Lockerung: Wie geht COPTIS mit den Herausforderungen von morgen um?

Die Gesundheitskrise, die wir gerade erleben, wird sich mehr oder weniger stark auf die globale und die Schweizer Wirtschaft auswirken und natürlich auch nicht ohne spürbare Folgen für Immobilien und die Immobilienverbriefung bleiben. Auch wenn es für genaue Prognosen noch zu früh ist, muss man durchaus mit kurzfristigen Auswirkungen auf die Erträge und Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Mietzahlungen rechnen. Aufgrund von Mietsenkungen und leicht rückläufigen Investitionen dürften auch die Nettoinventarwerte (NIW) sinken. Trotz allem scheinen sich die Analysten einig zu sein, dass der Schweizer Immobiliensektor solide Fundamentaldaten aufweist und angesichts unseres derzeitigen Niedrigzinsumfelds langfristig hervorragende Perspektiven bietet. Indirekte Immobilienanlagen überzeugen durch ihre besonderen Vorteile und ihr attraktives Wachstumspotenzial.

Neben kurz- und mittelfristig ungewissen Erträgen beobachten wir gerade eine grundlegende Umgestaltung der Art und Weise, wie wir leben, arbeiten, reisen, kommunizieren und konsumieren. Wir erleben einen gesellschaftlichen Wandel, aus dem neue Bedürfnisse hervorgehen oder der unseren Bedarf an Wohnraum, Büros und Ausrüstung wesentlich verändert ... Dies sollten Immobilienexperten heute schon berücksichtigen, um die Lage von morgen besser abschätzen zu können.
 

In diesen relativ unsicheren Zeiten interessiert uns, wie COPTIS sich vorbereitet, um die Immobilienverbriefung in einer ausgeglichenen Entwicklung zu begleiten. Unter anderem stellt der Verband seinen Mitgliedern eine Plattform für Austausch und Diskussion zur Verfügung, damit diese aktuelle Probleme gemeinsam lösen und bevorstehende Herausforderungen in Angriff nehmen können. Wir haben Manuel Leuthold, Präsident, Andreea Stefanescu, Geschäftsführerin, und Philippe Zufferey, Vizepräsident und Gründungsmitglied des Verbands, zu der Rolle, den Zielen, den konkreten Massnahmen zugunsten der Mitglieder, der Markteinschätzung sowie den zu erwartenden Problemen befragt. Diese Themen werden in einer Beitragsreihe mit drei Artikeln erörtert. Der unten stehende erste Artikel befasst sich mit der Mission von COPTIS, der zweite mit den Herausforderungen der Branche und der dritte mit den Gründen des Verbands sowie einiger seiner aktiven Mitglieder für die Einführung der Plattform Immoday als Kommunikationsmittel.

Lobby, Marketinginstrument, Austauschplattform oder von allem etwas? Was sind die Funktionen und Ziele des Verbands COPTIS?

«COPTIS ist der Schweizer Berufsverband für Immobilienverbriefung. Er wurde im Jahr 2011 durch eine Gruppe von Akteuren gegründet, denen an einer kohärenten und nachhaltigen Entwicklung der Immobilienverbriefung in der Schweiz gelegen ist», erklärt Philippe Zufferey, der schon von Anfang an dabei ist. Heute zählt der Verband rund vierzig aktive Mitglieder, die aus unterschiedlichen Ebenen der Wertschöpfungskette stammen, darunter Fondsleitungen, Vermögensverwalter, Juristen, Steuerfachleute und Berater. Der Verband möchte Aktivitäten im Zusammenhang mit der Immobilienverbriefung in der Schweiz, insbesondere diejenigen seiner Mitglieder, entwickeln und fördern, wobei er drei Hauptziele verfolgt.
 

Erstens vertritt der Verband aktiv die Ansichten seiner Mitglieder bei wichtigen Schweizer Gremien und stellt schwerpunktmässig geltende sowie geplante Vorschriften auf den Prüfstand. Diese Rolle liegt dem Präsidenten Manuel Leuthold sehr am Herzen, denn der regulatorische Rahmen sollte es der Branche ermöglichen, ihr Entwicklungspotenzial zu entfalten, anstatt es einzuengen. Er erinnert daran, dass «heute nur noch ein kleiner Teil des schweizerischen Immobilienportfolios verbrieft ist (geschätzt 3 % bis 5 %), trotz der Vorteile für Anleger. Dementsprechend machen indirekte Immobilienanlagen nur einen geringen Anteil der Kollektivanlageprodukte in der Schweiz aus: Der Wert von Immobilienfonds beläuft sich auf weniger als 3,5 % der bei der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) registrierten Fonds. Unter solchen Bedingungen ist es wichtig, dass bei den Regulierungsinstanzen die Interessen von Akteuren jeder Grössenordnung vertreten werden – nicht nur die der grössten. Diese Aufgabe übernimmt COPTIS seit der Gründung, und ich bin stolz, einen Beitrag dazu leisten zu können.»
 

Gleichzeitig fördert der Verband mit seiner Plattform für Diskussion und Gedankenaustausch die Zusammenarbeit unter seinen Mitgliedern und die Entstehung innovativer Projekte. Es werden Monitoring-Gruppen zu verschiedenen aktuellen Themen eingerichtet und Roundtables veranstaltet. So kann der Verband auf Problematiken reagieren, mit denen seine Mitglieder konfrontiert sind, und sich mit optimalen Lösungen für allfällige Schwierigkeiten des Sektors wappnen. Der Verband stellt also ein Networking-Instrument dar, das die Entwicklung von Chancen unter seinen Mitgliedern fördert.
 

Dazu Andreea Stefanescu: «COPTIS setzt sich dafür ein, die Professionalität der Branche und das Informationsniveau der unterschiedlichen intervenierenden Akteure entlang der Wertschöpfungskette kontinuierlich zu verbessern. Die Immobilienverbriefung leidet noch an einem Bekanntheits- und Imagedefizit, das wir durch die Einführung von Kommunikationsmitteln und Schulungen beheben müssen, was wir zum Beispiel mit der Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI) oder Immoday angehen.»
 

Konkrete Erfolge hat COPTIS bereits in Form von Beiträgen zu wichtigen Themen für die gesamte Industrie erzielt: die Änderung der Lex Koller oder die USR III. In wenigen Jahren hat sich der Verband als vertrauenswürdiger Ansprechpartner von Bundesbehörden einen Namen gemacht – etwa der SFAMA oder der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) – und kann daher mit Vorschlägen zur Ausarbeitung des sehnsüchtig erwarteten Limited Qualified Investor Fund (L-QIF) beitragen. Philippe Zufferey weist darauf hin, dass sich seit der Gründung von COPTIS vor knapp zehn Jahren das Volumen verbriefter Immobilienvermögen mehr als verdreifacht hat.

In welcher Lage befindet sich die Branche für indirekte Immobilienanlagen heute im Vergleich zu der Situation vor zehn Jahren? Welche Herausforderungen und Perspektiven erwarten sie?

Unsere drei Interviewpartner sind der Meinung, dass sich die Branche in den letzten Jahren überaus positiv entwickelt hat, erkennen aber auch grosses Potenzial, das es noch auszuschöpfen gilt. Philippe Zufferey erinnert sich: «Als COPTIS gegründet wurde, war der Markt für Immobilienfonds mit zwei gegensätzlichen Realitäten konfrontiert. Auf der einen Seite wurde er durch das günstige juristische und steuerliche Umfeld sowie die Marktbedingungen unterstützt, vor allem dank sinkender Zinssätze, sodass neue Immobilienfonds aufgelegt wurden, die bei den Anlegern sehr erfolgreich waren. Auf der anderen Seite wurde die Vermögensklasse durch die Aufsichtsbehörden stark eingeschränkt, da sie Vorbehalte hatten, durch die Bewilligung neuer Finanzprodukte die Entstehung einer Immobilienblase zu begünstigen. Damals war von ‹Numerus clausus› und ‹formalen Barrieren› die Rede, die die Begeisterung zahlreicher Marktteilnehmer dämpften. Angesichts dieser Einschränkungen waren sich die Gründungsmitglieder schnell einig, dass sie sich zusammenschliessen wollten, und zwar in Form eines auf die Thematik der Verbriefung spezialisierten Verbands, der sich in erster Linie für die Schaffung von Werten und Arbeitsplätzen in der Schweiz durch innovative Akteure einsetzt.»
 

Andreea Stefanescu und Manuel Leuthold betonen ihrerseits, dass die grosse Zahl von Emissionen neuer Immobilienanlagevehikel in den vergangenen Jahren, von kotierten und nichtkotierten Fonds, Stiftungen und Immobiliengesellschaften sowie der Erfolg zahlreicher Kapitalerhöhungen das dauerhafte Interesse der Investoren an dieser Vermögensklasse belegen. Sie sind der Ansicht, dass die Anziehungskraft auch in den kommenden Jahren nicht nachlassen wird, denn diese Produkte in Schweizerfranken ohne Währungsrisiko und mit wiederkehrenden Einnahmen sind für institutionelle Anleger attraktiv. Für sie stellen diese Anlagen in einem Umfeld mit niedrigen oder sogar negativen Zinsen ein ausgezeichnetes Instrument zur Diversifizierung ihrer Portfolios dar.
 

Kurzfristige Herausforderungen sind eindeutig die konjunkturellen Störungen im Zuge der Pandemie und die Bemühungen, die wirtschaftlichen Folgen möglichst gering zu halten. Wie zuvor dürfte der Immobiliensektor, insbesondere der Bereich für indirekte Immobilienanlagen, die Krise allerdings schnell überwinden und sich weiterentwickeln. Umso mehr als jede Krise das Anlegerinteresse auf defensive Werte lenkt, die ihnen nach Möglichkeit einen gewissen Schutz durch einen regulatorischen Rahmen bieten. In diesem für die Immobilienverbriefung günstigen Umfeld spielen die bald verfügbaren L-QIF eine besondere Rolle. Sie dürften den Markt für traditionelle Anleger wie Pensionskassen noch attraktiver machen und Immobilientitel für neue Anleger «demokratisieren». Wir werden darüber berichten.