Der Sekundärmarkthandel – ein wichtiges Element bei nicht kotierten Immobilienfonds

Seit einigen Jahren erfreut sich der Schweizer Immobilienmarkt einer gewissen Beliebtheit, woran das Tiefzinsumfeld grossen Anteil hat: Privatpersonen erhalten günstige Finanzierungen für selbstbewohntes Eigentum oder auch für Zweitwohnungen und für private oder professionelle Investorinnen und Investoren sind die Immobilien nach wie vor eine Anlageklasse, die noch attraktive Renditen verspricht – und dies obgleich diese aufgrund steigender Preise in letzter Zeit unter Druck geraten sind.
 

Wer in Immobilien investieren möchte, hat verschiedene Möglichkeiten. Man kann entweder direkt Liegenschaften kaufen oder sich über Fonds und andere Anlagevehikel an Immobilien beteiligen. Auf die zweite Form, die indirekten Immobilienanlagen, entfallen in der Schweiz mehr als CHF 120 Mrd., was ungefähr 2,5% des gesamten Immobilienmarkts entspricht. Zur Wahl stehen Immobilienfonds – in Form von vertraglichen Anlagefonds oder Investmentgesellschaften mit variablem Kapital (SICAV) –, Kommanditgesellschaften für kollektive Kapitalanlagen (KmGK), Immobilienstiftungen und Immobiliengesellschaften.
 

Immobilienfonds: ein einfacher Weg, in Immobilien zu investieren

Immobilienfonds gelten meist als der einfachste Weg, indirekt in Immobilien zu investieren. Sie bieten eine grosse Auswahl an Anlagestrategien sowie die Möglichkeit, den Fokus seiner Investitionen entweder auf Wohn-, auf Geschäfts- oder auf gemischte Liegenschaften zu legen. Die Wohnliegenschaften haben mit mehr als 40% den grössten Anteil am Gesamtvermögen der Immobilienfonds (siehe Grafik).
 

Vergleichbares Rendite-Risiko-Verhältnis

Trotz Verbriefung, die einen einfacheren Handel ermöglicht, handelt es sich bei indirekten Immobilienanlagen immer noch um Investitionen in Immobilien. Die Rendite- und Risikoerwartungen sind daher mit denjenigen von direktem Immobilienbesitz vergleichbar. Der Anlagehorizont ist ebenfalls ein langfristiger. Im Vergleich zu den Direktanlagen bieten indirekte Immobilienanlagen jedoch bessere Diversifikationsmöglichkeiten.
 

Indirekte Immobilienanlagen werden entweder an einer Börse oder ausserbörslich gehandelt. Zurzeit gibt es in der Schweiz über 60 Immobilienfonds, von denen 26 mit einer Marktkapitalisierung von insgesamt mehr als CHF 12 Milliarden nicht kotiert sind. Im Gegensatz zu den kotierten Fonds sind nicht kotierte Fonds qualifizierten Anlegerinnen und Anlegern im Sinne von Artikel 10 des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vorbehalten. Dasselbe Gesetz verlangt in Artikel 67 ausserdem, dass die Fondsleitungen einen regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen Handel der Fondsanteile sicherstellen, und zwar über eine Bank oder einen Effektenhändler.

 

«Von den über 60 Immobilienfonds am Schweizer Markt sind 26 nicht an der Börse kotiert. Ihre Marktkapitalisierung beträgt insgesamt mehr als CHF 12 Milliarden.»

Darauf kommt es beim Sekundärmarkthandel an

Tatsächlich beauftragen die Fondsleitungen und SICAV meist die Depotbank ihres Anlagevehikels damit, als Market-Maker den Sekundärmarkthandel gemäss KAG sicherzustellen. Wie dieser Market-Making-Auftrag vom jeweiligen Akteur ausgeführt wird, ist ein ganz wesentlicher Aspekt im Lebenszyklus eines Fonds, geht es dabei doch um die Gewährleistung eines liquiden Handels der Fondsanteile, wobei es natürlich keine Liquiditätsgarantie geben kann. So verwenden die Fondsleitungen und SICAV eine hohe Liquidität denn auch regelmässig als Verkaufsargument.
 

Bei der Organisation und Sicherstellung eines Sekundärmarkts durch eine Bank sind drei Elemente unabdingbar: eine Nostro-Position, ein Orderbuch und eine aktive Berwirtschaftung des Orderbuchs. Das Zusammenspiel dieser drei erlaubt es, rasch auf die Aufträge der Investorinnen und Investoren einzugehen. Wird ein Auftrag erteilt, den die Bank nicht über ihre Nostro-Position abwickeln kann, wird dieser in das Orderbuch aufgenommen und das Mittlerteam nimmt sich seiner an. Auf diese Weise werden die potentiellen Käufer/innen und Verkäufer/innen zusammengeführt. Damit der Sekundärmarkthandel so effizient wie möglich abläuft, muss die Bank den entsprechenden Fonds genauestens kennen. Zudem muss sie mit allen für die ordnungsgemässe Ausführung ihres Mandats erforderlichen Akteurinnen und Akteuren (Investoren, Fondspromoter, Intermediäre etc.) ausgezeichnet vernetzt sein.
 

Die Lösung der BCV

Die BCV stellt den Fonds, deren Vermögen sie als Depotbank verwahrt, ihren Market-Making-Service zur Verfügung. Dieses Team ist für den Sekundärmarkt zuständig. Im Übrigen arbeitet es daran, mithilfe einiger sich noch in Entwicklung befindender Initiativen für mehr Transparenz am Sekundärmarkt für nicht kotierte Immobilienfonds zu sorgen. Bei diesem stetig wachsenden Markt spielt die Transparenz eine immer wichtigere Rolle, wenn es darum geht, die Investorinnen und Investoren davon zu überzeugen, dass ein effizienter Handel am Sekundärmarkt möglich ist.
 

Die Bedeutung des Sekundärmarkts für L-QIF

Ende Sommer 2020 hat der Bundesrat die Botschaft zur Änderung des KAG verabschiedet, mit der – sofern das Parlament zustimmt – die rechtliche Grundlage für die Auflegung sogenannter Limited Qualified Investor Funds (L-QIF) geschaffen wird. Zur Erinnerung: L‑QIF sind Fonds, deren Auflegung von der FINMA nicht bewilligt werden muss. Durch diese Gesetzesänderung erhält der Markt eine neue Dynamik, da mit ihr unter anderem bestimmte Anlagerestriktionen für die im Immobilienbereich aktiven L-QIF abgeschafft werden.
 

Wie der Name schon sagt, richten sich die L-QIF ausschliesslich an qualifizierte Anlegerinnen und Anleger. Sie können also nicht an einer Börse kotiert werden. Alle wesentlichen Aspekte des Sekundärmarktes für nicht kotierte Anlagefonds sind daher auch für dieses neue Anlagevehikel zentral. Dies umso mehr, als Artikel 67 KAG gemäss der Vorlage unverändert bleiben würde und die Fonds und SICAV somit weiterhin verpflichten wären, einen Sekundärmarkthandel sicherzustellen. Auch für die L-QIF.

Quelle der Daten und Grafiken: IMvestir Partners SA