Pénurie de surfaces logistiques

Suite à la pandémie de COVID-19, les activités logistiques enregistrent de forts taux de croissance et la demande de surfaces logistiques s’envole. Les centres logistiques, déjà très demandés, se font encore plus rares et les prix grimpent, ce qui laisse augurer un rendement sur évolution de valeur supérieur à la moyenne.

La situation actuelle révèle clairement la mutation des activités logistiques sur fond de tendances telles que la numérisation, le commerce en ligne et l’incessante progression de la répartition des tâches. Il y a quelques années encore, les confinements liés à la pandémie de COVID-19 auraient contraint les consommateurs à renoncer à leurs achats. Dans la crise actuelle du coronavirus, ils ont simplement opté pour un autre canal et commandé leurs marchandises en ligne.

Cela s’est traduit par un flux de colis sans précédent et une activité frénétique pour les sociétés de logistique. Les entrepôts des magasins en ligne étaient pleins à craquer et même les sociétés les plus expérimentées sur le marché ont dû embaucher rapidement du personnel supplémentaire pour accélérer les flux de marchandises et éviter des retards de livraison, voire un effondrement des systèmes.

En adéquation avec la demande de demain

Cette situation a démontré de manière irréfutable quelles structures et quelle place la logistique du commerce en ligne de demain demandera. Le rythme des développements est accéléré de toutes parts et il n’est pas rare de voir des commerces en ligne émergents doubler la taille des nouveaux entrepôts déjà planifiés.

Tandis qu’on observe une diminution du besoin en surfaces du commerce traditionnel, celui de la logistique explose. Il y a un besoin urgent de grands centres logistiques, de plus petits centres de distribution à proximité des agglomérations et de sites de transbordement dans les villes pour basculer rapidement vers le moyen de transport le plus efficace pour le dernier kilomètre (scooters électriques, robots mobiles, fourgonnettes).
 

La diminution de l'offre entraîne une hausse des prix

Le marché des surfaces logistiques s’est cependant asséché et le taux de disponibilité a désormais chuté à 1,9%[1]. Seul le marché des logements en propriété affiche un chiffre plus bas. Les exigences spécifiques relatives à l’emplacement, à la taille et aux caractéristiques des parcelles font que seul un nombre très limité de bien-fonds peut être envisagé pour un usage logistique.

Par ailleurs, les communes sont souvent plutôt réservées à l’égard du développement de projets logistiques. Un grand détaillant de produits alimentaires en Suisse cherche par exemple en vain depuis des années un site pour un nouveau centre de distribution. La faiblesse de l’offre et la grande demande se traduisent par une hausse des prix des surfaces logistiques, ce qui crée des conditions favorables pour les investisseurs en quête de rendement.
 

De bonnes perspectives pour les investisseurs

Les bons fondamentaux se sont aussi répercutés sur les volumes d’investissement. Selon RCA[2], les investissements dans l’immobilier logistique en Europe ont reculé de 6% seulement dans le contexte difficile de l’année 2020 tandis qu’ils ont chuté de 30% dans les autres segments immobiliers. Le revers de la médaille est que la hausse des prix exerce une pression sur le rendement net des flux de trésorerie.

Ceux-ci ont en effet atteint un niveau proche de celui des surfaces de bureau. L’évolution en cours se répercute toutefois de manière plutôt favorable sur l’immobilier logistique ce qui devrait se traduire à plus ou moins long terme par une augmentation du rendement sur évolution de valeur, confirmant une fois encore que ce qui est rare prend de la valeur.

 

Fredy Hasenmaile
Credit Suisse Group AG 

Paru dans Finnews le 10 février 2021

[1] Source: CBRE Suisse, Rapport sur l’immobilier logistique Suisse 2020, 07.04.2020.
[2] Source: Real Capital Analytics (RCA), Europe Capital Trends 2020, janvier 2021.

Source: Credit Suisse, sauf mention contraire.

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