Nutzen einer unabhängigen Verwaltung für Immobilienfonds

Welchen Nutzen hat eine unabhängige Verwaltung für Immobilienfonds ?

Einige Immobilienfondsleitungen neigen dazu, Aufgaben zu internalisieren – auch solche, die normalerweise Immobilienverwaltungen übernehmen. Aus Zeit-, Energie-, Ressourcen- und Effizienzgründen wäre es jedoch in den meisten Fällen sinnvoller, die gesamte Immobilienbewirtschaftung den unabhängigen Verwaltungen zu überlassen.

Für eine Immobilienverwaltung, die in der Regel mit Privateigentümern zu tun hat, ist es nicht immer ganz einfach, den Anforderungen der grossen institutionellen Anleger und insbesondere der Immobilienfonds gerecht zu werden. Diese haben andere Ansprüche und Bedürfnisse und man muss in der Lage sein, dieselbe Sprache zu sprechen wie sie.

Dennoch wären die Akteure der indirekten Immobilienanlagen gut beraten, mit den lokalen Verwaltungen zusammenzuarbeiten, die ihren Markt bestens kennen – allein schon aus Effizienzgründen. Jean-Jacques Morard, CEO von de Rham, einer der renommiertesten Immobilienverwaltungen in der Westschweiz, klärt uns auf.

Jean-Jacques Morard, welche Verbindungen gibt es zwischen der Verwaltung de Rham und indirekten Immobilienanlagen ?

Es gibt deren drei. Erstens eine historische: William de Rham, der heute 99 Jahre alt ist, hat in den 1960er-Jahren den Fonds Solvalor 61 gegründet. Meines Wissens war das einer der ersten kotierten Immobilienfonds der Westschweiz.

Es war also der Beginn der indirekten Immobilienanlagen in unserem Land. Im Übrigen waren wir bis Ende 2013 die Fondsleitung dieses Fonds. Wegen potenzieller Interessenkonflikte und um keine Probleme mit der FINMA zu bekommen, haben wir sie schliesslich an RealStone verkauft. Im Gegenzug behielten wir das Mandat für die Bewirtschaftung des Immobilienportfolios von Solvalor im Kanton Waadt und konnten dasjenige von RealStone ausbauen.

Macht das einen grossen Teil Ihrer Aktivitäten aus ?

Im Bereich Immobilienbewirtschaftung sind es ungefähr 15% unseres Umsatzes.

Wollte de Rham nie einen eigenen Fonds lancieren ?

Nein, wir sind ein Dienstleistungsunternehmen und wollten nie Immobilieneigentümer sein. Das ist nicht unser Business. Jeder sollte in dem Bereich bleiben, in dem er einen echten Mehrwert schaffen kann. Und das ist bei uns die Immobilienbewirtschaftung.

Das wäre also die zweite Verbindung zu indirekten Immobilienanlagen. Und die dritte ?

Ich habe zwölf Jahre lang bei PSP Swiss Property gearbeitet – als Leiter der Lausanner Geschäftsstelle. Und ich habe am Börsengang dieses Fonds im März 2000 mitgewirkt. Ich kenne den Bereich also sehr gut. Für diejenigen, die es nicht wissen: PSP ist mit einem Immobilienportfolio im Wert von rund 9 Milliarden Franken eine der grössten börsenkotierten Immobiliengesellschaften der Schweiz.

Ist Ihnen diese Erfahrung heute nützlich ?

Ja, dank dieser Erfahrung verstehe ich die Bedürfnisse einer Immobilienfondsleitung und spreche dieselbe Sprache wie sie. Ich weiss, was sie braucht.

Was heisst das ?

In den letzten Jahren haben wir de Rham in ein Unternehmen umgebaut, das den Anforderungen von grossen institutionellen Eigentümern – also auch von Immobilienfonds – in der Schweiz gerecht wird.
 

Wir haben eine IT-Struktur, Personalressourcen und ein Marketing aufgebaut, die es uns ermöglichen, die Ansprüche dieser Eigentümer – seien es Anlagenfonds, Banken oder Versicherungen – vollends zu erfüllen. Zudem decken wir bei der Immobilienbewirtschaftung die beiden wichtigsten Landessprachen ab.

Ist dies wirklich ein Vorteil ? In Zürich können doch alle ein bisschen Französisch.

Nicht wirklich, zumindest nicht gut genug. Im Übrigen nehmen viele grosse institutionelle Anleger aus der Deutschschweiz in der Romandie die Dienstleistungen von lokalen Verwaltungen, die den Markt durch und durch kennen, in Anspruch. Es ist einfach eine Frage der Effizienz. Wenn man also dieselbe Sprache spricht und die spezifischen Anforderungen dieser Anleger kennt, weil man ebenfalls im Bereich der Immobilienfonds tätig war, sind alle Voraussetzungen für eine effiziente und langjährige Zusammenarbeit gegeben.

Ist es schwierig, mit institutionellen Anlegern oder Anlagefonds zusammenzuarbeiten ?

Institutionelle Anleger haben in der Regel höhere Anforderungen als private Immobilieneigentümer, insbesondere was das Finanzreporting betrifft. Dieses muss detaillierter sein und muss häufiger erfolgen als bei Privateigentümern. Dabei handelt es sich nicht nur um die monatlichen Exporte der Buchhaltungsdaten, sondern auch um das Reporting zu Investitionen, Sanierungen und Neubauten.

Hierzu sind Spitzenteams und modernste IT-Tools erforderlich, um all diese Daten zu sammeln, und mit verschiedenen Benchmarks zu vergleichen und um eine reibungslose Übermittlung an die Fondsleitung oder die institutionellen Anleger zu gewährleisten. Dies ist nicht immer ganz einfach, weil jeder ein anderes IT-System hat. Bei uns waren deshalb beträchtliche zeitliche, personelle und materielle Investitionen erforderlich.

Es handelt sich also um recht komplizierte Bewirtschaftungsmandate ?

Ja, aber heute verfügen wir über die Struktur und die Kapazitäten, die hierfür notwendig sind. Im Übrigen sind wir auf der Suche nach neuen institutionellen Kunden, die uns mit Bewirtschaftungsmandaten für einen Teil ihres Immobilienportfolios betrauen.

Weshalb internalisieren die institutionellen Anleger und Anlagefonds die benötigten Dienstleistungen nicht ? Wäre das nicht sinnvoller und günstiger für sie ?

Bei einigen professionellen Akteuren im Bereich der indirekten Immobilienanlagen ist dieser Trend effektiv zu beobachten, was mir etwas Sorgen bereitet. Insbesondere die grössten von ihnen wollen mehr selbst machen und bestimmte Bewirtschaftungsdienstleistungen internalisieren. Ich bin jedoch davon überzeugt, dass es für alle von Vorteil wäre, wenn jeder das macht, was er am besten kann.

Die Fondsleitungen verfügen über eine enorme Kompetenz im finanziellen Management ihres Portfolios, bei der Bewirtschaftung von Immobilien hingegen bringen sie meines Erachtens keinen Mehrwert. Aus Zeit-, Energie-, Ressourcen- und Effizienzgründen sollten sie diese Aufgabe den professionellen Verwaltungen wie der unseren überlassen. Schuster, bleib bei deinen Leisten!

 

Olivier Toublan für Immoday