Generali Real Estate: «Notre objectif est la taxonomie de l'ensemble de notre portefeuille immobilier»

Mathias Rinka, journaliste pour Immoday, s'est entretenu avec Lukas Jeckel, Head of Central Northern Europe chez Generali Real Estate, dans le cadre du salon de l'investissement immobilier Expo Real à Munich, sur l'ambiance, les prévisions et les stratégies actuelles du marché.

Monsieur Jeckel, vous êtes responsable chez Generali Real Estate des activités immobilières opérationnelles dans la région DACH. De combien d'actifs immobiliers parlons-nous ici ?

Il s'agit de trois pays, l'Allemagne, l'Autriche et la Suisse, sur lesquels nous avons chacun un objectif différent. Sur le marché immobilier allemand, nous disposons actuellement d'un portefeuille d'une valeur totale d'environ 4,5 milliards d'euros. Les investissements ici sont majoritairement des immeubles de bureaux. L'allocation comprend cinq des sept premières villes et nous accordons généralement de l'importance aux emplacements centraux et à la facilité d’accès.

En Autriche, nous avons environ deux milliards et demi d'euros d'actifs sous gestion. Il s'agit presque d'un portefeuille historique, je dirais, dont une grande partie se trouve dans le centre-ville de Vienne, tant pour les bureaux que pour les logements, et surtout dans le premier arrondissement.

En Suisse, nous nous concentrons clairement sur l'immobilier résidentiel. L'ensemble du patrimoine immobilier y représente actuellement environ 1,6 à 1,7 milliard de francs suisses. Nous y investissons exclusivement nos fonds d'assurance en Suisse. Au total, je suis donc responsable de près de neuf milliards d'euros dans la région DACH.
 

Comment évaluez-vous la situation actuelle du marché immobilier ? En ce qui concerne le développement de projets en Allemagne, il y a plutôt du sable dans les rouages que du béton sur les chantiers ?

Oui, c'est une bonne image. En ce qui concerne la volatilité du marché, l'Allemagne est certainement le marché où le sentiment de changement est le plus fort. Mais ces dernières années, c'est aussi là que la croissance a été la plus forte, tant pour les loyers que pour les valeurs vénales. En revanche, l'Autriche et la Suisse se sont montrées plus résistantes à la crise - et je parle ici surtout de notre portefeuille sur place. La stabilité des prix dans ces deux pays voisins est assez bonne. Dans l'ensemble, nous avons beaucoup investi dans la région DACH ces dernières années. En 2021 et 2022, cela représentait environ deux milliards d'euros. Reste à savoir si ce sera encore le cas en 2023...
 

Comment traitez-vous le thème ESG dans votre activité quotidienne avec l'immobilier ?

L'ESG est surtout un défi pour le portefeuille ancien. Ce dont nous avons besoin ici, ce sont des principes uniformes qui doivent être élaborés dans et pour le secteur. On peut aussi conduire des bâtiments historiques vers la neutralité carbone. Il n'y a pas de recette maison propre à Generali, mais on peut s'orienter. Nous sommes en train d'analyser l'ensemble de notre portefeuille européen avec la société de conseil Aecom. Notre objectif est de rendre l'ensemble du portefeuille taxonomique. Les résultats de ce scan immobilier peuvent par exemple aussi nous amener à soumettre un bien immobilier à une rénovation complète en cas de nécessité. Je considère que notre mission centrale est d'éviter ce que l'on appelle les "stranded assets".
 

Restons encore un instant sur le "E" d'ESG : quel est le mix énergétique actuel des biens immobiliers de Generali ?

Nous couvrons les sources d'énergie de manière diversifiée et le faisons par le biais du négoce d'énergie. Nous achetons de l'"énergie verte" pour notre propre parc. Nous obtenons ainsi 100 % d'électricité verte issue de l'énergie éolienne, solaire et hydraulique pour notre approvisionnement général en électricité de nos biens immobiliers. Et oui, pour anticiper votre prochaine question, le mix contient encore de l'électricité nucléaire. Nous nous engageons aussi fortement en faveur de ce que l'on appelle les "green leases", c'est-à-dire des contrats verts avec les locataires, qui comprennent un engagement volontaire de notre part en faveur de sources d'énergie vertes et également la publication précise des consommations d'énergie par les locataires.
 

La phase de taux d'intérêt bas, qui a duré près d'une décennie, est terminée. Selon vous, où se dirige le marché de l'immobilier ?

Selon moi, les loyers vont continuer à augmenter de manière significative et ce, surtout dans les grandes villes et en priorité dans les quartiers du centre-ville. Les loyers déjà en hausse peuvent compenser le niveau plus élevé des taux d'intérêt. Je mets toutefois en garde contre la mauvaise interprétation selon laquelle des taux d'intérêt plus élevés signifient en soi des loyers plus élevés. Pour les logements comme pour les bureaux, tout dépend de l'emplacement et de la qualité. Dans les centres-villes, on est davantage disposé à payer plus. Je vois en outre des changements majeurs dans l'immobilier de bureau. Le bureau du futur doit avoir une toute autre qualité que celui d'aujourd'hui. Il doit être un lieu de créativité tout en ayant un caractère représentatif. Ou pour le dire avec les mots de Raphael Gielgen (information de la rédaction : il est Head of Research & Trendscouting chez Vitra) : "Le bureau est un espace pour les rituels. Et un espace, c'est le langage corporel de l'entreprise".
 

Revenons au marché du développement de projets évoqué au début et aux nombreux projets de construction stoppés. Cela crée-t-il des opportunités pour Generali Real Estate ?

Pour que les choses soient claires : Nous ne sommes pas des charognards. Mais il est certain que certains acteurs du marché font preuve d'opportunisme. Ce qui est clair pour nous, c'est que nous ne pouvons pas remplacer à 100 % le développeur de projets. Nous sommes des gestionnaires d'actifs classiques et nous sommes aussi des reconditionneurs, mais pas des développeurs de projets. Ce que nous pouvons toutefois envisager, c'est de le faire avec un partenaire et d'être ensuite à bord dès la phase de location. Mais il faut aussi que le volume du projet et l'emplacement soient adéquats. Prenez par exemple le projet de Gerchgroup à la cathédrale de Cologne (information de la rédaction : il s'agit du Laurenz Carré). Ce serait définitivement trop grand pour nous.

D'une manière générale, je voudrais encore dire ceci à propos de la situation actuelle en Allemagne : la mentalité allemande aime voir le verre à moitié vide et se complaire dans la crise n'est pas inconnu pour certains. Je pense qu'il est de notre devoir, en tant qu'investisseurs, de ne pas encourager cela. Nous sommes une économie forte, nous nous en sortirons. En 2024, ce sera peut-être encore l'hiver, mais ensuite viendront certainement le printemps et l'été. Que disait-on déjà ici à l'Expo Real ? "Survive 'til 2025" - c'est une bonne devise.
 

A propos de la personne :

Lukas Jeckel est responsable de la région Central Northern Europe chez Generali Real Estate depuis août 2019 et travaille au siège de l'entreprise à Cologne. Cette région comprend l'Allemagne, l'Autriche et la Suisse, ce que l'on appelle la région DACH. Lukas Jeckel dirige également les activités immobilières opérationnelles en tant que Head of Asset Management & Letting. Il a commencé sa carrière en 1998 et a travaillé depuis pour des compagnies d'assurance, des banques et des entreprises de construction, notamment pour Bilfinger Berger Projektentwicklung, Deka Immobilien, Axa Investment Managers et HDI (anciennement Gerling). Lukas Jeckel a rejoint Generali Real Estate en 2010 et est titulaire d'un diplôme en aménagement du territoire de l'université de Dortmund.
 

Mathias Rinka - Immoday.ch