Novavest Real Estate AG - Un autre résultat semestriel réjouissant en 2021 / Erneut mit sehr erfreulichem Halbjahresergebnis 2021

2021-08-12

Novavest Real Estate Ag

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Novavest Real Estate AG - Un autre résultat semestriel réjouissant en 2021 / Erneut mit sehr erfreulichem Halbjahresergebnis 2021
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Circulaires internes

RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL 

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Novavest Real Estate AG - Un autre résultat semestriel réjouissant en 2021 (CH0212186248)

 

Publication du rapport semestriel non audité au 30.06.2021

 

·       Portefeuille immobilier étendu à CHF 664.3 millions, soit +3% par rapport à fin 2020

·       62% de résidentiel sur le revenu locatif théorique

·       EBIT de CHF 14.5 millions, +29% par rapport à S1 2020

·       Bénéfice, réévaluations comprises, de CHF 10.6 millions, +30% par rapport à S1 2020

·       Net Asset Value à CHF 41.12 par action nominative

·       Remboursement de valeur nominale de CHF 1.65 par action nominative 8 juin 2021

 

Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange: NREN) a de nouveau réalisé un résultat réjouissant au premier semestre 2021. Au cours de la période de référence 2021, la valeur du portefeuille immobilier a augmenté d'environ 3% à CHF 664.3 millions (31.12.2020: CHF 645.4 millions). Les investissements dans les immeubles de placement et les projets, notamment dans l'immeuble de placement "Centre Loewenberg" à Morat et le projet de transformation de la Badenerstrasse 701 à Zurich, ainsi que les effets de réévaluation positifs dans l'ensemble du portefeuille ont contribué à cette évolution positive. L’EBIT s’élève de 29% à CHF 14.5 millions (S1 2020: CHF 11.2 millions) et le bénéfice, y compris le résultat de la réévaluation, a augmenté de 30% à CHF 10.6 millions (S1 2020: CHF 8.2 millions)

 

Le résultat du 1er semestre 2021 en détail

Revenue locatif théorique sur les immeubles de rendement de CHF 26.1 millions p. a. Au 30 juin 2021, le revenu locatif théorique sur les immeubles de rendement (hors projets) s’élevait à CHF 26.1 millions (S1 2020: CHF 25.0 millions) sur une base annualisée. La part des revenus locatifs à usage résidentiel à la date du bilan était de 62% (S1 2020: 61%).

 

Pratiquement aucun impact de la crise du coronavirus sur les comptes semestriels de 2021

La pandémie de COVID-19 et les mesures de blocage et de protection imposées par le Conseil fédéral ont affecté divers secteurs de l'économie au cours de l'exercice 2020 et encore au premier semestre 2021. Après que l'impact de la crise du coronavirus sur les revenus locatifs du portefeuille immobilier de Novavest était déjà faible dans les états financiers de 2020, l'impact au premier semestre de 2021 a également été minime. Au total, des réductions de loyer de KCHF 230 ont été accordées pour le premier semestre 2021 (environ 0.9% du revenu locatif cible annualisée au 30 juin 2021) et comptabilisées en conséquence dans le compte de résultat.

 

Compte de résultat au 1er semestre 2021

Le revenu locatif net a augmenté de 8% à CHF 12.6 millions (S1 2020: CHF 11.6 millions). La hausse des revenus locatifs par rapport à la même période de l’année précédente est surtout imputable à l’acquisition des immeubles à StGall, Obernau et Bâle acquis au cours du premier semestre 2020 et des propriétés de Dietikon acquis au second semestre 2020. Le rendement net généré au premier semestre 2020 sur les immeubles de rendement était de 3.7% (S1 2020: 3.7%), et le taux de vacance des immeubles de rendement (hors projets) était de 4.3% (31.12.2020: 4.0%; 30.06.2020: 4.6%).

 

Les charges directes liées aux immeubles de rendement loués se sont élevées à CHF 2.0 million (S1 2020: CHF 1.7 million). Ces charges, représentant 16.2% des revenus locatifs nets (S1 2020: 14.6%), sont donc restées faibles. Les frais de personnel ont atteint CHF 0.4 millions (S1 2020: CHF 0.4 millions) et les frais de conseil CHF 0.5 millions (S1 2020: CHF 0.5 millions). Les frais d’administration sont CHF 1.5 millions (S1 2020: CHF 1.6 millions) et comprennent les honoraires de gestion dus à Nova Property Fund Management AG de CHF 1.3 millions (S1 2020: CHF 1.2 millions), ainsi que des impôts sur le capital et autres dépenses administratives totalisant CHF 0.2 millions (S1 2020: CHF 0.4 millions).

 

L’estimation de marché du portefeuille immobilier (46 immeubles de placement et 5 immeubles dans trois projets) par l’expert immobilier indépendant Wüest Partner AG a fait ressortir un résultat des réévaluations de CHF 6.3 millions (S1 2020: CHF 4.0 millions).

 

Le résultat d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) a augmenté de 29% à CHF 14.5 millions (S1 2020: CHF 11.2 millions). Les charges financières nettes sont restés au niveau de l'année précédente à CHF 1.2 millions (S1 2020: 1.2 millions), tout comme le taux d'intérêt moyen sur les engagements hypothécaires de 0.8% (S1 2020: 0.8%). Les impôts sur le revenu se sont élevés à CHF 2.6 millions (S1 2020: CHF 1.9 millions).

 

Le bénéfice, réévaluations comprises, a augmenté de 30% à CHF 10.6 millions (S1 2020: CHF 8.2 millions). Le bénéfice hors réévaluations, il s’est établi à CHF 5.5 millions (S1 2020: CHF 5.0 millions). En raison des augmentations de capital au 15 décembre 2020 et au 30 juin 2021 dans le cadre de la mise en œuvre de la stratégie de croissance, le nombre moyen d’actions nominatives en circulation était de 7'072’385 actions nominatives (S1 2020: 6'437’670), de sorte que le bénéfice par action, réévaluations comprises, a atteint CHF 1.50, ou CHF 0.77 hors réévaluations (S1 2020: CHF 1.27 bénéfice réévaluations comprises et CHF 0.78 hors réévaluations).

 

Bilan au 30 juin 2021

Par rapport à la fin de l’année 2020, le total des actifs a augmenté à CHF 686.7 millions (31.12.2010: CHF 666.7 millions). À l’actif du bilan, les liquidités s’élevaient à CHF 16.0 millions (31.12.2020: CHF 15.1 millions). L’actif immobilisé, d’un total de CHF 665.2 millions, était constitué des immeubles de rendement (CHF 597.8 millions), des projets de Zurich, St-Gall et Lucerne (CHF 66.5 millions) et de la partie durable des aménagements locatifs préfinancés à Frauenfeld et à Altstätten (CHF 0.9 millions).

 

Au passif du bilan, les engagements hypothécaires à court et à long terme s’étaient CHF 342.7 millions au 30 juin 2021 (31.12.2020: CHF 351.8 millions). A la date du bilan, CHF 175.2 millions ou 51% des dettes hypothécaires sont garanties par des taux d'intérêt fixes de plus de 3 ans. La duration des dettes financières au 30 juin 2021 est de 3.6 ans (31.12.2020: 3.7 ans ; 30.06.2020: 2.8 ans).

 

Les fonds propres s’élevaient à CHF 317.1 millions à la date du bilan (31.12.2020: CHF 291.9 millions). Cette variation se justifie par la contribution au bénéfice du premier semestre 2021 (CHF 10.6 millions), le remboursement de la valeur nominale de CHF 1.65 par action nominative pour un total de CHF 11.7 millions et l'apport net de capital de CHF 26.2 millions provenant de l'augmentation de capital au 30 juin 2021. Le ratio de fonds propres au 30 juin 2021 est solidement établi à 46.2% (31.12.2020: 43.8%). Net Asset Value par action nominative était de CHF 41.12 (31.12.2020: CHF 41.30; 30.06.2020: CHF 39.88).

 

Intempéries en juillet 2021 sans impact sur le portefeuille

À la mi-juillet 2021, la Suisse a été frappée par de violents orages qui ont provoqué des inondations correspondantes. Les emplacements et les adresses spécifiques des propriétés de Novavest n'ont guère été affectés par cette situation, de sorte qu'il n'y a pas eu de dépréciation importante des locataires ou de dommages aux bâtiments dans le portefeuille.

 

Perspectives

Les projets de transformation et de développement existants à Zurich (jusqu'à l'automne 2021), St-Gall (jusqu'en 2023) et Lucerne (jusqu'en été 2022) sont sur la bonne voie. Novavest s'attend à un effet positif sur le taux d'occupation résidentiel du portefeuille de tous ces projets après leur achèvement respectif, combiné à un potentiel significatif d'appréciation de la valeur.

 

Au premier semestre 2021, un plus grand nombre de biens d'acquisition potentiels ont été examinés. Comme les acquisitions ne sont réalisées que si elles représentent également une valeur ajoutée pour le portefeuille à long terme, les négociations contractuelles pour certaines propriétés ont été interrompues en raison de ces considérations. Néanmoins, l'entreprise voit encore de bonnes opportunités d'étendre le portefeuille immobilier au second semestre 2021. Par exemple, à la mi-août 2021, le contrat d'achat d'un immeuble d'habitation de 13 appartements locatifs à Moosseedorf, dans le canton de Berne, pourra être notarié pour un coût d'investissement total d'environ CHF 5.8 millions. Le transfert de propriété de ce bien immobilier est prévu pour le 1 septembre 2021. D'autres acquisitions de propriétés existantes intéressantes ou de nouveaux projets de construction sont prévues en fonction des opportunités.

 

Sources : Novavest Real Estate AG 

 

GESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Novavest Real Estate AG - erneut mit sehr erfreulichem Halbjahresergebnis 2021 (CH0212186248)

 

Veröffentlichung des Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 30.06.2021

 

·       Immobilienportfolio um rund 3% auf CHF 664.3 Millionen gestiegen gegenüber Jahresende 2020

·       62% Wohnanteil am Soll-Mietertrag

·       EBIT von CHF 14.5 Millionen, +29% gegenüber H1 2020

·       Gewinn inkl. Neubewertungen CHF 10.6 Millionen, +30% gegenüber H1 2020

·       Net Asset Value CHF 41.12 pro Namenaktie

·        Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro Namenaktie am 8. Juni 2021 ausbezahlt

 

Die Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange: NREN) schliesst das erste Halbjahr 2021 mit einem sehr erfreulichen Ergebnis ab. Der Wert des Immobilienportfolios stieg um rund 3% auf CHF 664.3 Millionen (31.12.2020: CHF 645.4 Millionen). Zu dieser positiven Entwicklung haben im Wesentlichen Investitionen in Renditeliegenschaften und Projekte beigetragen, insbesondere bei der Renditeliegenschaft „Centre Loewenberg“ in Murten, beim Umnutzungsprojekt Badenerstrasse 701 in Zürich sowie positive Neubewertungseffekte im Gesamtportfolio. Das EBIT verbesserte sich um 29% auf CHF 14.5 Millionen (H1 2020: CHF 11.2 Millionen) und der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg stieg um 30% auf CHF 10.6 Millionen (H1 2020: CHF 8.2 Millionen).

 

Halbjahresergebnis 2021 im Detail

Soll-Mietertrag Renditeliegenschaften von CHF 26.1 Millionen p.a.

Die Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften (ohne Projekte) beliefen sich per 30. Juni 2021 annualisiert betrachtet auf CHF 26.1 Millionen (H1 2020: CHF 25.0 Millionen). Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung beträgt per Bilanzstichtag 62% (H1 2020: 61%).

 

Kaum Auswirkungen der Coronavirus Krise auf die Halbjahresrechnung 2021

Die COVID-19 Pandemie und die vom Bundesrat verordneten Lockdowns und Schutzmassnahmen haben verschiedenen Wirtschaftszweigen im Geschäftsjahr 2020 und auch noch im ersten Halbjahr 2021 zugesetzt. Nachdem die Auswirkungen der Coronavirus-Krise auf die Mieterträge des Immobilienportfolios der Novavest bereits in der Jahresrechnung 2020 gering ausfielen, war auch der Einfluss im ersten Halbjahr 2021 minimal. Insgesamt wurden für das erste Halbjahr 2021 Mietzinsreduktionen von TCHF 230 gewährt (rund 0.9% der annualisierten Soll-Mieterträge per 30. Juni 2021) und entsprechend in der Erfolgsrechnung erfasst.

 

Erfolgsrechnung 1. Halbjahr 2021

Der Netto-Mietertrag stieg um 8% auf CHF 12.6 Millionen (H1 2020: CHF 11.6 Millionen). Das Wachstum ist mehrheitlich auf die zusätzlichen Mieterträge der im Laufe des ersten Halbjahres 2020 erworbenen Liegenschaften in St. Gallen, Obernau und Basel und der im zweiten Halbjahr 2020 akquirierten Liegenschaften in Dietikon zurückzuführen. Die Nettorendite auf den Anlageobjekten lag im Berichtszeitraum bei 3.7% (H1 2020: 3.7%) und die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften (ohne Projekte) belief sich auf 4.3% (31.12.2020: 4.0%; 30.06.2020: 4.6%).

 

Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften erhöhte sich als Folge des Portfolioausbaus auf CHF 2.0 Millionen (H1 2020: CHF 1.7 Millionen). Gemessen am Netto-Mietertrag lag der direkte Aufwand damit erneut bei relativ tiefen 16.2% (H1 2020: 14.6%). Der Personalaufwand betrug CHF 0.4 Millionen (H1 2020: CHF 0.4 Millionen) und der Beratungsaufwand bezifferte sich auf CHF 0.5 Millionen (H1 2020: CHF 0.5 Millionen). Der Verwaltungsaufwand lag bei CHF 1.5 Millionen (H1 2020: CHF 1.6 Millionen) und umfasst das Verwaltungshonorar an die Nova Property Fund Management AG in der Höhe von CHF 1.3 Millionen (H1 2020: CHF 1.2 Millionen) sowie Kapitalsteuern und übrigen Verwaltungsaufwand von total CHF 0.2 Millionen (H1 2020: CHF 0.4 Millionen).

 

Die Marktbewertung des Immobilienportfolios (46 Renditeliegenschaften und 5 Liegenschaften in drei Projekten) durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 6.3 Millionen (H1 2020: CHF 4.0 Millionen).

 

Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg um 29% auf CHF 14.5 Millionen (H1 2020: CHF 11.2 Millionen). Der Nettofinanzaufwand blieb mit CHF 1.2 Millionen (H1 2020: CHF 1.2 Millionen) auf Vorjahresniveau, ebenso der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten von 0.8% (H1 2020: 0.8%). Die Ertragssteuern betrugen CHF 2.6 Millionen (H1 2020: CHF 1.9 Millionen).

 

Der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg stieg um 30% auf CHF 10.6 Millionen (H1 2020: CHF 8.2 Millionen). Der Gewinn ohne Neubewertungserfolg lag bei CHF 5.5 Millionen (H1 2020: CHF 5.0 Millionen). Durch die Kapitalerhöhungen per 15. Dezember 2020 und per 30. Juni 2021 zur Umsetzung der Wachstumsstrategie erhöhte sich die Anzahl der durchschnittlich ausstehenden Namenaktien auf 7'072’385 Namenaktien (H1 2020: 6'437’670 Namenaktien), somit resultiert ein Gewinn pro Aktie inkl. Neubewertungserfolg von CHF 1.50 bzw. exkl. Neubewertungserfolg von CHF 0.77 (H1 2020: CHF 1.27 inkl. Neubewertungserfolg bzw. CHF 0.78 exkl. Neubewertungserfolg).

 

Bilanz per 30. Juni 2021

Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Jahresende 2020 auf CHF 686.7 Millionen erhöht (31.12.2020: CHF 666.7 Millionen). Auf der Aktivseite der Bilanz lagen die flüssigen Mittel bei CHF 16.0 Millionen (31.12.2020: CHF 15.1 Millionen). Das Anlagevermögen von total CHF 665.2 Millionen setzt sich zusammen aus Renditeliegenschaften (CHF 597.8 Millionen), den Projekten in Zürich, St. Gallen und Luzern (CHF 66.5 Millionen) und dem langfristigen Teil des vorfinanzierten Mieterausbaus in Frauenfeld und Altstätten (CHF 0.9 Millionen).

 

Auf der Passivseite der Bilanz lagen die kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten per 30. Juni 2021 bei CHF 342.7 Millionen (31.12.2020: CHF 351.8 Millionen). Per Bilanzstichtag sind CHF 175.2 Millionen bzw. 51% der Hypothekarverbindlichkeiten mit Zinsbindungen von über 3 Jahren abgesichert. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag per 30. Juni 2021 bei 3.6 Jahren (31.12.2020: 3.7 Jahre; 30.06.2020: 2.8 Jahre).

 

Das Eigenkapital bezifferte sich per Bilanzstichtag auf CHF 317.1 Millionen (31.12.2020: CHF 291.9 Millionen). Die Veränderung des Eigenkapitals begründet sich durch den Gewinnbeitrag des ersten Halbjahrs 2021 von CHF 10.6 Millionen, die Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro Namenaktie von insgesamt CHF 11.7 Millionen und den Netto-Kapitalzufluss durch die Kapitalerhöhung per 30. Juni 2021 von CHF 26.2 Millionen. Die Eigenkapitalquote per 30. Juni 2021 betrug solide 46.2% (31.12.2020: 43.8%). Der Net Asset Value pro Namenaktie lag bei CHF 41.12 (31.12.2020: CHF 41.30; 30.06.2020: CHF 39.88).

 

Unwetter im Juli 2021 ohne Auswirkungen auf das Portfolio

Mitte Juli 2021 wurde die Schweiz von heftigen Unwettern heimgesucht, die zu entsprechenden Überschwemmungen führten. Die Standorte und spezifischen Adressen der Liegenschaften der Novavest waren davon kaum betroffen, sodass es im Portfolio zu keinen grösseren Mieterbeeinträchtigungen oder Gebäudeschäden kam.

 

Ausblick

Die bestehenden Umnutzungs- und Entwicklungsprojekte in Zürich (bis Herbst 2021), St. Gallen (bis 2023) und Luzern (bis Sommer 2022) sind auf Kurs. Aus all diesen Projekten erwartet Novavest nach dem jeweiligen Abschluss einen positiven Effekt auf die Wohnnutzungsquote im Portfolio, verbunden mit einem deutlichen Wertsteigerungspotenzial.

 

Im ersten Halbjahr 2021 wurde eine grössere Anzahl möglicher Akquisitionsobjekte geprüft. Da Zukäufe nur dann getätigt werden, wenn sie langfristig auch Mehrwert für das Portfolio darstellen, wurden bei einigen Objekten die Vertragsverhandlungen aufgrund dieser Überlegungen abgebrochen. Die Gesellschaft sieht dennoch weiterhin gute Möglichkeiten, das Liegenschaftsportfolio im Verlauf der zweiten Jahreshälfte 2021 auszubauen. So kann beispielsweise Mitte August 2021 der Kaufvertrag für eine Wohnliegenschaft mit 13 Mietwohnungen in Moosseedorf, Kanton Bern, zu Gesamtinvestitionskosten von rund CHF 5.8 Millionen beurkundet werden. Die Eigentumsübertragung dieser Liegenschaft ist auf den 1. September 2021 vorgesehen. Bei sich bietenden Gelegenheiten sind weitere Zukäufe von attraktiven Bestandesliegenschaften oder Neubauprojekten vorgesehen.

 

 

Quelle : Novavest Real Estate AG

 



Communiqué de presse (12.08.2021) FR.pdf...

Medienmitteilung (12.08.2021) DE.pdf...

Halbjahresbericht (30.06.2021) DE.pdf...