Promotion immobilière et tokenisation
25/06/2021
3 min
Pour cette série d’interviews, cinq experts proposent de démystifier la tokenisation dans leur domaine d’expertise : du point de vue du promoteur immobilier, du gérant indépendant à la banque en passant par l’auditeur.
Pour cette seconde interview, Christophe Capelli, PDG du groupe de promotion immobilière éponyme, nous apporte son point de vue sur la tokénisation immobilière en tant que président d’une société de promotion immobilière.
Capelli est une entreprise familiale présente en France, en Suisse et au Luxembourg depuis 1976, créée par le père de Christophe Capelli. Ce dernier codirige le groupe avec son frère. Le métier principal est la promotion immobilière au sens d’achat de foncier, de transformation de foncier en habitat, en bureau ou de toutes autres activités de revente à des particuliers ou à des fonds d'investissement.
Comment pensez-vous que la technologie améliore le secteur immobilier ?
Christophe Capelli : La blockchain n'est qu'un moyen pour les opérateurs de générer de l'equity : c'est un moyen, à terme, de modifier la pierre. La pierre devient papier et demain elle va devenir un titre liquide via la blockchain. Cela permettra je pense, à beaucoup de gens de pouvoir détenir de la pierre avec des petites sommes.
On sait qu’aujourd’hui, lorsque l’on fait un investissement immobilier, on est contraint de déposer 100’000 - 200’000 francs ou euros pour l'achat d'un bien et souvent avec un crédit en face. L'intérêt de la blockchain est donc de rendre ce produit beaucoup plus accessible à l'ensemble de la population.
Où en est le marché de la tokénisation immobilière et quel est son potentiel ?
CC : Je dirai que le marché de la tokenisation a connu un fort engouement il y a 2-3 ans, cela est certainement dû à un effet d'excitation de produits nouveaux. Il y a eu pendant 2 ans une mise en place, puis on a retrouvé petit à petit des produits qui se tockenisaient.
Depuis 6 mois on voit un vrai engouement général. L'effet bitcoin, je pense, a également joué un rôle tout comme l’effet de structuration, auprès des états, des services financiers qui permettent aujourd'hui un vrai lancement de manière extrêmement dynamique.
Vous êtes un précurseur en Europe, pourquoi avoir tokénisé des actifs immobiliers?
CC : Nous avons souhaité commencer à tokenizer des actifs tout d’abord par curiosité car c'était une manière pour nous d'aller générer de l’equity. En effet, nous avons une tradition dans le groupe, c'est d'utiliser des bonds : souvent nous émettons des bonds qui sont usinés, qui sont réglementés et nous nous sommes dit : "mais pourquoi ne pas essayer de tokenizer un actif ?" Nous l'avons donc fait via un gros programme où nous avons tokenisé un peu plus de 10 millions d’equity pour faire un programme d'un peu plus de 100 millions derrière.
Quels ont été les challenges et les obstacles à recourir à une technologie avant-gardiste ?
CC : Un grand challenge est la compréhension des acquéreurs des tokens, savoir éduquer les gens sur l'intérêt d'un token : est-ce que c’est un token qui est corrélé directement à une pierre ou est ce que c'est un token qui est corrélé à un bonds ? C'étaient les grandes questions et les grandes interrogations venant surtout des acquéreurs. Pour cela, il fallait faire appel à des professionnels. Nous avons sollicité le groupe Wecan qui nous a extrêmement faciliter cette démarche.
Quel(s) conseil(s) donneriez-vous aux promoteurs souhaitant tokéniser des actifs immobiliers ?
CC : Je pense que pour décider de tokenizer un actif aujourd'hui, il faut qu'il ait une forme emblématique : c'est-à-dire que ce soit, soit un lieu, soit une taille, soit une architecture ou soit une configuration. Il faut que le produit soit différent. Tokeniser un garage par exemple, n'a aucun intérêt. Il faut tout simplement solliciter de vrais professionnels, comme Wecan, qui peuvent juger de la position en disant si c’est opportun ou pas de le faire, et après, c'est à vous de décider !
Comment structurer le financement de ce type d’actifs immobiliers?
CC : La structuration passe souvent par une organisation liée à un bonds. Jusqu' à présent, il y avait des grosses réflexions qui étaient menées sur la thématique de “tokenisons directement la pierre”. Mais on se rend compte que ça n'est pas facile à transformer. Les bonds étaient donc devenus des alternatives. Je pense que c'était une première étape qui permet aujourd'hui, voire demain, de transformer directement la pierre en token.
En tant qu’investisseur, quels sont les avantages à recourir à la tokénisation ?
CC : Le token a un double avantage: d'abord il permet de devenir propriétaire de pierre pour un montant extrêmement limité, puisqu’il suffirait quasiment de le transformer sur 100 francs ou 100€.
Par exemple, une grand-mère pourrait offrir une sorte de Smart box à Noël pour ses petits-enfants avec un token dedans, c'est-à-dire que ce serait un cadeau qui est de la pierre, cette pierre étant valorisée tous les ans. C'est donc un cadeau qui bénéficie d'une plus-value latente.
Le deuxième avantage est qu’il peut permettre à des gens de pouvoir bénéficiez d’equity avec une vraie compréhension pour tout le monde de qu'est-ce que la pierre et qu'est-ce qu'un bonds et rendre le tout corrélé : la pierre papier, la pierre bonds et la pierre token c'est l'avenir !