Nouveau tassement de l'agio pour les fonds immobiliers cotés
11/06/2024
6 min
À 18,2%, l'agio moyen des fonds cotés, fin mai, a perdu 1,3 point de pourcentage en un mois. Mais le spread avec les obligations de la Confédération, même s'il s'est légèrement rétréci, demeure important, à environ 180 points. Depuis le début de l'année la progression des fonds immobiliers cotés est de 3,3%. Dans un marché optimiste, où les opérations en capital continuent d'aller bon train.
La consolidation se poursuit pour les fonds immobiliers cotés, qui, après une longue période de hausse, ont connu un tassement ces deux derniers mois avec, pour mai, une nouvelle baisse de l'agio moyen, à 18,2%, selon les données publiées par UBS Asset Management. Une correction qui commence à devenir importante par rapport aux 22,7% atteints au mois de mars.
Mais plutôt que de le voir à moitié vide, regardons le verre a moitié plein : la remontée du secteur depuis les tréfonds atteints en été 2023, quand l'agio moyen était tombé à 5,9%, reste remarquable. Depuis le début de l'année, la progression du SXI Real Estate Fund Broad est de 3,3 %, et elle est de 7,2 % sur ces 12 derniers mois.
L'optimisme demeure de mise sur le marché
La correction de ces dernières semaines ne semble d'ailleurs pas beaucoup inquiéter les investisseurs. En effet, les opérations en capital continuent de se multiplier, signe de la confiance du marché. En outre, le spread entre le rendement de distribution des fonds et les obligations de la Confédération, même s'il s'est légèrement tassé ces dernières semaines, reste important, à environ 180 points de base. Donc largement suffisant pour convaincre les investisseurs de préférer l'immobilier aux obligations.
Autre signe de la santé du marché, l'arrivée en bourse, prévue à la fin de ce mois, de Helvetia Swiss Property Fund, avec une capitalisation boursière d'environ 850 millions de francs.
Ceci dit, si le sentiment du marché est globalement positif ce n'est pas pour autant l'euphorie, avec des investisseurs qui restent extrêmement prudents, très sélectifs.
On le constate d'abord avec un écart toujours important entre l'agio moyen de l'immobilier résidentiel (21%) et celui de l'immobilier commercial (5%).
Ensuite, une deuxième entrée en bourse, qui était prévue elle aussi au mois de juin, Helvetica Swiss Opportunity Fund, dont la capitalisation est d'un peu plus de 160 millions de francs, vient d'être repoussée pour la fin de l’année.
Autre signe de la prudence des investisseurs, le volume total des transactions reste modeste, à 528 millions de francs au mois de mai. Des transactions qui sont d'ailleurs essentiellement accaparées par une toute petite poignée de fonds, puisqu'un gros tiers du volume total continue d'être généré par seulement 5 véhicules.
Toujours une dizaine de fonds avec un agio supérieur à 25%
Malgré le tassement de ces dernières semaines, on constate toujours qu'une bonne dizaine de fonds continue de bénéficier d'un agio supérieur à 25 %. Toujours les mêmes, d'ailleurs, qui conservent la confiance des investisseurs, même s'ils accusent, eux aussi, un léger recul ces dernières semaines. Avec, dans le tiercé de tête, Streetbox (un agio de 37% et une hausse de +11,4% depuis le début de l'année), Swisscanto IFCA (36 % et +11,6% depuis janvier) et CS Ref Siat (35 % et +2,8%).
À noter quand même, et c'est assez surprenant, un léger recul, de - 0,3% depuis le début de l'année, encaissé par le géant du secteur, UBS Swiss Sima (qui représente toujours, à lui seul, environ 16% de la capitalisation boursière totale du secteur des fonds immobiliers cotés et qui affiche, sur ces 12 derniers mois, une performance positive de 2,6%, avec un agio très respectable de 28%).
Les fonds délaissés par les investisseurs restent nombreux
Seul autre gros fonds coté à afficher une importante performance négative, de -5% depuis le début de l'année et de -0,4% sur les 12 derniers mois, Swiss Life Ref Swiss Properties (pour un agio de 2 % seulement).
Ce n'est d'ailleurs qu'un des nombreux fonds qui peine encore à convaincre les investisseurs. On constate en effet qu'une dizaine de véhicules subissent toujours un disagio, persistant, même si, pour la plupart d'entre eux, cette décote a fondu depuis le début de l’année.
Y compris pour un des deux fonds les plus pénalisés par les investisseurs, Helvetica Swiss Commercial, avec une décote de -24% mais une progression de 12,5% depuis janvier. Ce qui en fait d'ailleurs un des fonds cotés les plus performants en 2024.
Par contre, la lanterne rouge de ce classement reste Swiss Central City, dont le disagio, qui se creuse, est actuellement de -30%, avec une baisse de - 20% sur ces 12 derniers mois.