Solvalor 61 - 140 logements de qualité mis en exploitation et croissance du résultat net / 140 Wohnungen von hoher Qualität in Betrieb genommen und Wachstum des Nettoergebnisses

2021-10-05

Solvalor 61

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Solvalor 61 - 140 logements de qualité mis en exploitation et croissance du résultat net / 140 Wohnungen von hoher Qualität in Betrieb genommen und Wachstum des Nettoergebnisses
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Circulaires internes

RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

Solvalor 61 - 140 logements de qualité mis en exploitation et croissance du résultat net (CH0002785456)

 

Publication du rapport annuel au 30.06.2021

 

·         Fortune totale du fonds : CHF 1'233.50 millions (+ 8.45 % durant l’exercice)

·         Coefficient d’endettement : 12.06 % (exercice précédent : 16.93 %)

·         Valeur nette d’inventaire (VNI) : CHF 208.00 par part (+ 2.29 %)

·         Résultat net : CHF 27.92 millions (+ 11.18 %)

·         Dividende : CHF 5.30 par part (exercice précédent : CHF 5.30)

·         Rendement de placement : 5.03 % (exercice précédent : 5.40 %)

 

Lausanne, le 5 octobre 2021 – La performance de Solvalor 61 est robuste sur l’exercice 2020-2021, avec un rendement de placement de 5.03 % et une croissance du résultat net de 11.18 %. Ces résultats sont le fruit d’une gestion patrimoniale durable et d’une sélection rigoureuse des investissements dans des emplacements de première qualité en Suisse romande.

 

L’exercice 2020-2021 de Solvalor 61 est une nouvelle fois très positif, tant au niveau de sa performance financière que dans la poursuite de sa stratégie. D’une part, grâce à la qualité de son portefeuille composé de biens résidentiels situés principalement dans les villes de Lausanne et Genève ainsi que sur l’Arc lémanique, là où la demande pour des logements bénéficiant d’un bon emplacement est restée soutenue. D’autre part, grâce à sa gestion patrimoniale basée sur une planification à long terme des investissements dans le but de continuellement valoriser son parc immobilier et d’en améliorer durablement la qualité.

 

Durant l’exercice écoulé, 140 logements de qualité et aux performances énergétiques de premier ordre ont été livrés. C’est le cas des immeubles neufs du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon (VD), des surélévations des immeubles de la Rue Guye 1-7 à Genève et du Chemin du Liaudoz 46 à Pully (VD), ainsi que des rénovations des immeubles de l’Avenue de Béthusy 26 et de l’Avenue Ruchonnet 7-9 à Lausanne. Ces livraisons – tout comme la construction d’un immeuble de 40 appartements à l’Avenue Sainte-Luce 9, dans l’hypercentre de Lausanne – contribuent au rajeunissement du parc immobilier du fonds, améliorent la qualité d’emplacement de ses immeubles et permettront de réduire son empreinte CO2, conformément à sa stratégie.

 

Fortune du fonds

 

La valeur vénale des immeubles de Solvalor 61 a progressé de 8.55 % durant l’exercice 2020-2021, passant de CHF 1'134.16 millions à CHF 1’231.09 millions au 30 juin 2021, et la fortune totale du fonds a augmenté de 8.45 %, s’élevant désormais à CHF 1'233.50 millions. Les investissements effectués dans les immeubles livrés durant l’exercice ou en développement ainsi que la réévaluation des immeubles du parc sont les principaux vecteurs de cette progression.

 

Une augmentation de capital de CHF 115.64 millions a été effectuée en mai 2021 grâce à l’émission de 562’701 nouvelles parts. Celle-ci a permis, d’une part, de financer les investissements précités. D’autre part, le solde de cette opération a servi à réduire l’endettement du fonds, son coefficient ayant été ramené à 12.06 % contre 16.93 % une année auparavant.

 

Au cours de la période sous revue, la croissance de la fortune totale Solvalor 61, couplée à la réduction de son endettement, ont permis une augmentation de 15.07 % de la fortune nette du fonds, qui atteint CHF 1’053.35 millions au 30 juin 2021. La valeur nette d'inventaire (VNI) par part s'élève à CHF 208.00, contre CHF 203.34 une année auparavant. Le rendement de placement annuel est donc de 5.03 %.

 

Résultat de l’exercice

 

Durant l’exercice écoulé, les revenus de Solvalor 61 ont progressé de 8.74 %, soit CHF 4.77 millions, pour atteindre un total de CHF 59.36 millions. Cette variation provient principalement de l’augmentation des revenus perçus à la suite de la livraison des immeubles neufs du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon ainsi que des revenus issus de l’émission de capital de mai 2021.

 

Le taux de perte sur loyers, pour sa part, est passé de 1.62 % à 3.19 %. Cette augmentation s’explique par la livraison et la mise en location en cours d’exercice des 127 appartements du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon et des 10 logements issus de la surélévation des immeubles de la Rue Guye 1-7 à Genève. Le taux de perte sur loyers devrait à nouveau baisser lorsque la mise en location des logements des deux immeubles nyonnais, livrés en janvier et en mai 2021, sera terminée.

 

Le total des charges est en hausse de 6.67 % sur la période. Cela s’explique par la hausse de la fortune totale du fonds et par les livraisons précitées. Pendant l'exercice, le contrôle rigoureux des entretiens extraordinaires et l’optimisation des coûts d’exploitation des immeubles (assurances et conciergerie principalement) ont permis une réduction de ces postes.

 

Le résultat net de Solvalor 61 s’élève ainsi à CHF 27.92 millions soit une hausse de 11.18 % sur la période. Il permet de maintenir un dividende stable de CHF 5.30 par part avec un coefficient de distribution (payout ratio) de 96.14 %. Sur la base du cours de bourse au 30 juin 2021 de CHF 316.25 par part, le rendement sur distribution s'élève ainsi à 1.68 % contre 1.77 % lors de l’exercice précédent.

 

Perspectives

Les perspectives pour le fonds Solvalor 61 sont réjouissantes. La finalisation de la mise en location des appartements du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon générera une hausse des revenus locatifs du fonds. Cette croissance se poursuivra en 2023 avec la livraison des 40 nouveaux logements de l’immeuble de l’Avenue Sainte-Luce 9 à Lausanne.

 

A travers les différents projets de rénovation, de densification et d'amélioration des performances énergétiques planifiés à court, moyen et long termes, le fonds Solvalor 61 confirme sa philosophie de gestion patrimoniale dans le but de continuellement valoriser son parc immobilier en améliorant durablement sa qualité, en le rajeunissant et en abaissant ses charges d’exploitation, notamment grâce à la rénovation des enveloppes et des systèmes de chauffage.

 

La stratégie d’investissement se concentre quant à elle sur des objets résidentiels neufs jouissant d’un bon emplacement dans les centres urbains de Suisse romande, où l’évolution démographique devrait se poursuivre de manière soutenue au moins jusqu’en 2050 selon les prévisions de l’Office fédéral de la statistique.

 

Le financement de ces investissements sera essentiellement assuré par la prise d’endettement, ce qui s’avère intéressant dans un contexte de taux d’intérêt négatifs, voire faibles à plus long terme. L’objectif est de rester l’un des fonds les moins endettés du marché.

 

Sources : Solvalor fund management SA

 

  

GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

 

  

Solvalor 61 - 140 Wohnungen von hoher Qualität in Betrieb genommen und Wachstum des Nettoergebnisses (CH0002785456)

 

Veröffentlichung des Jahresbericht per 30.06.2021

 

      Gesamtes Fondsvermögen: CHF 1'233.50 Mio. (+ 8.45 % im Geschäftsjahr)

      Fremdfinanzierungsquote: 12.06 % (im Vorjahr: 16.93 %)

      Nettoinventarwert (NAV): CHF 208.00 pro Anteil (+ 2.29 %)

      Nettoergebnis: CHF 27.92 Mio. (+ 11.18 %)

      Dividende: CHF 5.30 pro Anteil (im Vorjahr: CHF 5.30)

      Anlagerendite: 5.03 % (im Vorjahr: 5.40 %)

 

Lausanne, 5. Oktober 2021 – Die Performance von Solvalor 61 ist für das Geschäftsjahr 2020-2021 mit einer Anlagerendite von 5.03 % und einem Nettoertragswachstum von 11.18 % robust. Diese Ergebnisse sind das konsequente Resultat einer langfristigen und nachhaltigen Vermögensverwaltung sowie einer strengen Auswahl von Investitionen an erstklassigen Standorten in der Westschweiz.

 

Das Geschäftsjahr 2020-2021 von Solvalor 61 ist erneut sehr erfreulich, sowohl in Bezug auf die finanzielle Leistung als auch auf die Verfolgung der Strategie. Zum einen verdankt er dies der Qualität seines Immobilienportfolios, das hauptsächlich Wohnliegenschaften in Lausanne und Genf aber auch in anderen Orten der Genferseeregion umfasst, wo weiterhin eine rege Nachfrage nach Wohnungen an guter Lage herrscht. Zum anderen verdankt er es aber auch der auf einer langfristigen Planung der Investitionen basierenden Vermögensverwaltung, mit der eine kontinuierliche Wertsteigerung und eine nachhaltige Verbesserung der Qualität des Immobilienbestands angestrebt werden.

 

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden 140 Wohnungen von hoher Qualität und mit erstklassiger Energieeffizienz übergeben. Dazu zählen die Neubauten am Chemin Falconnier 33-39 und an der Allée de la Petite Prairie 16-18 in Nyon (VD), die Aufstockungen der Gebäude an der Rue Guye 1-7 in Genf und am Chemin du Liaudoz 46 in Pully (VD) und die Renovationsarbeiten an den Liegenschaften Avenue de Béthusy 26 und Avenue Ruchonnet 7-9 in Lausanne. Diese vollendeten Projekte tragen, zusammen mit dem begonnenen Bau eines Gebäudes mit 40 Wohnungen an der Avenue Sainte-Luce 9 im Zentrum von Lausanne, zur Verjüngung des Immobilienbestands des Fonds bei, verbessern die Qualität der Standorte seiner Liegenschaften und verringern seinen CO2-Fussabdruck, wie es seine Strategie vorsieht.

 

Fondsvermögen

 

Der Verkehrswert der Liegenschaften des Solvalor 61 stieg im Geschäftsjahr 2020-2021 um 8.55 % von CHF 1'134.16 Millionen auf CHF 1’231.09 Millionen am 30. Juni 2021. Das Fondsvermögen wuchs um 8.45 % auf CHF 1'233.50 Millionen. Diese Zunahme ist hauptsächlich auf die Investitionen in Entwicklungsprojekte sowie in die im Berichtsjahr gelieferten Objekte und die Wertsteigerung der Liegenschaften des Immobilienbestands zurückzuführen.

 

Im Mai 2021 wurde eine Kapitalerhöhung um CHF 115.64 Millionen durch Ausgabe von 562’701 neuen Anteilen durchgeführt. Damit wurden zum einen die vorstehend erwähnten Investitionen finanziert. Mit dem verbleibenden Betrag wurde zum anderen die Verschuldung des Fonds abgebaut, sodass die Fremdfinanzierungsquote von 16.93 % am 30. Juni 2020 auf 12.06 % am Ende des Berichtsjahres reduziert werden konnte.

Infolge der Zunahme des Fondsvermögens und der Verringerung der Schulden konnte das Nettofondsvermögen des Solvalor 61 im Berichtsjahr zum 30. Juni 2021 um 15.07 % auf CHF 1’053.35 Millionen gesteigert werden. Der Nettoinventarwert (NAV) pro Anteil wuchs von CHF 203.34 im Vorjahr auf CHF 208.00 bei Abschluss des Berichtsjahres. Daraus ergibt sich eine Anlagerendite von 5.03 %.

 

Ergebnis des Berichtsjahres

 

Der Solvalor 61 erzielte im Berichtsjahr eine Ertragssteigerung von 8.74 % bzw. CHF 4.77 Millionen auf insgesamt CHF 59.36 Millionen. Diese Zunahme stammt grösstenteils aus den höheren Mietzinseinnahmen infolge der Lieferung der Neubauten am Chemin Falconnier 33-39 und an der Allée de la Petite Prairie 16-18 in Nyon sowie aus dem Erlös der Kapitalerhöhung vom Mai 2021.

 

Die Mietausfallrate stieg hingegen von 1.62 % auf 3.19 %. Dieser Anstieg ist auf die im Laufe des Berichtsjahres erfolgte Lieferung und beginnende Vermietung der 127 Wohnungen am Chemin Falconnier 33-39 und an der Allée de la Petite Prairie 16-18 in Nyon und der durch Aufstockung der Gebäude an der Rue Guye 1-7 in Genf entstandenen 10 Wohnungen zurückzuführen. Sobald die beiden im Januar bzw. im Mai 2021 gelieferten Liegenschaften in Nyon vollständig vermietet sind, dürfte sich die Mietausfallrate wieder verringern.

 

Die Gesamtaufwendungen stiegen im Berichtszeitraum um 6.67 %. Dies erklärt sich durch den Anstieg des Gesamtvermögens des Fonds und durch die oben erwähnten Lieferungen. Im Laufe des Geschäftsjahres konnte durch die strenge Überwachung der ausserordentlichen Instandhaltung und die Optimierung der Betriebskosten der Liegenschaften (namentlich Versicherungen und Hauswartung) eine Reduzierung dieser Kosten erreicht werden.

 

Somit erzielte der Solvalor 61 im Berichtsjahr eine Steigerung seines Nettoergebnisses um 11.18 % auf CHF 27.92 Millionen. Das Ergebnis des Berichtsjahres ermöglicht die Ausschüttung einer gegenüber dem Vorjahr unveränderten Dividende von CHF 5.30 pro Anteil, was einer Ausschüttungsquote von 96.14 % entspricht. Gestützt auf den Börsenkurs vom 30. Juni 2021 in Höhe von CHF 316.25 pro Anteil ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 1.68 % gegenüber 1.77 % im Vorjahr.

 

Ausblick

 

Die Perspektiven für den Solvalor 61 sind erfreulich. Mit der vollständigen Vermietung der Wohnungen am Chemin Falconnier 33-39 und an der Allée de la Petite Prairie 16-18 in Nyon wird der Fonds seine Mietzinseinnahmen steigern. Diese werden 2023 mit der Lieferung der 40 neuen Wohnungen der Liegenschaft an der Avenue Sainte-Luce 9 in Lausanne weiter wachsen.

 

Mit seinen verschiedenen kurz-, mittel- und langfristig geplanten Projekten zur Renovierung, Verdichtung und Steigerung der energetischen Leistung seiner Immobilien, untermauert der Solvalor 61 seine bei der Verwaltung seines Vermögens angewandte Philosophie, die auf eine kontinuierliche Wertsteigerung seines Immobilienbestands durch nachhaltige Qualitätsverbesserungen, Verjüngung und Senkung der Betriebskosten durch Renovation der Gebäudehüllen und Heizanlagen ausgerichtet ist.

 

Die Anlagestrategie konzentriert sich auf neue Wohnimmobilien an guten Lagen in den urbanen Zentren der Westschweiz, wo die demografische Entwicklung, laut Bundesamt für Statistik, bis mindestens 2050 unvermindert anhalten dürfte.

Die Finanzierung dieser Investitionen wird hauptsächlich durch die Aufnahme von Fremdkapital erfolgen, was hinsichtlich negativer bzw. langfristig niedriger Zinssätze interessant ist. Solvalor 61 verfolgt das Ziel, weiterhin zu den am wenigsten verschuldeten Fonds am Markt zu gehören.

 

Quelle : Solvalor fund management SA

 



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