Immofonds - Bon exercice / Erfolgreiches Geschäftsjahr

2021-09-07

Immofonds

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Immofonds - Bon exercice / Erfolgreiches Geschäftsjahr
(4731)

Circulaires internes

RAPPORT DE GESTION ANNUEL 

 

 

 

Immofonds - Bon exercice (CH0009778769)

 

Publication du rapport annuel au 30.06.2021

 

Durant l’exercice 2020/2021, l’IMMOFONDS a augmenté les revenus locatifs de 3.1%, à CHF 78.4 millions, et le revenu net de 4.7%, à CHF 47.9 millions. La valeur vénale des immeubles a augmenté de 7.3%, à CHF 1 810 millions. Le montant de la distribution est à nouveau de CHF 13.50 par part.

 

Zurich, 7 septembre 2021 – «Malgré la pandémie en cours, le taux de perte sur loyers a pu être réduit de 4.7% à 4.0% au cours de l’exercice grâce à des réaffectations ciblées, des efforts de promotion accrus, des rénovations et des transformations», note Gabriela Theus, directrice de Immofonds Asset Management AG. Grâce aux immeubles nouvellement acquis et rénovés ainsi qu’à l’augmentation du taux d’occupation, les revenus locatifs ont augmenté de 3.1% à CHF 78.4 millions.

 

Le revenu net augmente de 4.7%

Les frais d'entretien usuels et de réparation ont connu une hausse disproportionnée de 14.7% à CHF 5.7 millions, notamment en raison du remplacement des systèmes de chauffage à énergies fossiles par des systèmes écologiques dans différents immeubles. Les coûts de financement ont légèrement diminué avec le recul de l’endettement externe. Il en résulte une augmentation de 4.7% du revenu net, qui s’établit à CHF 47.9 millions. L’augmentation de 33.3% du résultat total, qui atteint CHF 104.5 millions, est principalement due aux gains de capital non réalisés, qui sont passées de CHF 32.0 millions à CHF 53.2 millions.

 

Une distribution stable

CHF 52.7 millions sont disponibles pour la distribution du bénéfice. Le fonds verse à nouveau au 1er octobre 2021 une distribution exonérée d’impôt à la source de CHF 13.50 par part aux investisseurs pour l’exercice 2020/2021. Le rendement sur distribution basé sur le cours boursier au 30 juin 2021 s’élève à 2.3%. Cela correspond à un avantage de rendement par rapport au rendement des obligations de la Confédération de 2.5%.

 

Changements au parc immobilier

Au cours de l’exercice, l’immeuble sis Via Nova 95-101 à Domat/Ems a été vendu et un bien commercial avec 8 000 m2 de surface utile situés Tössfeldstrasse 35-37 à Winterthour a été acquis. L’immeuble située dans un emplacement de choix a été construit il y a 30 ans. Aucun investissement majeur n’est à prévoir dans les 10 à 15 prochaines années. Il faut ensuite planifier la transformation en logements. Au 30 juin 2021, le nombre des immeubles du portefeuille est donc resté constant à 129, tandis que le nombre de logements a diminué de 3 762 à 3 728. Par contre, la surface commerciale a augmenté, passant de 39 935 m2 à 47 327 m2. En termes de valeur vénale, un peu moins de la moitié des immeubles est située dans le canton de Zurich.

 

La valeur vénale des immeubles augmente de 7.3%

L’augmentation de la valeur vénale du portefeuille de 7.3%, à CHF 1 810 millions, s’explique pour moitié par des investissements dans le portefeuille et des acquisitions et pour moitié par des changements liés au marché. Les fonds de CHF 103 millions provenant de l’augmentation de capital de l’automne 2020 seront affectés à la réalisation des projets prévus et à des acquisitions. En outre, une partie des prêts à court terme a été remboursée, ce qui a entraîné une diminution du taux d’endettement de 25.0% à 20.5%.

 

Performance de 20.4%

Au 30 juin 2021, la fortune nette de l’IMMOFONDS a augmenté de 14.2% pour atteindre CHF 1 290.0 millions. Le nombre de parts en circulation a augmenté de 9.1% à 3 511 544 et la valeur d’inventaire par part a augmenté, passant de CHF 351.00 à CHF 367.35. La demande de parts en bourse est élevée. Corrigé de l’augmentation de capital réalisée en octobre 2020, le cours a augmenté de 17.7% à CHF 590.00 au cours de l’exercice. La capitalisation boursière a augmenté à CHF 2 071.8 millions. Les investisseurs ont réalisé une performance de 20.4% avec les parts de l’IMMOFONDS.

 

Renoncement aux sources de chauffage à base d’énergie fossile prévu d’ici à 2045

émissions directes (Scope 1) moyennes pour le portefeuille de 16.9 kg CO2e par m2 de surface de référence énergétique. Un programme de réduction des émissions de CO2 devrait permettre de diviser par deux ces émissions à l’horizon 2030 et d’arriver à une valeur nette nulle d’ici à 2045. «Afin d’atteindre ces objectifs, il est prévu de renoncer totalement aux sources d’énergie fossiles, qui représentaient encore 80% de l’énergie thermique au cours de l’exercice écoulé», déclare Gabriela Theus. Les énergies renouvelables sont d’ores et déjà utilisées pour les nouvelles constructions et les rénovations. Des investissements significatifs supplémentaires seront nécessaires dans les prochaines années pour le remplacement des chauffages à combustible fossile, ainsi que pour les rénovations énergétiques et pour le courant solaire.

 

Projets de valorisartion et de densification

De nombreux projets sont prévus pour les prochains mois et viendront continuer de densifier et valoriser le portefeuille. Des rénovations d’envergure ainsi que des transformations et des nouvelles constructions concernent trois immeubles à Zurich dans les rues Bombachstrasse, Regensdorferstrasse et Konradstrasse, les immeubles situés Blumenweg à Aarau, à Wil ainsi que Verger L’Ecuyer 8-10 à Hauterive, mais aussi le projet d’envergure Wankdorfcity 3 à Berne.

 

Sources : Immofonds Asset Management AG

 

 

GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH  

 

 

 

Immofonds - Erfolgreiches Geschäftsjahr (CH0009778769)

 

Veröffentlichung des Jahresbericht per 30.06.2021

 

Der IMMOFONDS steigerte die Mietzinseinnahmen im Geschäftsjahr 2020/2021 um 3.1% auf CHF 78.4 Mio. und den Nettoertrag um 4.7% auf CHF 47.9 Mio. Der Marktwert der Liegenschaften nahm um 7.3% auf CHF 1 810 Mio. zu. Die Ausschüttung beträgt erneut CHF 13.50 pro Anteil.

 

Zürich, 7. September 2021 – «Im Geschäftsjahr gelang es trotz der anhaltenden Pandemie, die Mietausfallrate des IMMOFONDS durch gezielte Umnutzungen, verstärkte Vermarktungsanstrengungen, Sanierungen und Umbauten von 4.7% auf 4.0% zu senken», sagt Gabriela Theus, Geschäftsführerin der Immofonds Asset Management AG. Dank den neu erworbenen und den sanierten Liegenschaften sowie der höheren Vermietungsquote stiegen die Mietzinseinnahmen um 3.1% auf CHF 78.4 Mio.

 

Nettoertrag nimmt um 4.7% zu

Der ordentliche Unterhalt und die Reparaturen stiegen überproportional um 14.7% auf CHF 5.7 Mio. Dies war unter anderem auf den Ersatz fossiler durch ökologische Heizsysteme in diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Finanzierungskosten sanken hingegen mit dem Rückgang der Fremdfinanzierung leicht und es resultierte ein um 4.7% höherer Nettoertrag von CHF 47.9 Mio. Der Anstieg des Gesamterfolgs um 33.3% auf CHF 104.5 Mio. war vor allem auf die nicht realisierten Kapitalgewinne zurückzuführen, welche von CHF 32.0 Mio. auf CHF 53.2 Mio. zunahmen.

 

Stabile Ausschüttung

Für die Gewinnverteilung stehen CHF 52.7 Mio. zur Verfügung. Der Fonds schüttet am 1. Oktober 2021 für das Geschäftsjahr 2020/2021 erneut CHF 13.50 pro Anteil verrechnungssteuerfrei an die Anleger aus. Die Ausschüttungsrendite bezogen auf den Börsenkurs per 30. Juni 2021 beträgt 2.3%. Im Vergleich zur Rendite der Bundesobligationen zum gleichen Zeitpunkt entspricht dies einem Renditevorteil von 2.5%.

 

Veränderungen im Portfolio

Im vergangenen Geschäftsjahr wurde die Liegenschaft Via Nova in Domat/Ems verkauft und ein Gewerbeobjekt an der Tössfeldstrasse in Winterthur mit 8 000 m2 Nutzfläche erworben. Die Liegenschaft an bester Lage wurde vor 30 Jahren erstellt und in den nächsten 10 bis 15 Jahren sind keine grösseren Investitionen zu erwarten. Danach ist die Umnutzung in Wohnen geplant. Per 30. Juni 2021 blieb damit die Zahl der Liegenschaften im Portfolio konstant bei 129, während die Anzahl Wohnungen von 3 762 auf 3 728 abnahm. Die gewerbliche Fläche stieg hingegen von 39 935 m2 auf 47 327 m2. Gemessen am Marktwert befinden sich knapp die Hälfte der Liegenschaften im Kanton Zürich.                                             

 

Marktwert der Liegenschaften steigt um 7.3%

Der Marktwert des Portfolios nahm um 7.3% auf CHF 1 810.0 Mio. zu, was je etwa zur Hälfte auf Investitionen ins Portfolio und Akquisitionen und auf marktbedingte Veränderungen zurückzuführen war. Die aus der Kapitalerhöhung im Herbst 2020 zugeflossenen Mittel in der Höhe von CHF 103 Mio. dienen der Realisation der geplanten Projekte und für Zukäufe. Zudem wurde ein Teil der kurzfristigen Darlehen getilgt, wodurch die Fremdfinanzierungsquote von 25.0% auf 20.5% zurückging.                    

 

Performance bei 20.4%

Das Nettofondsvermögen des IMMOFONDS stieg per 30. Juni 2021 um 14.2% auf CHF 1 290.0 Mio. Die Anzahl der Anteile im Umlauf stieg um 9.1% auf 3 511 544 und der Inventarwert pro Anteil nahm von CHF 351.00 auf CHF 367.35 zu. An der Börse ist die Nachfrage nach Anteilen hoch. Der Kurs stieg im Geschäftsjahr adjustiert um die im Oktober 2020 durchgeführte Kapitalerhöhung um 17.7% auf CHF 590.00. Die Marktkapitalisierung stieg auf CHF 2 071.8 Mio. Anleger erzielten mit IMMOFONDS-Anteilen eine Performance von 20.4%.                                           

 

Ausstieg aus fossiler Wärmeenergie bis 2045 geplant

Die erstmals durchgeführte energetische Analyse der Liegenschaften ergab durchschnittliche Scope-1-Emissionen des Portfolios von 16.9 kg CO2e pro m2 Energiebezugsfläche. Diese Emissionen sollen bis 2030 halbiert und bis 2045 auf netto-null reduziert werden. «Um die gesetzten Ziele zu erreichen, ist der vollständige Ausstieg aus den fossilen Energieträgern geplant, die im vergangenen Geschäfts-jahr noch 80% der verbrauchten Wärmeenergie ausmachten», sagt Gabriela Theus. Bereits heute wird bei Neubauten und Sanierungen auf erneuerbare Energien gesetzt. In den kommenden Jahren werden zusätzlich signifikante Investitionen in den Ersatz von fossilen Heizungen, energetische Sanierungen sowie Solarstrom notwendig. 

 

Projekte zur weiteren Aufwertung und Verdichtung

In den kommenden Monaten sind zahlreiche Projekte geplant, die das Portfolio weiter verdichten und aufwerten werden. Grössere Sanierungen, Um- und Neubauten betreffen drei Liegenschaften in Zürich an der der Bombach-, der Regensdorfer- und der Konradstrasse, die Liegenschaften am Blumenweg in Aarau und am Verger L’Ecuyer in Hauterive sowie das Grossprojekt Wankdorfcity 3 in Bern.

                                      

Quelle : Immofonds Asset Management AG

 



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