La décision de la BNS, une très bonne nouvelle pour les fonds immobiliers
25/03/2024
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La baisse des taux décidée par la BNS va soulager les finances des fonds immobiliers, mais elle va aussi impacter leurs revenus. Par contre, elle dope l'intérêt des investisseurs institutionnels pour l'immobilier titrisé.
Le 21 mars, à la surprise générale, la BNS a décidé d'abaisser son taux directeur à 1,5%, contre 1,75% précédemment. Dans un contexte où l'inflation chute, et semble maîtrisée, particulièrement en Suisse, à 1,2 % en février (pour rappel elle avait été de 2,8 % en 2022 et de 2,1% en 2023).
Cette décision va avoir un triple impact sur les fonds de placement immobiliers. Deux positif, un plutôt négatif.
1. Le spread continue de se creuser
Premier à réagir à la décision de la BNS, le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans. Qui a légèrement baissé, à 0,68 %. Il était encore à 0,87 % il y a un mois, signe que les marchés avaient anticipé la décision de la Banque Nationale. Pour les fonds de placements, cela signifie que le spread s'approche désormais des 200 points de base. Largement suffisant pour convaincre les investisseurs institutionnels de délaisser les obligations pour préférer l'immobilier titrisé. Ce qui est une particulièrement bonne nouvelle pour tous les fonds qui ont lancé ces dernières semaines des opérations en capitaux.
2. Les charges financières vont baisser
Autre bonne nouvelle pour tous les propriétaires de parc immobilier, la décision de la Banque nationale entraîne une baisse du Saron, et, mécaniquement, des taux hypothécaire. Sachant que ces derniers ont déjà chuté de presque 40 % depuis le début de l'année 2023. Pour tous les fonds placements en phase de refinancement, qui, pour la plupart, affichaient un endettement en hausse depuis 2 ans, cela va permettre de diminuer la pression sur les charges financières.
3. Le taux de référence hypothécaire va baisser
En juin puis en décembre 2023 le taux de référence hypothécaire avait augmenté par deux fois, passant de 1,25 % à 1,75 %. À l'époque, de nombreux observateurs s'attendaient à une nouvelle hausse en juin 2024. Ce n'est plus que de l'histoire ancienne. Au contraire, avec cette décision de la BNS, le taux de référence hypothécaire est plutôt, lui aussi, attendu à la baisse. En septembre, voire en décembre. D'autant plus si la BNS annonce une seconde baisse de son taux de référence au deuxième semestre, ce qui est désormais attendu par le marché. Pour les propriétaires, cela signifie que, après les deux hausses de loyer notifiées à leurs locataires, ils vont devoir budgétiser une baisse pour 2025 (d'environ 3 % si le taux de référence hypothécaire baisse de 25 points de base). Ce qui va impacter leurs revenus. Sans oublier un gros travail administratif pour répondre à toutes les lettres des locataire qui vont leur demander d'adapter les loyers à la baisse.