Pourquoi les caisses de pension devraient aussi investir dans l'immobilier européen
21/09/2021
3 min
Le 1er octobre 2020, Swiss Prime Fondation de placement ("SPF") a lancé un nouveau groupe de placement "SPF Living+ Europe". La première acquisition immobilière s’est faite début juin 2021. Le bon moment pour interroger Marcel Hug, directeur de SPF, sur la stratégie de ce nouveau groupe de placement.
Marcel Hug, votre nouveau groupe de placement "SPF Living+ Europe" a conclu sa première transaction.
En effet, s'agit d'un portefeuille attrayant composé de cinq centres résidentiels et de soins pour personnes âgées situés en Allemagne, avec un total de 254 appartements protégés et 204 lits médicalisés.
Ce portefeuille a une valeur vénale de 43,6 millions d'euros avec un rendement des revenus locatifs qui devrait atteindre les 5,0 %. Après un mois, au 30 juin, le rendement était de 4,40 % grâce à un gain de valorisation exceptionnel. En tenant compte des garanties, la durée résiduelle des baux (WAULT) dépasse 24 ans. Ce qui permet à l'investisseur de bénéficier d'une stabilité du cash-flow à très long terme.
Cette acquisition s’est faite dans un marché assez tendu.
Effectivement, mais malgré un marché difficile, nous avons prouvé que nous savons saisir les opportunités d’achat. Nous sommes convaincus que nous serons en mesure de développer et de diversifier notre portefeuille dans les années à venir.
Nous avons dans le pipeline une réserve de plus de 200 millions d'euros d'immeubles existants et des projets de développement dans des grandes villes d'Allemagne, de France et des Pays-Bas. Nous avons aussi l'exclusivité sur une résidence pour personnes âgées dans la région parisienne ainsi que sur un Student Housing/Serviced Apartment à Munich.
Pouvez-vous expliquer brièvement votre stratégie d'investissement ?
La fondation de placement investit dans de l’immobilier européen offrant différentes formes d’habitation attrayantes. L'accent est mis en particulier sur le Senior Living, c'est-à-dire des appartements protégés pour personnes âgées, avec offre de soins.
À des fins de diversification, nous sommes aussi intéressés par d’autre type d’immobilier, comme les Serviced Apartments, les logements d’étudiants ou le Micro Living. Notre stratégie est d’exploiter activement l’évolution démographique et la croissance de ces secteurs. Nous aimerions avoir un portefeuille de plus de 500 millions d'euros dans les cinq ans.
Quelle en sera l’allocation ?
70 à 100 % sera alloué à l’immobilier existant dans les segments Core et Core+, le reste étant consacré au développement de projets. L'objectif de répartition par affectation prévoit 50 à 100 % d’immeubles d'exploitants, 0 à 40 % d’immobilier à usage commercial et 0 à 30 % d’immeubles d’habitation classiques. Les types d'utilisation commerciale comprennent les bureaux, les commerces, la gastronomie, les soins de santé et les parkings.
Le rendement visé est de 4 à 5 %, avec des immeubles situés dans des centres-villes. Grâce à l'accent mis sur l'Europe, les investisseurs bénéficient d'un rendement supérieur à celui de la Suisse, mais aussi d'un environnement politique, juridique et économique stable qu'ils connaissent bien. Le graphique ci-dessous montre la composition attendue du portefeuille après 3 à 5 ans. La partie commerciale se concentre dans les centres-villes où les réglementations locales exigent des locaux commerciaux aux étages inférieurs. Avec ensuite, dans les étages supérieurs, les différentes formes de résidentiel.
Et qu’en est-il de la répartition géographique ?
Dans l’idéal, elle devrait être la plus large possible. Pour l’instant, l’accent est mis sur des marchés durablement attrayants comme l’Allemagne et la France. Mais d’ores et déjà, nous examinons aussi des investissements en Belgique et aux Pays-Bas. Par la suite, d’autres pays européens en dehors de la Suisse pourront s’ajouter à cette liste…
Et où se situent vos premières acquisitions ?
Les cinq EMS acquis sont situées à Chemnitz (Saxe), Cottbus (Brandebourg), Eberswalde (Brandebourg), Freudenstadt (Bade-Wurtemberg) et Lichtenberg (Berlin). Ils sont gérés par deux exploitants réputés, ProCurand et AlexA, qui offrent toute la gamme des services aux personnes âgées.
Pourquoi investir dans ce secteur ?
Les caisses de pension suisses n’ont guère accès à des investissements de type Living+ dans la zone euro par le biais de fondations de placement. Pourtant, les investissements internationaux leur offrent la possibilité d’accéder à des marchés plus vastes, spécialisés, avec des taux de croissance attractifs.
Par ailleurs, les investissements hors de Suisse apportent des avantages en termes de diversification, car les marchés immobiliers de différents pays peuvent évoluer de manière très différents les uns des autres. Sans oublier qu’il ont parfois une corrélation faible, voire négative, avec la Suisse. Bref, la prime de rendement de l’immobilier européen et la faible volatilité promettent une performance attrayante ajustée au risque.
Nous offrons également aux investisseurs la possibilité de définir eux-mêmes leur stratégie en matière de monnaie. En effet, nous avons lancé deux groupes de placement : «SPF Living+ Europe unhedged» et «SPF Living+ Europe hedged». Les deux groupes placement peuvent être sélectionnés individuellement ou en les combinant.
Vous avec lancé ces poduits seul ou avec des partenaires ?
En coopérant avec Capital Bay, nous avons pu bénéficier d’un partenariat avec un expert de premier plan sur le marché européen, propriétaire d’une plateforme unique intitulée «360° Living» (sociétés d’exploitation). Ce partenaire dispose actuellement d’une réserve de projets et d’immeubles extrêmement attrayants dans le secteur d’investissement qui nous intéresse. La méthode de travail de Capital Bay, avec son modèle d’affaires intégré, sa plateforme interne de big data et sa profonde connaissance du marché, nous permet d’identifier et d’évaluer rapidement les opportunités.
Rappelons que les deux groupes de placement opèrent sur la base d’engagements de capitaux. Ce qui signifie que les fonds ne sont appelés que quand ils peuvent être investis. Par conséquent, il est possible d’y souscrire en tout temps, indépendamment des émissions en cours.
Pour terminer, pouvez-vous expliquer pourquoi l’établissement de soins à Berlin, par exemple, était une acquisition intéressante ?
Cette résidence familiale pour personnes âgées est située au milieu du quartier animé de Lichtenberg à Berlin. Le Gartenhaus combine les avantages d’un emplacement calme tout en bénéficiant des infrastructures urbaines de ce quartier historique. La cour intérieure ou le parc public de Lichtenberg, connu pour ses vieux arbres et ses espaces verts bien entretenus, offrent détente et tranquillité. Les espaces communs invitent à se retrouver en plus ou moins grand nombre. Finalement, la résidence, qui compte 64 appartements protégés et 24 lits de soins infirmiers, est louée à long terme à un exploitant jouissant d’une très bonne réputation et elle offre en même temps un potentiel élevé de hausse des loyers.