Évaluations et estimations du marché zurichois des surfaces de bureaux

Cet article spécialisé traite des chiffres clés relatifs au marché zurichois des surfaces de bureaux. Pour ce faire, des données de « Statistik Stadt Zürich » ont été analysées et évaluées. 

Les surfaces de bureaux et de cabinets médicaux vacants annoncées dans la ville de Zurich en 2021 s’élevaient à environ 103 600 m², ce qui correspond à 1.58% du parc. Le taux de vacance semble faible mais il se rapporte exclusivement aux arrondissements municipaux de Zurich. Les quartiers périphériques décentralisés présentant des taux de vacance plus importants – par exemple la région en développement de Glattpark – ne sont pas pris en compte. À titre de comparaison : en 2021, le taux de vacance pour les surfaces de bureaux dans la ville de Genève s’élevait à plus de 3%.

L’augmentation du parc de surfaces urbaines a tendance à s’infléchir. Alors qu’entre 2013 et 2017 3.7% de surfaces supplémentaires de bureaux et de cabinets ont été créées dans la ville de Zurich, le parc de surfaces n’a augmenté que de 1.2% entre 2017 et 2021. Au cours des huit dernières années, 2020 a été la seule année de référence au cours de laquelle le parc de surfaces de bureaux a diminué, en l’occurrence de 0.9%. Dès 2021, le volume absolu de surfaces a de nouveau augmenté de 1.1% par rapport à l’année précédente. 
 

Illustr. 1 : présentation propre, répartition des surfaces de bureaux dans les circonscriptions de Zurich, source des données : « Statistik Stadt Zürich », 27.09.2021

Au total, 6.57 millions de mètres carrés de bureaux et de cabinets médicaux dans la ville de Zurich sont occupés par 467 600 employés dans le secteur tertiaire, selon les statistiques de l’emploi. Il en résulte une surface disponible moyenne d’environ 14 m² par personne, y compris les surfaces de circulation au prorata. Près de 50%, soit 3.26 millions de m², se répartissent entre les quatre principaux arrondissements municipaux : 1 (City), 5 (Industrie), 9 (Altstetten) et 11 (Oerlikon). Les arrondissements 2 (Enge), 3 (Wiedikon) et 4 (Aussersihl) sont également des sites traditionnels de bureaux mais représentent chacune moins de 10% du total des surfaces de bureaux. Les cinq autres arrondissements municipaux présentent chacun un parc de ≤ 500 000 m² de bureaux.
 

Illustr. 2 : présentation propre, données de « Statistik Stadt Zürich » (taux de vacance) et JLL (taux d’offre). Taux de vacance, cabinets médicaux inclus.

Il est passionnant de comparer le taux de vacance et le taux d’offre au niveau des arrondissements municipaux. Le taux de vacance comprend toutes les surfaces annoncées comme vacantes au moment de l’enquête, sur la base des chiffres publiés par « Statistik Stadt Zürich ». Le taux d’offre décrit quant à lui la part des surfaces qui sont proposées sur le marché. En principe, les taux d’offre sont toujours plus importants que les taux de vacance car ils prennent en compte non seulement les logements vacants mais aussi les surfaces dont le bail a été résilié mais qui ne sont pas encore vacantes. Dans le graphique ci-dessous, le taux de vacance officiel de « Statistik Stadt Zürich » a donc été comparé au taux d’offre calculé par le conseiller immobilier JLL. Actuellement, la circonscription 11 en particulier est un marché de locataires car Oerlikon dispose du taux de vacance le plus élevé et il existe un risque d’augmentation continue du taux de vacance si l’absorption ne parvient pas à suivre le rythme de l’offre. Pour les circonscriptions 2, 3 et 5, l’évolution sera également passionnante car de nombreuses surfaces ont été proposées mais le taux de vacance est relativement faible. Il s’agit de marchés secondaires de surfaces de bureaux solides pour lesquels l’auteur suppose que l’absorption des surfaces aura lieu dans la plupart des cas.
 

Illustr. 3 : présentation propre, comparaison sur plusieurs années de l’indice du taux de vacance sur la base du taux de vacance publié « Statistik Stadt Zürich » (2017 = 100 pts)

Enfin, une analyse de la variation en pourcentage du taux de vacance sur plusieurs années est effectuée au niveau de la circonscription urbaine. L’idée de cette présentation est venue en réfléchissant à la meilleure façon de montrer les effets possibles de la pandémie. L’indexation sur l’année de base 2017 permet d’établir une comparaison et une vue d’ensemble des pourcentages d’évolution du taux de vacance au fil du temps, toutes circonscriptions confondues. En 2021, la ville de Zurich dans son ensemble présente un taux de vacance inférieur de 41% à celui de 2017. En moyenne, le taux de vacance des surfaces de bureaux a donc diminué de plus de 10% par an. Il n’y a qu’entre 2020 et 2021 que le taux de vacance des surfaces de bureaux urbaines a augmenté. Les arrondissements municipaux ont évolué différemment en comparaison sur cinq ans. Il convient de noter qu’en 2021 l’arrondissement 1 ne présente plus que 17% du taux de vacance initial et que le taux de vacance a même diminué pendant la pandémie. Il en va de même pour les arrondissements municipaux 1, 3 et 6, qui ont également connu une évolution positive sans exception. On constate par ailleurs que la majorité des arrondissements municipaux sont en bien meilleure posture qu’en 2017 en ce qui concerne le taux de vacance. Seuls les arrondissements 5 et 10 affichent un taux de vacance plus élevé en 2021 que quatre ans auparavant. L’arrondissement 10 (Höngg) fait figure d’exception : avec 263 000 m² de surfaces de bureaux (seul l’arrondissement 12 en a encore moins) et un taux de vacance plus faible, il est plus sensible aux petites variations du marché. Pendant la pandémie, les arrondissements municipaux 5, 7, 10 et 11 ont connu une évolution moins favorable, du moins en ce qui concerne le développement du taux de vacance des bureaux. Une évolution négative d’une année à l’autre n’est cependant pas encore un indicateur d’une évolution négative permanente du marché secondaire des bureaux – il s’agit souvent de grands bâtiments qui étaient auparavant occupés par un seul locataire et qui doivent ensuite être transformés pour une utilisation multiple. En conséquence, beaucoup de surfaces arrivent sur le marché et doivent être absorbées en même temps.

Les experts locaux de la commercialisation et du conseil en immobilier s’accordent largement à dire que le marché des surfaces de bureaux de la ville de Zurich est intact malgré la crise. La situation est différente en dehors des limites de la ville. Selon le conseiller immobilier JLL, l’activité de construction dans la région de Zurich entraînera une croissance supplémentaire de 200 000 m² de surfaces de bureaux au cours des deux prochaines années, bien que la commune d’Opfikon/Glattbrugg (Glattpark) dispose par exemple déjà d’un taux d’offre d’environ 35%. La location dans ces sites extérieurs de Zurich, dont font partie les communes de Kloten, Wallisellen ou Schlieren, resterait donc difficile.

De manière générale, les locations de bureaux pendant les deux confinements des printemps 2020 et 2021 se sont avérées compliquées, quel que soit l’emplacement des surfaces proposées. Les restrictions imposées par les autorités en ce qui concerne l’utilisation des bureaux (recommandation ou obligation du télétravail) ont provoqué un arrêt momentané des demandes. Les personnes intéressées se sont montrées réticentes et les entreprises ont stoppé les recherches de surfaces ou les ont reportées à une date ultérieure. Les prévisions les plus sombres selon lesquelles le bureau était sur le point de disparaître ne se sont toutefois pas vérifiées. Ainsi, les entreprises qui, au début de la pandémie, avaient annoncé vouloir renoncer complètement à un bureau physique à l’avenir ont finalement fait machine arrière. Néanmoins, la pandémie laissera des traces sur le marché des bureaux et entraînera des consolidations. À long terme, un environnement de travail hybride s’imposera, combinant présence au bureau et télétravail. En effet, les deux formes de travail ont leurs avantages et leurs inconvénients, comme la population le sait parfaitement après maintenant presque deux ans de télétravail. 
 

Severin Pfefferli, Head Asset Management
SF Urban Properties SA