Surfaces de vente: seul le "prime" rapporte vraiment
06/05/2024
2 min
La situation ne s'améliore guère pour les surfaces de vente. Les loyers ont baissé en 2023 et ils devraient encore baisser en 2024. Ne faisant d'ailleurs que suivre la tendance de ces 10 dernières années. Seuls les emplacements « prime » tirent leur épingle du jeu, en particulier dans l'hypercentre zurichois. Quant au rendement global, il a été tout juste positif en 2023. Il devrait être de seulement 2% en 2024.
Économiquement tout va bien. En 2023 la consommation privée en Suisse a augmenté de 2,1 % en termes réels, soit une croissance supérieure à la moyenne des 10 années précédentes (1,3 %), expliquent les spécialistes de Wüest Partner, dans la dernière édition de leur Immo-Monitoring. Et pourtant, le commerce de détail stagne, avec un chiffre d'affaires global qui n'a augmenté que de 0,2 % en termes réels l'année dernière. Ce qui n'est pas de très bonne augure pour les surfaces de vente.
D'ailleurs, l'offre est restée faible en 2023, avec même une diminution de la quantité des surfaces de vente proposées sur le marché, essentiellement en raison de la forte baisse de l'activité de construction. Comme tout l'immobilier, les surfaces de vente ont souffert de la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction. Mais pas seulement, assurent les experts de Wüest Partner, puisque ce segment a aussi été fortement impacté par l'évolution du contexte économique et les défis structurels posés par le commerce en ligne. Au final, en 2023, le volume d'investissement a été inférieur d'environ 26 % à la moyenne de la dernière décennie.
Des taux de vacance importants dans les centres commerciaux périphériques
L'horizon se dégage cependant un peu, puisque les demandes de permis de construire ont récemment augmenté, ce qui devrait entraîner l'arrivée sur le marché de nouvelles surfaces de vente. Avec un bémol quand même, explique Wüest Partner, puisque l'essentiel de ces demandes se concentre sur certains petits et moyens centres. Dans les grands centres, aucune dynamique de construction n'est perceptible.
Sur le long terme, depuis 2013, la surface brute de plancher n'a augmenté que de 10 %. Avec une valeur de marché qui n'a guère progressé, tout comme le loyer net médian par mètre carré par an, qui se situe depuis dix ans aux alentours de 260 francs.
Plus inquiétant, le taux de vacance, particulièrement élevé dans les centres commerciaux. En 2023, selon les calculs de Wüest Partner, il atteignait 5 %. Avec cependant des écarts importants entre les centres commerciaux de premier plan où ce taux de vacances n’était que de 1 % en moyenne, tandis qu'il montait jusqu'à 7 % dans les centres commerciaux périphériques.
Pour les autres surfaces de vente, le taux de vacances se situe à un peu plus de 4 % en moyenne en Suisse. Et environ 3,5 % dans les grandes villes.
Des loyers en baisse constante, presque partout, depuis 10 ans
Du côté des loyers, l'avantage des sites "prime" s'est encore renforcé ces derniers temps. Comme le précise Wüest Partner, à la Bahnhofstrasse de Zurich, ils atteignent désormais 14000 francs par mètre carré et par an. Une hausse de 7,2 % en un an. Au centre de Genève également, la hausse des loyers a été marquée l'année dernière : +4,3 %.
Par contre, en dehors de ces emplacements prime, les loyers restent sous pression. En 2023, ils ont même enregistré un recul de -0,3 % dans l'ensemble de la Suisse. Et Wüest Partner s'attend à un nouveau recul de -1,2 % en 2024.
Ce qui n'est d'ailleurs que la suite d'une tendance qui a commencé il y a une dizaine d'années déjà. En effet, depuis 2013, en Suisse, les loyers ont baissé, au total, de - 9,2 %.
Il n'y a que dans l'hypercentre zurichois que tout va bien
Une moyenne qui cache des différences assez impressionnantes selon les régions, d'ailleurs, puisque si, sur ces dix dernières années, dans le centre de Zurich les loyers des surfaces de vente ont augmenté de presque 20 %, ils ont diminué de plus de 26 % dans la région lémanique. Y compris à Genève, même si, dans ce cas, la baisse a été moins marquée, de -1,4% seulement depuis 2013.
Et ça ne devrait pas s'améliorer en 2024. Nous l'avons dit, les loyers devraient encore reculer de -1,2 % sur l’ensemble de la Suisse. A Genève, ils vont stagner. Il n'y a que dans l'hypercentre zurichois que les loyers devraient augmenter cette année, mais de 0,5 % seulement.
Ceci dit, les rendements globaux continuent d'être intéressants sur le long terme. En effet, entre 2018 et 2022, ils ont toujours approché, voire dépassé les 4%, essentiellement grâce au revenu des loyers, puisque l'augmentation de la valeur des biens a été médiocre.
Des rendements encore poussifs en 2024, qui devraient retrouver des couleurs dès 2025
Par contre, l'année dernière, la situation s'est détériorée, avec un rendement quasi nul, à cause de la baisse du prix des surfaces de vente.
Selon les prévisions, 2024 sera encore poussif. La performance globale devrait s'élever à 2 % seulement, avec une nouvelle dépréciation de la valeur des biens. Pour la suite, on devrait retrouver les niveaux des années précédentes, avec des prix des biens de nouveau légèrement en hausse, et une performance globale qui devrait se situer entre 4 % et 5 %, selon les économistes.
Ici encore, les emplacements prime feront la différence, avec des performances supérieures d'environ un point de pourcent à la moyenne. A contrario, les centres commerciaux seront à la peine, avec une performance d'environ un point de pourcent inférieure à la moyenne.