Discount historiquement élevé des valeurs immobilières cotées
31/08/2023
4 min
Avec des agios qui ont fortement chuté ces derniers mois, les fonds immobiliers côtés se retrouvent largement en dessous de leur moyenne historique. Pour les experts de BBGI, les risques de refinancement sont intégrés dans les cours actuels. Le marché est ainsi rempli d'opportunités intéressantes.
Les études consacrées à l'immobilier coté se suivent et se ressemblent, avec toujours la même conclusion de la part des experts : après une année 2022 difficile suivie par un premier semestre 2023 assez maussade, le prix de l'immobilier coté a tellement baissé que les niveaux actuels deviennent historiquement intéressants. Certains, comme BBGI, un gestionnaire indépendant de patrimoine genevois, estiment même que le marché immobilier européen « recèle d’opportunités d’investissement rares ».
Si l’on se limite au marché suisse, on a en effet vu les agios s’effondrer rapidement, après avoir atteint des sommets jamais connus, dépassant les 40% il y a moins de deux ans. Aujourd’hui, l'immobilier côté se retrouve clairement en dessous de sa moyenne historique (un agio de 23,5%). En effet, l’agio n'est plus, actuellement, qu’à 11,3%, un niveau qui n’avait plus été atteint depuis le creux de la crise financière de 2008. Les experts du Credit Suisse montrent d’ailleurs que, par rapport au taux d'intérêt à long terme, le niveau actuel de l’agio devrait plutôt se situer aux alentours de 17 %.
Les risques de refinancement sont intégrés dans les cours
Pour les gestionnaires de BBGI, la chute des valeurs immobilières cotées a désormais atteint des niveaux reflétant très largement les risques liés à un accroissement possible des difficultés de refinancement de la dette pour les sociétés immobilières. « Pour un grand nombre d’entre elles, les niveaux de cours actuels ne reflètent pas leur situation financière réelle ».
C’est que l’immobilier titrisé en Europe subit les effets d’un contexte économique incertain, péjoré encore par les conséquences de l’inflation, la politique monétaire restrictive de la BCE et les tensions induites sur les taux d’intérêt depuis près de vingt-quatre mois. Par ailleurs, les gérants de BBGI estiment que les risques d’instabilité du système financier provoqués par la faillite de la banque SVB ont créé une incertitude dommageable à la valorisation des placements immobiliers titrisés (cette instabilité pouvant entraîner un éventuel durcissement des conditions d’accès au crédit pour les sociétés immobilières).
Des opportunités d’investissement rares
Dans ce contexte, l’indice EPRA (European Public Real Estate Association) Nareit Eurozone peinait à se stabiliser après une baisse de -28% entre février et mars. Il se situe actuellement à un niveau proche de son plus bas, en chute de -53% depuis août 2021, observent les experts de BBGI. Selon eux, l’effondrement des cours de l’immobilier européen coté est clairement excessif, même dans le contexte d’une poursuite de la hausse des taux et d’un accès plus difficile au crédit. « A moins de 50% de leur valeur comptable, certaines valeurs européennes ont déjà intégré les risques dans leurs cours, alors que leur financement et que leurs revenus des loyers ne sont pas réellement menacés ».
Bref, pour BBGI, le marché immobilier européen coté mérite d’attirer de nouveau l’attention des investisseurs. Selon les experts genevois, il y a de belles opportunités à saisir.