L’avenir, c’est l’immobilier résidentiel urbain

Pour Julian Reymond, nouveau CEO de Realstone SA, l’immobilier reste porteur, mais attention aux différences entre les secteurs. Si le résidentiel urbain devrait continuer de proposer des rendements stables, les bureaux sont sur la sellette et l’immobilier retail est en danger.

Malgré la crise provoquée par le coronavirus, les prix de l’immobilier ont résisté. Mais attention aux généralités, car quand on examine le secteur dans le détail, tous les segments ne sont pas logés à la même enseigne. Le point avec Julian Reymond, nouveau CEO de Realstone SA.

Julian Reymond, avec des prix de l'immobilier élevés en suisse, vous arrivez encore à trouver des opportunités d'achat intéressantes pour vos fonds ?

Pour le secteur immobilier, le contexte global est atypique, avec des taux qui vont rester durablement négatifs et l'annonce par les États d'importants investissements pour sauver l'économie, ce qui devrait soutenir l'immobilier résidentiel. Pour les investisseurs, c'est une bonne nouvelle, mais pour nous c'est un peu plus compliqué, car il est difficile d'acquérir de nouveaux biens un prix raisonnable, même si on trouve toujours des opportunités.
 

Alors?

Alors nous essayons d'améliorer le parc d'immeubles que nous possédons déjà. Notre stratégie actuelle est d'investir dans le développement durable et de réaliser la transition énergétique de tous nos immeubles. La Suisse s'est engagée avec les accords de Paris à réduire de manière drastique sa consommation d'énergie. Dès lors, on peut soit attendre la dernière minute, soit décider de changer dès maintenant, ce qui est notre stratégie. C’est important pour nous en tant qu’entreprise. Pour nous et pour nos enfants, en tant que société humaine.
 

Quel sera le montant investi pour ces rénovations énergétiques?

Je ne peux pas vous donner des chiffres pour l'instant, mais ils sont conséquents. Avec notre fonds Realstone Development Fund je pense que nous sommes actuellement le meilleur fonds suisse au niveau de l'efficience énergétique avec18.7 kg de CO₂ au m² et un indice de chaleur de 250 MJ/m². Au final, tout le monde est gagnant, puisque cela diminue notre empreinte carbone, améliore le confort de nos locataires, et accroit la valeur de nos immeubles.
 

Cette stratégie d’investissement plaît aux investisseurs ?

Pour nos investisseurs, la performance est bien entendu importante, mais comme ils investissent souvent à long terme, ils apprécient aussi la qualité du parc. Ils savent que nos investissements dans l'efficience énergétique permettent d’anticiper de plus grosses dépenses futures et de réaliser immédiatement des économies de charges d’exploitation. En complément, nous vendons parfois des immeubles qui ne correspondent plus à la stratégie du fonds.
 

A plus long terme, comment voyez-vous l'évolution du secteur immobilier ?

Actuellement les prix continuent de grimper, ils vont bien se stabiliser un jour. Mais quand ? Ce qui nous incite à nous concentrer sur l'immobilier résidentiel, dans les centres urbains. A mon avis, c'est là que se concentrera la plus grande demande à l'avenir. Et c'est surtout dans le résidentiel que l'on trouvera le rendement le plus stable.
 

Et l'immobilier commercial ?

La crise du coronavirus a montré que de nombreuses activités ont su rapidement s’adapter au télétravail, ce qui aurait pu être inquiétant. Mais la prolongation de celui-ci démontre que les gens auront toujours besoin de contacts sociaux. Les entreprises vont se tourner vers une autre utilisation de leurs locaux en créant différents espaces d'accueil pour leurs collaborateurs, un peu à la manière de Google. Au final, les espaces dont auront besoin ces entreprises seront presque les mêmes. Il y aura donc toujours une demande pour les surfaces de bureaux.
 

Et pour immobilier retail ?

Alors là, l'avenir est un peu plus sombre. Si je pense que les boutiques ne vont pas disparaître, par contre on devrait probablement se retrouver avec des surfaces retail réduites dans les centres-villes. A contrario, pour un investisseur immobilier, la construction de sites de stockage et de production hors des centres, par les géants du commerce en ligne, représente des opportunités.
 

Quand on voit les centres-villes déserts de certaines cités françaises, on se dit que ce secteur immobilier est en grave crise et que vous êtes peut-être un peu optimiste.

En Suisse la dynamique est différente des pays voisins, avec une économie plus énergique, qui va probablement permettre à de nombreuses boutiques de survivre, si elles savent se réinventer.