L’organisation de son marché secondaire : un élément essentiel dans la vie d’un fonds immobilier non coté

Depuis quelques années, le marché de l’immobilier suisse jouit d’une certaine attractivité, soutenu notamment par un environnement de taux d’intérêt négatifs. Les particuliers peuvent ainsi emprunter à moindres frais pour accéder à leur logement principal, voire acquérir une résidence secondaire. Quant aux investisseurs, professionnels ou non, l’immobilier reste l’un des placements leur permettant d’entrevoir des rendements attractifs – et ceci malgré les récentes pressions enregistrées.
 

Intéressé par la pierre, l’investisseur dispose de plusieurs voies d’accès à ce marché. Il peut acheter concrètement un bien immobilier ou en détenir des parts par l’intermédiaire d’un fonds ou tout autre véhicule de placement. Cette dernière voie, l’immobilier indirect, représente plus de CHF 120 milliards, soit approximativement 2.5% du marché immobilier suisse dans son ensemble. Parmi les outils de l’immobilier indirect à sa disposition, l’investisseur peut opter pour des fonds contractuels et des sociétés d’investissement à capital variable (SICAV), tous deux communément appelés fonds immobiliers, des sociétés en commandite de placements collectifs (SCPC), des fondations ou encore des sociétés immobilières.
 

Les fonds, une voie d’accès aisée à l’immobilier

Les fonds immobiliers sont souvent cités comme étant l’accès le plus aisé à l’immobilier indirect pour l’investisseur. Ils permettent de choisir entre des stratégies d’investissement diverses et variées, entre immobilier résidentiel, commercial, ou mixte. Avec un peu plus de 40%, le marché résidentiel représente la plus grande partie de la fortune des fonds. (voir graphique ci-dessous).
 

Un rapport rendement - risque similaire

Même si les fonds immobiliers sont structurés sous forme de papiers valeurs – cette titrisation permet l’échange entre investisseurs –, l’immobilier indirect reste un investissement immobilier. Les attentes de rendement et le risque sont similaires à de l’investissement immobilier direct. L’horizon temps se situe aussi sur le long terme. L’immobilier indirect offre en revanche une capacité de diversification.
 

L’immobilier indirect s’organise autour de deux principaux marchés: le marché boursier et le marché de gré à gré. Aujourd’hui, il existe en Suisse plus que 60 fonds immobiliers, dont 26, pesant CHF 12 milliards, ne sont pas cotés en bourse. Au contraire des fonds cotés, ces fonds sont destinés aux seuls investisseurs qualifiés selon l’article 10 de la loi fédérale sur les placements collectifs (LPCC). Une loi qui demande, dans son article 67, aux directions de fonds d’organiser un marché secondaire afin de faciliter l’échange de parts entre les investisseurs.
 

«Des 64 fonds immobiliers dans le marché, 26 ne sont pas cotés en bourse, ce qui représente une valeur de marché de plus de CHF 12 milliards.»

Les éléments essentiels à la tenue d’un marché secondaire

Dans les faits, les directions de fonds et SICAVs proposent souvent à la banque dépositaire du véhicule d’investissement d’organiser le marché secondaire exigé par la loi. L’exercice de ce mandat de teneur de marché est un élément essentiel pour la vie du fonds. Il constitue une sorte de gage de liquidité des parts du fonds, bien qu’aucune garantie ne puisse être donnée. Les directions et SICAVs en font d’ailleurs régulièrement un argument marketing.
 

Trois éléments sont essentiels pour l’organisation et la tenue d’un marché secondaire par une banque: une limite de nostro, un livre des ordres ainsi qu’un service d’intermédiation.
 

La combinaison de ces trois éléments permet de répondre rapidement aux sollicitations des investisseurs. Lors d’un passage d’ordre, si la banque n’a pas la capacité d’absorber le volume par le nostro, l’ordre est inventorié dans le livre des ordres et le service d’intermédiation prend en charge la demande. La rencontre entre investisseurs, acheteurs et vendeurs se voit ainsi facilitée. Pour une efficacité optimale, la banque doit avoir une parfaite connaissance du fonds en question. Elle doit être largement connectée avec les investisseurs, les promoteurs, les intermédiaires et les autres acteurs nécessaires à la bonne exécution de ce mandat.
 

La solution BCV

La BCV met à disposition des fonds déposés auprès de sa banque dépositaire le service de teneur de marché. L’équipe se charge de la tenue du marché. Elle travaille aussi à l’augmentation de la transparence sur le marché secondaire des fonds immobiliers non cotés grâce à plusieurs initiatives en cours de développement. Dans ce marché en constante croissance, la transparence joue un rôle de plus en plus important afin de convaincre de son efficacité à favoriser les échanges.
 

L’importance du marché secondaire pour les L-QIF

À la fin de l’été 2020, le Conseil Fédéral a adopté le message relatif à la modification de la LPCC qui établira, s’il est adopté par le Parlement, la base légale pour l’émission des L-QIF (Limited Qualified Investor Fund). Pour rappel, les L-QIF sont des fonds ne nécessitant pas l’approbation de la FINMA pour être émis. Cette nouvelle réglementation donnera au marché une nouvelle dynamique, car elle comprend notamment l’abolition de contraintes d’investissement pour les L-QIF actifs dans l’immobilier.
 

Comme leur nom l’indique, les L-QIF s’adressent uniquement aux investisseurs qualifiés. Ces fonds ne pourront donc pas être cotés en bourse. Tous les éléments clés du marché secondaire pour les fonds de placement non cotés sont donc également essentiels pour ces nouveaux venus. Ceci d’autant plus que, dans le projet de loi, l’article 67 LPCC reste inchangé et obligera toujours les SICAV et les directions de fonds à organiser un marché secondaire. L-QIF compris.

Sources données et graphiques : IMvestir Partners SA