Interview '5 minutes avec' - Vincent Oswald

Pour l'interview '5 minutes avec' nous recevons aujourd'hui Vincent Oswald, co-fondateur d'ENKI Partners.

'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

Vincent Oswald, qui êtes-vous au bureau ?

Je suis l’un des co-fondateurs d’ENKI Partners qui existe depuis début 2017. Notre société de conseils est constituée d’une jeune équipe active dans le consulting et l’accompagnement pour les gérants de fonds immobiliers, dans la structuration de nouveaux produits jusqu’à la levée de fond, en passant par la relation avec les investisseurs.

De nature créative et ayant toujours apprécié me lancer dans de nouveaux projets qui me challengent, je suis devenu entrepreneur il y a un peu plus de 10 ans. Je suis aussi toujours très motivé à apporter mes conseils et mes idées dans les projets des entreprises qui me/nous  mandatent pour les soutenir dans leur développement .
 

Professionnellement, j’ai commencé à travailler dans le domaine bancaire. D’abord pour l’UBP, puis pour le Crédit Suisse, notamment à Moscou et enfin pour la banque d’investissement de la BNP couvrant toute la région de la Mongolie jusqu’aux Balkans, en passant par la Russie et l’Ukraine. J’ai ensuite quitté les grands groupes pour rejoindre Blue Orchard, une petite structure de microfinance qui gérait des fonds et pour lesquels nous investissions dans 50 pays. On y faisait de la dette privée et du private equity, et c’est là où je me suis familiarisé avec la gestion de fonds non-côtés et la problématique des marchés privés.
 

Suite à cela, j’ai créé ma propre société, Azur Partners, avec l’ancien CEO de Blue Orchard où nous gérions des fonds d’investissement principalement en Afrique et en Amérique Latine. Nous l’avons vendue à une banque privée après 5 ans. Etant devenu papa de deux enfants, j’ai décidé de moins voyager et de fonder ENKI Partners SA avec mon ami, Joël Houmard, qui avait lui-même un riche parcours dans le monde du private equity.
 

Nous avons développé l’aspect immobilier suite à la demande de quelques membres actifs de COPTIS. Ils nous ont sollicité pour les aider à créer plus de liquidité et de transparence sur le marché secondaire des fonds non-côtés et cette activité a fini par croître et dépasser ce premier mandat.

Et à la ville, qui êtes-vous ?

Je viens d’avoir quarante ans, je suis marié et nous avons deux enfants. Je suis suisse par les familles de mes deux parents, des familles d’entrepreneurs d’origine alémanique. Je me décrirais comme un éternel optimiste, parfois trop. J’ai plusieurs passions dont la musique, je joue de plusieurs instruments, et la lecture… Côté sport, ma grande passion est la voile que je ne pratique presque plus, par manque de temps. Je fais de la course à pied pour m’entretenir, me défouler et réfléchir à de nouvelles idées…

Vous nous avez expliqué le rôle de conseil et d’accompagnement d’ENKI Partners, quels sont aujourd’hui vos principaux atouts dans le domaine de l’immobilier indirect ?

Paradoxalement, notre principal atout est le fait que nous ne venons pas de l’industrie des fonds immobiliers ou de l’immobilier suisse en général. En effet, nous venons de l’industrie du private equity, de la dette privée internationale, où la concurrence est rude pour lever de l’argent. Il y faut une très grande discipline dans sa façon de travailler et de communiquer avec les investisseurs, dans sa façon de structurer des fonds car vous êtes en compétition avec des milliers de structures qui se battent pour le même argent… alors que, quand vous êtes en Suisse dans l’immobilier, vous êtes dans une niche où jusqu’à présent il était relativement facile de lever beaucoup d’argent assez vite. Par conséquent, nous apportons cette expérience et cette discipline à nos clients dans les fonds immobiliers. On peut également amener notre réseau, une base d’investisseurs beaucoup plus large, à ceux qui souhaitent se diversifier… car il nous a toujours semblé très dangereux de capitaliser uniquement sur le même socle  étroit de gros investisseurs institutionnels, qui sont là pour chaque levée de fonds avec des stratégies d’allocation très similaires, mais qui pourraient vous tourner le dos le jour où la machine se grippe et tous sortir en même temps. Ce regard différent a plu à certains, ce qui fait notre succès aujourd’hui.

Comment décririez-vous le marché de l’immobilier indirect en Suisse aujourd’hui ?

C’est un marché encore relativement petit si l’on considère uniquement les produits les plus accessibles comme les fonds, en faisant abstraction des fondations de placements immobiliers. Dans ce marché, il y avait presque plus de demande que d’offre, ce qui n’est jamais très sain. J’avoue que pour nous qui venons d’un autre monde professionnel, avec beaucoup de concurrence, cela nous a toujours interpelés… mais ça change un peu aujourd’hui. Il y a un vrai besoin d’innovation pour créer et justifier de la valeur ajoutée dans un portefeuille immobilier. Le vrai challenge va être de créer de nouveaux produits innovants, plus diversifiés, avec des stratégies de niches par exemple, pour attirer de nouveaux investisseurs sur ce marché qui a besoin de grandir. Et puis, il y a beaucoup de détenteurs privés qui auraient tout intérêt à transformer leur parc immobilier en détention sous forme de fonds, que ce soit pour la prochaine génération ou pour en optimiser la structure. En ceci, la fameuse L-QIF dont tout le monde parle devrait faciliter les choses.
 

J’espère en tout cas que la Suisse va prendre cette direction à l’instar des Etats-Unis, de la Grande-Bretagne ou de l’Allemagne qui sont arrivés à titriser une partie très importante de leur immobilier grâce à des produits fiscalement attractifs… on parle là-bas de plus ou moins 30% du marché, alors que les experts s’accordent à dire que la détention indirecte en Suisse ne représente que 3 à 5% du marché immobilier. L’unique raison de ce décalage est liée à l’existence des REITs (Real estate Investment Trusts) avec leurs structures avantageuses qui ont poussé de nombreux investisseurs à passer à la propriété indirecte. Ce qui est à mon avis très bénéfique pour tout le monde, puisque l’immobilier indirect répond à des règles précises, des garde-fous qui permettent d’avoir une industrie plus saine.
 

Si l’on considère un parc immobilier suisse global valorisé à plus ou moins 2'500 milliards, le potentiel reste énorme. C’est toujours difficile à estimer car il n’existe aujourd’hui aucun outil statistique qui permette d’avoir une vision globale du marché de la titrisation… Et en ceci, Immoday devrait apporter un réel service à l’industrie puisque nous avons besoins de tels instruments pour répondre aux questions de nouveaux investisseurs, notamment étrangers.

Quelle est votre vision pour cette industrie et les principaux enjeux pour demain ?

Pour moi, le principal enjeu aujourd’hui est de traverser cette crise du Covid-19 et de prouver que l’immobilier est bel et bien une valeur refuge. Je pense qu’il va y avoir quelques conséquences malgré ce que certains peuvent dire. Mais je pense que c’est normal qu’il y en ait vu la situation que nous traversons et qu’il ne faut surtout pas l’ignorer mais plutôt en parler aux investisseurs en leur expliquant clairement la situation et les mesures prises pour y faire face. L’industrie va devoir communiquer plus, et de manière plus professionnelle, pour traverser cette crise. Après, les perspectives restent bonnes. Je pense que la Suisse va être l’une des économies qui va le mieux s’en sortir car, selon moi, tant l’économie que nos autorités ont plutôt bien géré la situation. Et donc si l’économie va bien, s’il y a de la croissance, si les pôles lémaniques et zurichois continuent à se développer, alors l’immobilier ira bien… A contrario, si l’économie tousse et que le pays devient moins attractif, alors il y aura moins de demandes et l’immobilier avancera mais à un autre rythme. Pour moi, il faut rester réaliste tout en étant optimiste. La croissance et l’augmentation de valeur des biens immobiliers enregistrées ces dernières années ralentira certainement pendant un temps avant de s’équilibrer à nouveau.
 

Pour nous, les perspectives sont axées sur la création de nouveaux produits avec l’arrivée de nouveaux acteurs ou des détenteurs de parcs immobiliers souhaitant titriser leurs biens pour les raisons citées avant.

Si vous regardez aujourd’hui derrière vous, est-ce que vous aimeriez changer quelque chose ?

Non, je me sens satisfait du parcours accompli jusqu’à présent et je suis dans une dynamique où je me réjouis de voir ce qui va se passer et de pouvoir gérer au mieux cette sortie de crise. Avec toute la réserve nécessaire due à la situation dramatique des victimes de l’épidémie, je pense que cette crise peut même être salutaire pour notre société en général et qu’elle nous aidera à être plus responsable dans ce qu’on fait. Par exemple, dans la dimension du développement durable qui va être un enjeu majeur pour notre société à l’avenir… et dans laquelle j’espère que notre industrie pourra jouer un rôle. Ici aussi, Immoday aura certainement un rôle important pour informer et stimuler tous les maillons de la chaîne.