SF Retail Properties Fund - Un exercice 2020 stable / Stabiles Geschäftsjahr 2020

2021-03-29

Sf Retail Properties Fund

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - SF Retail Properties Fund - Un exercice 2020 stable / Stabiles Geschäftsjahr 2020
(4084)

Circulaires internes

 RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

SFP Retail Properties Fund - Un exercice 2020 stable (CH0285087455)

 

       Hausse de la valeur marchande de 5.6% à CHF 804.9 millions

       Durée stable des baux fixes à 6.6 ans grâce à de nouvelles signatures et à des prolongations ciblées

       Deux acquisitions et un regroupement d’une valeur marchande de CHF 37.3 millions

       Augmentation des revenus locatifs prévisionnels à CHF 45.4 millions

       Distribution de CHF 4.35 par part

 

Malgré la pandémie et les restrictions corrélatives, le SF Retail Properties Fund a réalisé un bon résultat pour l’année 2020 et a pu élargir sa base de locataires. La durée moyenne des contrats de location (WAULT) affiche une excellente valeur de 6.6 ans. Dans le même temps, la valeur marchande des biens immobiliers au 31 décembre 2020 progresse à CHF 804.9 millions (année précédente : CHF 762.2 millions). Les revenus locatifs annuels prévisionnels augmentent à CHF 45.4 millions. Le produit net s’élève à CHF 26.7 millions, soit un produit net de la part de CHF 4.39 pour l’exercice 2020.

 

Portefeuille immobilier

 

Au 31 décembre 2020, le SF Retail Properties Fund possède un portefeuille immobilier d’une valeur marchande de CHF 804.9 millions, divisé en 90 immeubles dans 20 cantons. La surface locative est de 227 451 m². La majeure partie se rapporte à des surfaces de vente avec une part de 77.3%, suivies par des bureaux et des locaux commerciaux avec 8.8% ainsi que des entrepôts et annexes avec 7.2%. La base de locataires reste stable. Les locataires les plus importants sont Coop (supermarché / magasin spécialisé), MediaMarkt, Aldi Suisse, Lidl Suisse, Denner et Migros. « La stratégie qui consiste à se concentrer davantage sur les fournisseurs de produits de première nécessité a fait ses preuves pendant

la pandémie », déclare Thomas Lavater, gestionnaire de portefeuilles du SF Retail Properties Fund.

 

Le taux de vacance au 31 décembre 2020 a diminué de 0.1 point de pourcentage à 7.1% par rapport aux comptes annuels au 31 décembre 2019. Environ 4 800 m² de surfaces locatives ont ainsi pu être loués à long terme, notamment à Frauenfeld, Zizers et Bioggio.

 

En décembre 2020, la réception du nouveau bâtiment Lidl situé Europastrasse 7 à Reinach (AG) a été réalisée comme prévu. Son ouverture et, par conséquent, la prise d’effet de la location ont eu lieu le 28 janvier 2021. Avec une durée de contrat fixe de 15 ans, le projet met en évidence le développement conforme à la stratégie de l’ensemble du portefeuille.

 

Diverses études de faisabilité et groupes de planification ont été initialisés pour l’Industrie[1]strassse 16 à Münsingen. Les différentes thématiques doivent notamment permettre de présenter la planification et la construction optimales de la zone ainsi que les bases des prises de décision y afférentes. Pour les années à venir, le bien situé à Münsingen présente un potentiel d’utilisation intéressant qui pourra être réalisé dans le cadre des projets prévus.

 

Au cours des douze derniers mois, au total trois biens d’une valeur marchande de CHF 37.3 millions ont été achetés. Le portefeuille du canton de Berne a été renforcé avec respectivement un achat à Zweisimmen et Zollikofen. Les nouveaux locataires principaux de longue durée des deux biens sont les commerces alimentaires Migros et Denner. Le troisième achat consiste en un regroupement stratégique de parts supplémentaires de propriété par étage à Marly. Cet achat permet à la direction du fonds de développer l’intégralité du rez-de-chaussée de manière plus flexible et plus attrayante en termes d’utilisation commerciale. Le loyer prévisionnel pour les trois acquisitions se situe à CHF 1.8 million.

 

Résultat financier au 31 décembre 2020

 

Par rapport au 31 décembre 2019, l’augmentation des revenus locatifs prévisionnels s’élève à CHF 1.6 million, ce qui correspond à une hausse de 3.65%. Cette progression a pu être obtenue par des acquisitions ou des prolongations de bail ainsi que des relocations. Durant la période sous revue, la fortune nette du fonds reste pratiquement inchangé à CHF 620.7 millions (année précédente : CHF 620.9 millions).

 

Grâce au résultat satisfaisant, le SF Retail Properties Fund versera pour l’exercice 2020 une distribution de CHF 4.35 par part, soit un taux de distribution de 98.99%. Le rendement de placement s’élève à 4.40%.

 

Impact de la COVID-19

 

L’an dernier, la pandémie de COVID-19 a eu un impact majeur sur le cours de la vie, de même que sur le SF Retail Properties Fund. Les recommandations et ordonnances des autorités ont conduit à diverses mesures qui ont dû être mises en œuvre dans les biens. La direction du fonds et les gestionnaires étaient constamment en contact avec les locataires afin de coordonner et d’appliquer les plans de protection. Les possibilités de relever les défis de la COVID-19 sur la base d’un partenariat se situaient au premier plan de la recherche de solutions. Des réductions de loyer ont été accordées aux locataires sous forme de renonciations ou de reports pour un montant de CHF 1.0 million, ce qui correspond à environ 2.2% du revenu locatif prévisionnel. Dans le même temps, des prolongations de baux et des nouveaux baux d’une contre-valeur d’environ CHF 25 millions ont pu être signés. Des solutions viables pour les deux parties contractantes constituant la base d’une collaboration à long terme ont pu être ainsi trouvées.

 

Perspectives

 

La qualité de la relation client avec nos locataires reste primordiale et est constamment entretenue. La mise en œuvre des activités de construction à venir aura un effet positif sur les activités de location et réduira le taux de vacance.

 

Le portefeuille poursuivra son développement ciblé au moyen d’études de faisabilité, de concepts d’utilisation et de projets de densification. Sur les sites de Bienne, Delémont, Moutier et Münsingen, les résultats sont contrôlés quant à leur conformité avec la stratégie et à leur rentabilité. À Delémont, les travaux de rénovation complète progressent et les biens sont successivement remis aux locataires. La première pierre de l’étude de faisabilité a été posée pour le site de Sant'Antonino. L’ampleur précise du projet de revitalisation sera vérifiée au cours de l’année à venir.

 

Le portefeuille du SF Retail Properties Fund devrait augmenter et se développer davantage conformément à la stratégie au cours du prochain exercice. Certains biens sont déjà en phase d’examen et pourraient être achetés avec les fonds existants.

 

Source : SFP

 

 

GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

 

 

SFP Retail Properties Fund - Stabiles Geschäftsjahr 2020 (CH0285087455)

 

       Zunahme des Marktwertes um 5.6% auf CHF 804.9 Mio.

       Stabiler Wert der fixen Vertragslaufzeiten von 6.6 Jahren durch Neuabschlüsse und gezielte Verlängerungen

       Zwei Zukäufe und eine Arrondierung mit einem Marktwert von CHF 37.3 Mio.

       Steigerung der Soll-Mieteinnahmen auf CHF 45.4 Mio

       Ausschüttung von CHF 4.35 pro Anteil

 

Trotz der Pandemie und der damit verbundenen Einschränkungen erzielt der SF Retail Properties Fund ein gutes Ergebnis für das Jahr 2020 und konnte seine Mieterbasis verbreitern. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) liegt bei einem Topwert von 6.6 Jahren. Gleichzeitig erhöht sich der Marktwert der Liegenschaften per 31. Dezember 2020 auf CHF 804.9 Mio. (Vorjahr: CHF 762.2 Mio.). Die jährlichen Soll-Mieteinnahmen steigen auf CHF 45.4 Mio. Der Nettoertrag beträgt CHF 26.7 Mio., was einem Nettoertrag für das Geschäftsjahr 2020 pro Anteil von CHF 4.39 entspricht.

 

Immobilienportfolio

 

Der SF Retail Properties Fund besitzt per 31. Dezember 2020 ein Liegenschaftsportfolio mit einem Marktwert von CHF 804.9 Mio., aufgeteilt in 90 Objekte in 20 Kantonen. Die vermietbaren Flächen umfassen 227 451 m2 . Der grösste Anteil fällt auf die Verkaufsflächen mit einem Anteil von 77.3% gefolgt von den Büro- und Gewerberäumen mit 8.8% und Lager- / Nebenräumen mit 7.2%. Die Mieterbasis ist weiterhin stabil. Die grössten Mieter sind Coop (Supermarkt / Fachmarkt), MediaMarkt, Aldi Suisse, Lidl Schweiz, Denner und Migros. «Die Strategie, sich vermehrt auf Anbieter von Gütern des täglichen Bedarfs zu konzentrieren, hat sich während der Pandemie bewährt», sagt Thomas Lavater, Portfolio Manager des SF Retail Properties Fund.

 

Die Leerstandsquote per 31. Dezember 2020 hat sich im Vergleich zum Jahresabschluss per 31. Dezember 2019 um 0.1 Prozentpunkte auf 7.1% reduziert. So konnten rund 4 800 m2 Mietflächen langfristig vermietet werden, beispielsweise in Frauenfeld, Zizers und Bioggio.

 

Im Dezember 2020 wurde wie geplant die Bauabnahme zum Neubau Lidl an der Europastrasse 7 in Reinach AG vollzogen. Die Eröffnung und somit der Mietbeginn erfolgten per 28. Januar 2021. Mit der festen Vertragslaufzeit von 15 Jahren unterstreicht das Projekt die strategiekonforme Entwicklung des Gesamtportfolios.

 

An der Industriestrassse 16 in Münsingen wurden verschiedene Machbarkeitsstudien und Planungsgruppen ins Leben gerufen. Die unterschiedlichen Fragestellungen sollen unter anderem die bestmögliche Zonenplanung resp. -überbauung und deren Entscheidungsgrundlagen aufzeigen. Das Objekt in Münsingen weist für die kommenden Jahre attraktives Nutzungspotential aus, welches mit den geplanten Vorhaben realisiert werden kann.

 

In den letzten zwölf Monaten konnten insgesamt drei Objekte mit einem Marktwert von CHF 37.3 Mio. gekauft werden. Mit jeweils einem Kauf in Zweisimmen und in Zollikofen wurde das Portfolio im Kanton Bern gestärkt. Die langjährigen neuen Ankermieter beider Objekte sind die Lebensmittelhändler Migros und Denner. Beim dritten Kauf handelt es sich um eine strategische Arrondierung weiterer Stockwerkeigentumsanteile in Marly. Dieser Kauf erlaubt es der Fondsleitung, das komplette Erdgeschoss hinsichtlich der Retailnutzung flexibler und attraktiver zu entwickeln. Der Soll-Mietzins der drei Akquisitionen liegt bei CHF 1.8 Mio.

 

Finanzergebnis per 31. Dezember 2020

 

Die Steigerung der Sollmietzinseinnahmen beträgt im Vergleich zum 31. Dezember 2019 CHF 1.6 Mio., was einer Erhöhung um 3.65% entspricht. Diese Entwicklung konnte durch Zukäufe oder durch Mietvertragsverlängerungen sowie Wiedervermietungen erreicht werden. Das Nettofondsvermögen bleibt praktisch unverändert bei CHF 620.7 (Vorjahr: CHF 620.9 Mio.).

 

Durch das erfreuliche Ergebnis wird der SF Retail Properties Fund für das Geschäftsjahr 2020 einer Ausschüttung von CHF 4.35 pro Anteil vornehmen, was einer Ausschüttungsquote von 98.99% entspricht. Die Anlagerendite beträgt 4.40%.

 

Einfluss von COVID-19

 

Die COVID-19-Pandemie bestimmte im vergangenen Jahr das Leben wesentlich und hatte auch Auswirkungen auf den SF Retail Properties Fund. Die Empfehlungen und Verordnungen der Behörden führten zu diversen Massnahmen, die in den Objekten umgesetzt werden mussten. Die Fondsleitung und die Bewirtschaftung standen in laufendem Austausch mit den Mieterinnen und Mietern, um die Schutzkonzepte aufeinander abzustimmen und umzusetzen. Die partnerschaftliche Lösung der COVID-19-Herausforderungen stand im Vordergrund der Lösungsfindung. Gegenüber den Mietern wurden Mietzinsreduktionen durch Erlass oder Stundung in der Höhe von CHF 1.0 Mio. gewährt, was rund 2.2% des Soll-Mietertrages entspricht. Gleichzeitig konnten Verlängerungen und Vertragsneuabschlüsse unterzeichnet werden, die einem Gegenwert von rund CHF 25 Mio. entsprechen. Somit konnten für beide Vertragsparteien gute Lösungen gefunden werden, die die Basis für eine langfristige Zusammenarbeit bilden.

 

Ausblick

 

Die Kundenbeziehungen mit unseren Mietern bleiben zentral und werden laufend gepflegt. Die Umsetzung der anstehenden baulichen Aktivitäten werden die Vermietungsaktivitäten positiv beeinflussen und die Leerstandsquote reduzieren.

 

Das Portfolio wird mittels Machbarkeitsstudien, Nutzungskonzepten und Nachverdichtungs[1]projekten weiterhin gezielt entwickelt. An den Standorten Biel, Delémont, Moutier und Münsingen werden die Ergebnisse auf die Strategiekonformität und Ertragskraft überprüft. In Delémont wird die Gesamtsanierung baulich vorangetrieben und schrittweise der Mieterschaft übergeben. Für den Standort Sant'Antonino wurde der Grundstein für die Machbarkeitsstudie gelegt. Im Verlaufe des kommenden Jahres soll der genaue Projektumfang der Revitalisierung verifiziert werden.

 

Das Portfolio des SF Retail Properties Fund soll sich im nächsten Geschäftsjahr strategiekonform vergrössern und weiterentwickeln. Einige Objekte befinden sich bereits in der Prüfungsphase und würden mit den bestehenden Mitteln gekauft.

 

 

Quelle : SFP

 

 



Communiqué de presse (29.03.2020) FR.pdf...

Medienmitteilung (29.03.2021) DE.pdf...

Jahresbericht (31.12.2020) DE.pdf...