La clientèle privée et l’immobilier indirect
11/03/2021
3 min
"Pour nos clients privés, je trouve que la liquidité de l’immobilier indirect coté est satisfaisante".
Pour des institutionnels qui veulent retirer quelques dizaines de millions, c'est compliqué, tout le monde est d’accord. Mais pour des clients privés, qui veulent sortir un ou deux millions de l'immobilier indirect coté, c'est assez facile, estime Jean-Paul Jeckelmann, responsable des investissements de la banque Bonhôte.
Pour les clients d’une petite banque privée, comme Bonhôte, à Neuchâtel, l’immobilier indirect est plus que jamais nécessaire. C’est un des derniers bastions où l'on trouve encore des rendements relativement stables. Et puis, aujourd'hui, avec la croissance et la diversification de ce segment, on trouve de nombreux véhicules intéressants, assez liquides, avec une fiscalité qui peut être optimisée pour les clients privés. Bref, il y a du choix, c'est plus souple et c'est plus facile que l'immobilier direct, estime Jean-Paul Jeckelmann, responsable des investissements de la banque privée neuchâteloise Bonhôte et vice-président du fonds Bonhôte-Immobilier.
Jean-Paul Jeckelmann, Quelle est l’allocation moyenne en immobilier indirect dans le portefeuille de vos clients privés ?
En général on a un bon 10%, qui peut monter jusqu'à 20 % d’immobilier indirect quand le client ne possède pas déjà en parallèle de l'immobilier privé qu’il gère en direct.
Donc l’immobilier indirect les intéresse ?
C’est un des derniers bastions où l'on trouve encore des rendements relativement stables. Et puis, aujourd'hui on trouve de nombreux véhicules intéressants dans l'immobilier indirect, assez liquides, avec une fiscalité qui peut être optimisée pour nos clients. Il y du choix, c'est plus souple et c'est plus facile que l'immobilier direct.
Il y a quand même un problème de liquidité, non ?
L’immobilier indirect est de toute manière plus liquide que l'immobilier direct. Et puis, je trouve que la liquidité du marché est aujourd’hui satisfaisante. Certes, si vous voulez traiter quelques dizaines de millions, c'est compliqué. Mais pour nos clients privés, quand ils veulent sortir un ou deux millions de l'immobilier indirect, c'est assez facile.
Et quel type de véhicule immobilier indirect privilégiez-vous ?
Tout dépend des besoins du client et de son appétence au risque. Comme je l’ai dit, aujourd'hui le marché offre de tout, et on peut vraiment adapter le choix des véhicules aux besoins spécifiques du client.
Quel segment immobilier recommandez-vous ? Le résidentiel, comme tout le monde ?
Je suis aujourd'hui un peu mitigé sur le résidentiel, car certains immeubles ont atteint des prix si élevés que je ne vois plus
vraiment de possibilité de plus-value. En revanche, je crois qu'il faudrait prêter un peu plus d'attention au commercial et aux bureaux, deux segments qui ont été un peu chahutés par les marchés ces derniers mois. Les prix ont baissé et peuvent aujourd'hui offrir des opportunités avec des valorisations attractives. Mais ça demande beaucoup de travail pour choisir les meilleurs biens, et ensuite les mettre en valeur.
D’ailleurs, votre principale acquisition de l'année 2020, via votre fonds de placement Bonhôte-Immobilier, c'est Innoparc, pour 55 millions de francs. Ce sont essentiellement des bureaux. N'est-ce pas quand même un peu risqué dans l'environnement économique actuel et le développement rapide du télétravail ?
Pas d'après notre analyse. Il y a certes des bureaux à Innoparc, mais pas seulement. Il y a aussi des centres de recherche et de prototypage. Et si on peut fermer des bureaux et faire travailler les gens à la maison, on ne peut pas déménager le prototypage. En plus, une partie de ces locaux sont loués à l'EPFL, avec des baux à long terme. D’ailleurs, on a vu que, malgré la pandémie, les locaux d’Innoparc sont restés très actifs, et très occupé pendant toute l'année 2020.
Reste que l’essentiel du portefeuille de votre fonds immobilier demeure le résidentiel.
En effet, le résidentiel, ça reste 75 % du portefeuille, et notre vocation n'est pas de multiplier les acquisitions comme Innoparc. Mais c’était une opportunité qui nous paraissait intéressante, d'autant plus que c'est ici, à Neuchâtel, dans notre jardin, et que l'on connaît déjà la plupart des locataires. On n’aurait pas fait cette acquisition si elle avait été située dans un autre canton.
Mais l’immobilier résidentiel est-il vraiment sûr ? Ces prochaines années, de nombreux nouveaux bâtiments vont inonder le marché.
Oui, cela crée effectivement une pression sur les loyers. Et une augmentation du taux de vacance. Mais ça peut aussi créer du mouvement, que l'on ne voit pas encore beaucoup aujourd'hui à cause de la pandémie. Dès que les choses seront revenues à la normale, je pense que l'on verra beaucoup de gens à la recherche de nouveaux appartements, de meilleure qualité, avec des charges plus basses. Donc, ce ne sont pas forcément les nouveaux projets qui arrivent sur le marché qui vont être les plus pénalisés mais plutôt les immeubles anciens, de moins bonne qualité, très énergivores, qui verront leur taux de vacance progresser. Ce sera donc la qualité du portefeuille immobilier de chaque fonds qui fera la différence.