La SICAV : l’avenir pour les fonds immobiliers ?

Le fonds Bonhôte-Immobilier a changé de forme juridique, pour devenir une SICAV. Plus souple, plus moderne, avec une meilleure gouvernance, c’est peut-être l’avenir pour plusieurs fonds cotés, comme l’explique Jean-Paul Jeckelmann, responsable des investissements de la banque privée neuchâteloise.

Quasi inconnue en Suisse il y a 10 ans, la SICAV gagne du terrain et séduit les gérants de fonds immobilier cotés.  C’est que la SICAV permet au fonds de se transformer en véritable entreprise immobilière, avec des porteurs de parts qui peuvent voter chaque année en assemblée générale, ce qui permet une gouvernance plus efficace. Par ailleurs, la structure de la SICAV permet de subdiviser facilement le fonds, si besoin est, pour créer de nouveaux compartiments spécifiques, destinés à des catégories d’investisseurs particulières. Les explications de Jean-Paul Jeckelmann, responsable des investissements de la banque privée neuchâteloise Bonhôte et vice-président du fonds Bonhôte-Immobilier.

Jean-Paul Jeckelmann, votre fonds, Bonhôte-Immobilier a fait parler de lui ces dernières semaines. Rappelez-nous quelques chiffres-clés.

Il a été créé en 2006, avec des actifs qui s'élèvent aujourd’hui à 1,1 milliards de francs. Soit une centaine d'immeuble en propriété directe, ce qui représente 2'500 logements d'habitation et 210 locaux commerciaux d'un total de 37'570 m2, répartis sur les cantons de Vaud, Genève, Neuchâtel, Fribourg, Valais et Jura.

En décembre 2020, vous avez procédé à une augmentation de capital de 75 million de francs. Avec succès ?

Oui, toutes les parts ont entièrement été souscrite, pour trois quarts par des investisseurs qui nous faisaient déjà confiance, et pour un quart par des nouveaux venus.
 

Pourquoi cette augmentation de capital ?

Nous avons fait un certain nombre d'acquisition ces dernières années, dont une grosse, Innoparc, en 2020. Ce qui allait nous faire dépasser la limite maximale de l'endettement autorisé pour notre fonds, 33 %. Cette augmentation de capital nous a permis de baisser notre endettement. D'autant que nous avons de nouveaux projets en route.
 

Après l’augmentation de capital à quel niveau est retombé l'endettement ?

Nous sommes à 25 % d'endettement, ce qui est raisonnable. Je suis tout à fait à l'aise avec ce niveau et il nous permet d’obtenir d'excellentes conditions d'emprunt auprès des banques.
 

Le grand changement, début 2021, c'est la transformation du fonds en SICAV. Quelle en était la raison ?

Il y en a trois. La première c'est que la SICAV permet au fonds de se transformer en véritable entreprise immobilière. Auparavant, les immeubles étaient enregistrés au registre foncier au nom de la direction du fond, pour le compte du fonds Bonhôte-Immobilier. Aujourd'hui, c'est la SICAV qui en est directement propriétaire. Deuxième avantage, c'est que, comme la SICAV est une entreprise, les porteurs de parts deviennent comme des actionnaires, il y aura donc une assemblée générale, qui nous permettra de les écouter, et surtout de mieux les connaître. Au final, ça nous permettra gouvernance plus efficace.
 

Et s'ils sont critiques sur votre gestion ?

C'est un risque à prendre. S'ils ne sont pas contents, ils peuvent éreinter la direction et même déboulonner le conseil d'administration ! Dont je fais partie, d'ailleurs, en tant que vice-président. Mais nous sommes assez confiants sur la qualité de notre gestion.
 

Et la troisième raison ?

La structure de la SICAV permettra de subdiviser le fonds, par exemple en créant un nouveau compartiment avec des immeubles spécifiques, comme des EMS, ou de l'industriel. Ou alors en créant un compartiment réservé à des investisseurs particuliers, comme les institutionnels.
 

C'est quelque chose que vous envisagez de faire ?

On mène une réflexion pour la création d’un nouveau compartiment réservé aux institutionnels. Avec un nouveau portefeuille immobilier, qui répondrait à leurs besoins spécifiques, en particulier au niveau fiscal.
 

Concernant les frais de gestion du fonds, est-ce que la transformation en SICAV va changer quelque chose ?

Non, c'est tout à fait comparable à la situation antérieure.
 

Reste que la transformation en SICAV à généré des frais, qui va les payer ?

Il n'y a pas eu de droit de mutation, et tout le travail été fait en amont, pour obtenir l'accord des différents registres fonciers concernés. Tous les frais générés par ce travail, et par les nouveaux documents nécessaires, ont été supportés par la société de gestion et la direction du fond. Il n'y a aucun impact pour les porteurs de parts.
 

Vous n’êtes pas le premier fonds immobilier qui se transforme en SICAV, c'est une nouvelle tendance ?

Je crois que si aujourd'hui quelqu'un devait créer un nouveau fonds, probablement qu'il adopterait la forme juridique de la SICAV. C'est plus moderne, plus souple et plus approprié pour un fonds immobilier.
 

Et pourquoi maintenant seulement ?

Cette nouvelle structure juridique est assez récente en Suisse, il y a une courbe d'apprentissage. Aujourd'hui on en maîtrise bien les subtilités et c'est pour ça que nous avons décidé de faire le changement.

Pour finir, quels sont vos nouveaux projets ?

Après l’achat d’Innoparc, qui a été le gros morceau de l’exercice qui vient de se terminer, notre prochain projet est la mise en valeur de la parcelle Beauregard, un terrain de 17'500m2 à Neuchâtel, avec la construction de 170 logements. C’est un projet d’environ 60 millions de francs. Si tout va bien, les logements devraient être terminés en 2025.
 

Olivier Toublan pour Immoday