Performance tout juste positive pour les fonds immobiliers non cotés au premier semestre 2023
17/07/2023
5 min
La moyenne des fonds non cotés continue d'afficher un disagio. Mais ils conservent la confiance des investisseurs, avec plusieurs augmentations de capital effectuées ces dernières semaines. Sur le moyen terme, les fonds non cotés affichent toujours une performance supérieure à celle des fonds côtés.
Les temps continuent d'être difficile pour les fonds immobiliers suisses et en particulier les fonds cotés. Comme le relèvent les experts de l'Immo Desk de la Banque cantonale Vaudoise, au mois de juin, l’indice SXI Real Estate Funds (SWIIT) a baissé de 1,97%. La performance annuelle passe à -0,40%.
Par contre, le marché des fonds non cotés s'en sort un tout petit peu mieux, légèrement en hausse pour le mois de juin (+0,11%), ce qui lui permet d'afficher une performance tout juste positive pour le premier semestre 2023 (+0,14%). Mais rien de bien excitant quand même.
Depuis le début de l’année, ce sont les fonds PURE Swiss Opportunity REF (+6,58%), Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (+5,82%) et StoneEdge SICAV - StoneEdge I (+5,80%) qui présentent les plus fortes progressions pour ces fonds non cotés.
Un agio moyen négatif pour les fonds non côtés
Les 26 véhicules suivis par l'Immo Desk de la BCV, qui représentent une valeur de marché de 15,4 milliards de francs, affichent un disagio moyen de -2,06 %, en baisse continue puisque leur agio dépassait encore les 10 % il y a deux ans. A noter que cet agio moyen avoisine les 12% pour les fonds cotés. Un chiffre lui aussi en nette baisse par rapport aux sommets atteints au milieu de l'année 2021, quand il avait dépassé les 40%.
Si l'on revient aux fonds non cotés, on constate par ailleurs toujours d’importantes disparités des agios d’un véhicule à l’autre, avec un plus bas à -12.88%, pour Helvetica Swiss Opportunity Fund, et un plus haut à +10.62%, pour ZIF Immobilien Direkt Schweiz.
Au final, 9 fonds immobiliers non cotés, sur 26 suivis par les experts de l'Immo Desk de la BCV, avaient, fin juin, un agio négatif, et 7 un agio nul. Comme pour les fonds cotés, les investisseurs préfèrent le résidentiel, les fonds d'immobilier mixte ou commercial étant ceux qui subissent les décotes les plus importantes.
Une performance supérieure sur le long terme pour les fonds non cotés
Si, comme on l'a vu, la performance des fonds non côté est tout juste positive au premier semestre, sur le moyen terme, les investisseurs peuvent être satisfait, puisque la progression est d'un peu plus de 10 % sur trois ans, nettement supérieure à celle des fonds côtés, qui stagnent sur la même période.
En outre, la volatilité des fonds non côtés reste stable sur le long terme. Pour ce premier semestre 2023, elle a oscillé dans sa fourchette traditionnelle, entre 6%, au début de cette année, et 4% fin juin 2023, nettement inférieure à celle des fonds cotés, qui a grimpé ces derniers mois et approche désormais les 10%.
Parallèlement, le rendement des dividendes des deux catégories de fonds, cotés et non cotés, est quasiment identique, aux environs de 2,8 %.
Les augmentations de capital se poursuivent pour les fonds non cotés
Malgré ces performances en demi-teinte, les fonds immobiliers non côtés se sont montrés très actifs depuis le début de l'année, au contraire des fonds côtés, toujours dans l'attentisme. Avec, pour ces derniers, une seule augmentation de capital enregistrée ce premier semestre 2023, celle de Cronos Immo Fund. Et encore, de 32 millions de francs seulement.
Pour les fonds non côtés, c'est une autre dynamique, avec, au premier semestre 2023, des montants levés de près de 560 millions de francs. Plusieurs fonds ont finalisé leur augmentation de capital ces dernières semaines, confirment les experts de l'Immo Desk de la BCV : Comunus SICAV (24 millions de francs), PURE Swiss Opportunity REF (13.6 millions) sustainable Real Estate Investments SICAV (27.5 millions) et finalement Von Graffenried Immobilien SICAV (33 millions), soit un total de capitaux levés pour près de 100 millions de francs.
Deux fonds vont se faire coter ces prochains mois
Reste que, même si ces augmentations de capital sont un signe de la confiance des investisseurs, elles n’ont, d’une part, pas atteint les montants de l’année dernière, et, d’autre part, pour certains fonds, elles n’ont pas toujours été entièrement souscrites, comme cela avait déjà été le cas au deuxième semestre de l'année 2022, remarque Laure Carrard, de IMvestir, un cabinet spécialisé dans l’analyse quantitative et qualitative de l’immobilier indirect suisse.
Pour le deuxième semestres, une seule augmentation de capital est actuellement prévue, importante il est vrai puisqu'elle se monte à 200 millions de francs, en septembre, lancée par Bâloise Swiss Property Fund, un fonds côté.
Par ailleurs, au deuxième semestre, il est prévu que deux fonds non côtés entrent en bourse, Sustainable Real Estate Investments SICAV - Sust. Real Estate Switzerland et ZIF Immobilien Direkt Schweiz.