossenen Projekte waren bei Fertigstellung voll vermietet. Die Leer- standsquote konnte dank einer aktiven Bewirtschaftung auf 3.5% (3.7%) gesenkt werden.

 

Reingewinn auf Rekordniveau

Der Reingewinn erhöhte sich im Berichtsjahr von CHF 22.51 Mio. um 18.6% auf den historischen Höchstwert von CHF 26.69 Mio. Der gegenüber dem Vorjahr leicht geringere Neubewertungseffekt konnte durch ein hervorragendes operatives Resultat sowie durch den Erfolg aus dem Verkauf von drei Renditeliegenschaften überkompensiert werden. Bezogen auf das gewichtete Eigenkapital resul- tierte im Berichtsjahr eine Eigenkapitalrendite (ROE) von 7.1% (6.2%).

 

Die deutliche Erhöhung der operativen Ertragskraft ergab sich insbesondere aus dem nochmals redu- zierten Leerstand, einem unterproportional wachsenden Liegenschaftsaufwand sowie aus den ver- gleichsweise tiefen Finanzierungskosten. Der Verwaltungsaufwand stieg ebenfalls deutlich unterpro- portional zum Marktwert der Bestandsliegenschaften. Der operative Reingewinn (ohne Neubewer- tungseffekt) konnte markant um 33.3% auf CHF 19.10 Mio. (CHF 14.33 Mio.) gesteigert werden. Die Zunahme auf das höchste bisher erzielte operative Resultat ist einerseits auf den erwähnten Ver- kaufserfolg und andererseits auf den ganzheitlichen und aktiven Managementansatz zurückzuführen.

 

"Die Stabilität unseres von Wohnflächen dominierten Immobilienportfolios hat sich auch in diesem be- sonderen Jahr gezeigt. Die Coronakrise hat sich nur marginal auf das Ergebnis ausgewirkt", sagt

Dr. Andreas Spahni, Präsident und Delegierter des Verwaltungsrats.

 

Immobilienportfolio vor Milliardenschwelle

Das Immobilienportfolio erreichte im Geschäftsjahr 2020 einen Bilanzwert von CHF 991.94 Mio. (CHF 908.91 Mio.). Die Erhöhung resultiert aus dem Erwerb eines weiteren Entwicklungsprojekts in St. Gallen, der Fertigstellung und Überführung von drei Neubauprojekten (Basel, Zürich und Schlie- ren), dem Abschluss einer Repositionierung in Basel, dem Zukauf von zwei Bestandsobjekten in Nie-

derweningen und Zürich, dem Bau- bzw. Projektfortschritt von weiter laufenden Entwicklungsprojekten (Neubau und Bestand) sowie der Neubewertung des Portfolios per Bilanzstichtag. Der Wert des Be- standsportfolios erhöhte sich in der Berichtsperiode von CHF 841.22 Mio. um 12.7% auf CHF 948.30 Mio.

 

Aus dem Verkauf von drei Bestandsliegenschaften in Thun, Goldau und Lenzburg per Ende Dezem- ber 2020 resultierte ein Verkaufserfolg (vor Steuern) von rund CHF 3.85 Mio. Die daraus resultieren- den Grundstückgewinnsteuern konnten dank Verrechnung mit (handelsrechtlichen) Verlustvorträgen tief gehalten werden.

 

 

Der unabhängige Liegenschaftenschätzer Jones Lang LaSalle AG bewertete die Bestandsliegen- schaften sowie die Entwicklungsprojekte, welche sich alle in der Realisierung befinden und dem aktu- ellen Projektstand entsprechend zu Marktwerten bilanziert werden. Diese Vollbewertung des Immobili- enportfolios führte zu einem Erfolg aus Neubewertung (vor latenten Steuern) von CHF 11.17 Mio. (CHF 11.69 Mio.). Abgeleitet von der Nachhaltigkeitsstrategie wurden die Kosten für einen Energieträ- gerersatz (Umstellung auf erneuerbare Energiequellen), welche aufgrund der Lebenszyklus-Betrach- tung in den nächsten zehn Jahren anfallen, in den Bewertungen berücksichtigt.

 

Nachhaltigkeitsoffensive

Die Gesellschaft hat ihren bereits gelebten Nachhaltigkeitsansatz in der Berichtsperiode präzisiert und systematisiert. Die Gesellschaft verfügt über eine sehr gute Ausgangslage bezüglich Energie-, CO2- Intensität sowie dem Anteil an erneuerbaren Energien. Der neu geschaffene Nachhaltigkeitsbericht (Teil des Geschäftsberichts) enthält die relevanten Informationen und Kennzahlen sowie die ehrgeizi- gen Absenkungspfade der Energieintensität und der CO2-Intensität.

 

Ausgewogene Finanzierungstruktur

Der erwirtschaftete Reingewinn sowie die im April 2020 erfolgte Ausschüttung führten per Bilanzstich- tag zu einer Eigenkapitalbasis von CHF 397.26 Mio. (CHF 383.09 Mio.), was einer Eigenkapitalquote von 39.7% (41.8%) entspricht.

 

Per Ende Dezember 2020 waren 68% der zinspflichtigen Finanzverbindlichkeiten fest angebunden respektive langfristig gesichert. Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten lag per Bilanzstichtag bei tiefen 0.8% (0.9%). Die Finanzverbindlichkeiten wiesen eine Restlaufzeit von 7.7 Jahren (6.3 Jahre) auf. Der Loan-to-value (LTV) erreichte per Bilanzstichtag 56.7% (54.6%).

 

Aktienkurs beflügelt

Die Aktie verzeichnete 2020 eine Performance von 21.8% (inkl. Ausschüttung von CHF 0.50 pro Aktie aus steuerlich privilegierten Kapitaleinlagereserven). Die Aktie der Fundamenta Real Estate AG ge- hört somit zu den besten Performern im Immobiliensegment und erzielte unter den kotierten Aktienge- sellschaften die höchste Gesamtperformance.

 

Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern betrug per Bilanzstichtag CHF 17.11 pro Aktie

(CHF 16.30). Der NAV nach latenten Steuern belief sich auf CHF 15.86 (CHF 15.29). Ausschüttungs- bereinigt erhöhte sich der NAV pro Aktie im Geschäftsjahr 2020 um CHF 1.07 oder 7.2%.

 

Der gewichtete Gewinn pro Aktie belief sich auf CHF 1.07 (CHF 0.90). Ohne Berücksichtigung des Neubewertungseffekts erhöhte sich der gewichtete Gewinn pro Aktie in der Berichtsperiode von CHF

0.57 um 33.3% auf CHF 0.76. Ohne den Erfolg aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften betrug der gewichtete Gewinn pro Aktie (ohne Neubewertungseffekt) CHF 0.62.

 

Antrag für Erhöhung der Dividende um 10%

Angesichts des erfreulichen Jahresergebnisses und basierend auf seiner Einschätzung der weiteren Entwicklung beantragt der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung vom 8. April 2021 eine weitere Dividendenerhöhung um 10.0% auf CHF 0.55 pro Namenaktie. Die beantragte Dividende ergibt auf den Aktienkurs am Bilanzstichtag von CHF 18.20 eine Ausschüttungsrendite von 3.0%. Ge- messen am NAV (nach latenten Steuern) beträgt die Ausschüttungsrendite 3.5%. Fundamenta Real Estate bleibt damit ihrer berechenbaren und in der Vergangenheit bewährten Ausschüttungspolitik treu. Die Auszahlung soll zeitnah nach Zustimmung der Generalversammlung erfolgen.

 

Ausblick

Die Gesellschaft hat im Februar 2021 eine weitere Wohnliegenschaft in Zürich mit 22 Wohneinheiten erworben. Die Entwicklungs- und Repositionierungsprojekte der Fundamenta Real Estate AG sind ausnahmslos auf Kurs und werden im Geschäftsjahr 2021 weitere Mehrwerte schaffen. Das Neubau- projekt in Zofingen wird voraussichtlich gestaffelt ab März bis Mai 2021 und das Projekt in St.Gallen im 3. Quartal 2021 fertiggestellt werden. Für das laufende Jahr sind weitere Repositionierungen von zwei Bestandsobjekten in Zürich sowie einer Liegenschaft in Bern angelaufen.

 

 

Der Verwaltungsrat hat entschieden, aufgrund der sehr guten und erfolgreichen Zusammenarbeit mit dem Asset Manager Fundamenta Group (Schweiz) AG den Managementvertrag nach Ablauf des ak- tuell gültigen Vertrages mit neuen Konditionen (u.a. Reduktion der Managementgebühr um 20% auf 0.4% p.a. ab 2023) um fünf weitere Jahre zu verlängern.

 

Die Folgen der Covid-19-Pandemie für die Gesamtwirtschaft sowie den Immobilienmarkt sind derzeit noch nicht abschliessend beurteilbar. Die Fundamenta Real Estate AG ist aber zuversichtlich, dass sich die konstante Entwicklung und die operative Stabilität des Portfolios fortsetzen werden.

 

Kapitalerhöhung in Planung

Der Verwaltungsrat beantragt der ordentlichen Generalversammlung vom 8. April 2021 die Schaffung von genehmigtem Kapital im Umfang von 20% des bestehenden Aktienkapitals und plant, vorbehält- lich der Zustimmung der Aktionärinnen und Aktionäre, danach die Durchführung einer Kapitalerhö- hung aus genehmigtem Kapital unter Wahrung der Bezugsrechte. Das frische Kapital ist vorgesehen für die Finanzierung von laufenden Entwicklungsvorhaben, die Fortführung von Entwicklungen im Be- stand (Objekt- und Nachhaltigkeitsstrategie), den Erwerb weiterer Immobilienanlagen sowie die Festi- gung der Bilanzstruktur. 

 

Sources : Fundamenta Group (Schweiz) AG



Medienmitteilung (12.03.2021) DE.pdf...

Jahresbericht (31.12.2020) DE.pdf...