Immoday

Titrisation

La titrisation immobilière en Suisse

La titrisation immobilière consiste à détenir des immeubles indirectement au travers de véhicules d’investissements prévus à cet effet. Ce type de détention présente de multiples avantages.

L’immobilier indirect en Suisse représente un parc immobilier évalué à CHF 150 milliards.   

Immoday

Les différentes structures de titrisation

La titrisation de biens immobiliers permet de convertir des placements immobiliers en détention directe en droits de participation de placements immobiliers négociables, c’est-à-dire en détention indirecte. Le transfert des immeubles se fait vers un véhicule de placement qui peut être un fonds immobilier, une fondation de placement ou une société immobilière.

  • Fonds immobiliers

    Les fonds immobiliers représentent une des structures les plus adaptées à la titrisation immobilière en Suisse. 3 types de fonds immobiliers en Suisse sont communément utilisés. Ils dépendent tous de la loi sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) et sont surveillés par la FINMA :

    • Fonds de placement contractuel

    • Société d’investissement à Capital Variable (SICAV)

    • Société en Commandite de Placement Collectif (SCmPC)

    Le fonds de placement contractuel et la SICAV immobilière sont les deux types de fonds les plus fréquemment utilisés pour investir dans un portefeuille immobilier déjà construit. La part de financement externe est limitée à 33% et il est possible de les coter en bourse afin de les rendre accessibles à tous types d’investisseurs.

    La SCmPC, quand à elle, est réservée aux investisseurs qualifiés. Cette structure est exclusivement utilisée pour des projets de développements immobiliers. Elle permet d’acquérir des terrains en vue d’un développement suivi d’une vente. Elle est généralement limitée à 10 ans et n’est pas soumise à des limites de financement.

  • Fondations de placement

    Les fondations de placement (FP) sont des auxiliaires de la prévoyance professionnelle, constituées sous la forme d’une fondation. Elles sont limitées aux institutions exonérées de la prévoyance professionnelle. Leur but est la gestion et l’administration commune des avoirs de prévoyance. La règlementation impose certaines conditions quantitatives et qualitatives pour l’acquisition d’immeubles par le biais de FP. Les FP sont soumises à l’autorisation et à la surveillance de la Commission de Haute surveillance de la Prévoyance Professionnelle (CHS PP).

  • Sociétés immobilières

    Les sociétés immobilières sont des entités corporatives telles qu’une société anonyme (SA) ou une société à responsabilité limitée (Sàrl). Si elles répondent aux différents critères de la bourse de Berne ou Zürich, il est possible de les coter en bourse comme toute autre société en Suisse.

Les avantages d’un véhicule immobilier régulé

Les véhicules de titrisation immobilière suisses présentent un certains nombre d’avantages pour les différents types d’investisseurs désireux d’investir dans l’immobilier suisse. Vous trouverez ci-dessous les principaux avantages des fonds immobiliers en détention directe (qui détiennent directement leurs immeubles et non à travers des sociétés immobilières).

Immoday

À qui s’adressent les véhicules d’investissement immobilier

Immoday
01

Clients privés

01

Clients privés

Le fonds permet :
1)  d’intégrer l’immobilier dans l’allocation d’actifs des clients

2) d’organiser une transmission de patrimoine immobilier à leur succession en considérant l’ensemble des aspects techniques et financiers liés à cette opération.

Par ailleurs, il permet aux clients étrangers de détenir de l’immobilier en suisse de manière indirecte.

Immoday
02

Entrepreneurs

02

Entrepreneurs

La SCPC représente l’outil idéal pour permettre aux entrepreneurs de lever des capitaux pour des projets de développement dans un contexte fiscalement attractif. Elle permet un alignement fort d’intérêt entre les investisseurs et les gestionnaires à travers le mécanisme de commission de performance (carried interest) et autorise un fort effet de levier. De plus, elle bénéficie d’un traitement fiscal intéressant des investisseurs.

Immoday
03

Institutions

03

Institutions

Les fonds immobiliers permettent une vaste diversification du portefeuille immobilier des fonds de pension tout en offrant une gestion professionnelle, une meilleure liquidité et une allocation facilitée par région, par segment de marché, ... Quant aux SCPC elles permettent aux caisses de pension de participer à des projets de promotion immobilière dans un cadre régulé.

Immoday
04

Compagnies d'assurances

04

Compagnies d'assurances

Le fonds immobilier permet d’alléger l’actif du bilan par la titrisation d’une partie du parc immobilier et de développer une activité de commissions récurrentes en profitant de l’expertise en matière de gestion immobilière des acteurs du marché.

Immoday
05

Les banques

05

Les banques

Les titres immobiliers sont un actif incontournable de la gestion de fortune privée et institutionnelle. La création d’un véhicule de placement dédié à cette classe d’actifs permet à l’institution bancaire de mettre en vitrine ses compétences sur cette classe d’actif, respectivement d’offrir un véhicule à ses clients désireux de planifier un transfert de patrimoine.

Immoday
06

Les assets managers immobiliers

06

Les assets managers immobiliers

Le véhicule de placement collectif est l’outil idéal pour l’asset manager immobilier souhaitant mettre en valeur une expertise spécifique et s’adresser au marché des investisseurs avec un produit régulé, accompagné par des acteurs institutionnels de référence (la Direction de fonds et la banque dépositaire notamment).

Les Acteurs d'une SICAV

  • Direction de fonds

    Le rôle principal de la direction de fonds est la gestion de la SICAV.
    Elle peut en outre fournir les prestations suivantes:
    La gestion individuelle de différents portefeuilles, le conseil en investissement, la garde et l'administration technique de placement collectifs.

    La direction gère les SICAV et les fonds de placement pour le compte des investisseurs de façon indépendante et en son propre nom.

    Elle exerce en particulier les tâches suivantes :

    1. Décider de l'émission de parts, des placements et de leur évaluation
    2.   Calculer la valeur nette d'inventaire
    3. Fixer les prix d'émission et de rachat des parts ainsi que la distribution des bénéfices
    4.   Exercer tous les droits relevant du fonds de placement.
    Contacter notre partenaire
  • Gérant de portefeuille

    Le gérant assure la gestion du portefeuille d’immeubles et des risques d'un ou de plusieurs placements collectifs. Le rôle de gérant de portefeuille peut être assuré par la direction de fonds voire être délégué à la banque dépositaire.

  • Expert fiscal

    Le rôle de l’expert fiscal est de conseiller et d’optimiser fiscalement la SICAV, notamment pour ce qui concerne le ruling et les swaps.

  • Banque dépositaire

    La banque dépositaire assure la garde de la fortune collective de la SICAV. Elle émet et rachète les parts de fonds et gère le trafic des paiements.

    Elle veille à ce que la direction ou la SICAV respectent la loi et le règlement. Elle vérifie que :

    A.  Le calcul de la valeur nette d'inventaire ainsi que les prix d'émission et de rachat des parts soient conformes à la loi et au règlement.

    B.  Que les décisions afférentes aux placements soient conformes à la loi et au règlement.

    C.  Le résultat est utilisé conformément au règlement.

    En complément à ces services de base, la banque dépositaire interviendra comme support dans la structuration du véhicule de placement et proposera ses services dans les domaines suivants :

    • Organisation du marché des parts, en bourse ou sur le marché OTC
    • Introduction en bourse
    • Accompagnement des activités de placement auprès des investisseurs
    • Financement hypothécaire
    • Conseils juridiques, techniques et fiscaux.

     
    Contacter notre partenaire
  • Avocat

    Dans le cadre de la création d’une SICAV, le rôle de l’avocat est de préparer le dossier qui sera présenté à la FINMA.

    Par ailleurs, il conseille sur le choix du véhicule de placement en fonction des besoins de chaque client.

    Par la suite, il accompagne les gérants de portefeuilles et les directions de fonds ainsi que les banques dépositaires pour tout ce qui attrait au cadre réglementaire LPCC, LSFIN, LEFIN, LFAIE.




     

    Contacter notre partenaire
  • Auditeurs

    Ils vérifient et valident le dossier préparé par l’avocat pour transmission à la FINMA. Certaines sociétés d’audit peuvent offrir des conseils dans le cadre des requêtes en autorisation lorsque ces dernières n’agissent pas comme société d’audit de la requête. Ils peuvent notamment fournir des conseils en matière de structuration, et d’allocation d’actifs.

  • Expert en estimations immobilières

    Les experts en estimations immobilières sont chargés de déterminer la valeur des biens immobiliers de manière professionnelle, déontologique et indépendante afin de permettre d’établir la valeur nette d’inventaire (VNI) du fonds.

    Un expert intervenant dans le cadre de biens appartenant à un produit de placement collectif régulé doit être autorisé par la FINMA. Il doit être indépendant de son mandant afin d’éviter tout conflit d’intérêt et son rapport d’expertise sera contrôlé par les auditeurs.

    La méthode d’estimation DCF (Discounted Cash Flow), préconisée par la FINMA, est un modèle dynamique qui tient compte de multiples critères techniques, économiques et données de marchés, lesquels sont pondérés selon les hypothèses retenues comme probables par l’expert.

    En Suisse, il existe plusieurs cursus de formation tels que le master EPFL/IEI ou le brevet fédéral d’Expert en Estimations Immobilières.

  • FINMA

    La FINMA est l’autorité de surveillance des marchés financiers suisses. Indépendante, elle est dotée de prérogatives de puissance publique à l’égard des banques, des entreprises d’assurances, des bourses, des établissements financiers, des placements collectifs de capitaux, de leurs gestionnaires et des directions de fonds, ainsi que des intermédiaires d’assurance.

    La FINMA a pour mandat légal de protéger les clients sur les marchés financiers – créanciers, investisseurs et assurés – et de veiller au bon fonctionnement de ces marchés. Pour ce faire, elle octroie des autorisations d’exercer aux entreprises opérant dans les secteurs d’activité régulés (directions de fonds, banques dépositaires, asset managers, représentants de fonds étrangers et organes de contrôles), elle approuve les placements collectifs de capitaux suisses ainsi que les fonds étrangers disponibles en Suisse et, enfin, exerce une surveillance prudentielle. En cas de disfonctionnement ou de manquement observé, la FINMA peut prendre des mesures contraignantes envers les acteurs afin d’assurer son mandat.

    Par son activité de surveillance, la FINMA contribue à renforcer la compétitivité et la réputation de la place financière suisse.
    Lien vers le site de la FINMA.

  • CHS PP

    La CHS PP est l’autorité indépendante de surveillance des fondations de placement, du fonds de garantie et de l’institution supplétive, donc de la prévoyance professionnelle.

    La CHS PP est une autorité de surveillance indépendante, non soumise aux directives du Parlement ou du Conseil fédéral. Elle veille à une pratique uniforme de la surveillance dans la prévoyance professionnelle. Elle exerce la haute surveillance sur les huit autorités de surveillance directe régionales et peut à cet effet émettre des directives. La CHS PP est l’autorité de surveillance directe sur les fondations de placement, le fonds de garantie et l’institution supplétive. Elle est également l’autorité décernant l’agrément aux experts en prévoyance professionnelle.
    Lien vers le site de la CHS PP.

  • Disclaimer

    L’utilisateur confirme explicitement en sélectionnant la case d'acceptation au bas de la présentemise en garde (Disclaimer) qu’il remplit les critères relatifs au choix effectué ci-dessus et qu’il a lu et compris le présent Disclaimer et en accepte les termes.

    L’utilisateur confirme avoir compris que les informations relatives aux titres publiés sur cette section du site internet concernent uniquement des émetteurs suisses qui ne sont pas nécessairement approuvés par la FINMA et qui, dans ce cas, ne doivent pas être proposés ou distribués à des investisseurs non qualifiés en Suisse ou à partir de la Suisse. Certains placements collectifs publiés dans la présente section du site internet ne sont en effet pas soumis à la surveillance de la FINMA et les investisseurs ne bénéficient dès lors pas de la protection offerte par la LPCC. Le contenu de la présente section du site internet sert uniquement à des fins informatives. Bien que Immoday prenne toutes les mesures appropriées pour garantir l’exactitude des informations au moment de leur publication, aucune assurance ni garantie, explicite ou implicite, concernant l’exactitude, la fiabilité ou l’exhaustivité des informations n’est fournies.

    Les informations publiées, en particulier les prix et les cours ne constituent pas une sollicitation, une offre ou une recommandation (i) d’acheter, de vendre, de souscrire ou de racheter des titres, ni (ii) d’effectuer des transactions, de mettre en œuvre ou de participer à une stratégie commerciale particulière ou de conclure des actes juridiques quels qu’ils soient. Le présent site internet et son contenu ainsi que les éléments accessibles à travers lui ne constituent pas non plus, sauf mention expresse sur un document accessible via le site internet, un prospectus d'émission au sens des articles 652a resp. 1156 du Code des obligations suisse ni un prospectus simplifié au sens de l'article 5 LPCC.

    Enfin, le présent site internet ne constitue pas une plateforme de distribution, ni un système de négociation. A ce titre, Immoday n’est pas soumis à la surveillance de la FINMA et ne nécessite aucune autorisation de sa part ou de celle d’une autre autorité.

    Les informations figurant sur cette section du site internet s'adressent uniquement aux investisseurs avec siège ou domicile en Suisse. Elle ne s’adresse pas aux personnes soumises à une législation leur interdisant l’accès à cette section du fait de leur nationalité, de leur domicile ou de toute autre raison. Si de telles restrictions vous sont applicables, vous n'avez pas le droit d'accéder à ces informations.

    En particulier, la présente section du site n’est pas destinée aux personnes résident aux Etats-Unis, dans ses territoires ou aux îles caïmans ou ressortissant des Etats-Unis. En accédant au site internet de Immoday, vous confirmer ne pas être ressortissant ou résidant des Etats-Unis ("US Person").

    Si l’utilisateur n'accepte pas ou ne comprend pas le présent Disclaimer, la case de refus ci-dessous doit être sélectionnée et il est interdit de poursuivre et d’accéder au site internet.

    Je confirme avoir lu et compris, et j'accepte les termes de la présente mise en garde.

    J'ai lu la présente mise en garde et les termes de la présente et je ne suis pas d'accord ou je n’ai pas compris les dites dispositions et / ou je ne veux pas continuer sur le site internet pour d'autres raisons.