Knapp positive Performance für nicht börsennotierte Immobilienfonds im ersten Halbjahr 2023
17/07/2023
4 Min
Im Durchschnitt weisen nicht börsennotierte Fonds weiterhin ein Disagio auf. Sie behalten jedoch das Vertrauen der Anleger, da in den letzten Wochen mehrere Kapitalerhöhungen durchgeführt wurden. Mittelfristig weisen nicht börsennotierte Fonds immer noch eine bessere Performance auf als börsennotierte Fonds.
Die Zeiten für Schweizer Immobilienfonds und insbesondere für börsennotierte Fonds sind nach wie vor schwierig. Laut den Experten des Immo Desk der Banque Cantonale Vaudoise, fiel der SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) im Juni um 1,97 %. Die Jahresperformance beträgt derzeit -0,40 %.
Der Markt für nicht börsennotierte Fonds schnitt dagegen etwas besser ab und stieg im Juni leicht an (+0,11 %), so dass er für das erste Halbjahr 2023 eine knapp positive Performance aufweist (+0,14 %). Aber dennoch nicht wirklich bemerkenswert.
Seit Jahresbeginn haben die Fonds PURE Swiss Opportunity REF (+6,58 %), Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (+5,82 %) und StoneEdge SICAV - StoneEdge I (+5,80 %) die höchsten Zuwächse für diese nicht börsennotierten Fonds erzielt.
Negatives durchschnittliches Agio für nicht börsennotierte Fonds
Die 26 vom Immo Desk der BCV überwachten Vehikel mit einem Marktwert von CHF 15,4 Mrd. weisen ein durchschnittliches Disagio von -2,06 % auf, was einen kontinuierlichen Rückgang darstellt, da ihr Agio vor zwei Jahren noch über 10 % betrug. Bei den börsennotierten Fonds liegt das durchschnittliche Agio bei 12 %. Dies ist ebenfalls ein deutlicher Rückgang im Vergleich zu den Höchstwerten, die Mitte 2021 erreicht wurden, als sie bei über 40 % lagen.
Bei den nicht börsennotierten Fonds gibt es weiterhin grosse Unterschiede bei den Agios zwischen den einzelnen Fonds, mit einem Tiefststand von -12, 88% beim Helvetica Swiss Opportunity Fund und einem Höchststand von +10,62 % beim ZIF Immobilien Direkt Schweiz.
Insgesamt hatten 9 der 26 nicht börsennotierten Immobilienfonds, die von den Fachpersonen des Immo Desk der BCV beobachtet wurden, Ende Juni ein negatives Agio und 7 ein Null-Agio. Wie bei den börsennotierten Fonds bevorzugen die Anleger Wohnimmobilien, während die Fonds für gemischte und gewerbliche Immobilien die höchsten Abschläge hinnehmen müssen.
Langfristig bessere Performance für nicht börsennotierte Fonds
Während, wie wir gesehen haben, die Performance von nicht börsennotierten Fonds in der ersten Jahreshälfte gerade einmal positiv ist, können die Anleger mittelfristig zufrieden sein, da der Anstieg über drei Jahre etwas mehr als 10 % beträgt und damit deutlich höher ist als bei börsennotierten Fonds, die im gleichen Zeitraum stagnieren.
Darüber hinaus bleibt die Volatilität der nicht börsennotierten Fonds langfristig stabil. In der ersten Hälfte des Jahres 2023 bewegte sie sich in der traditionellen Bandbreite zwischen 6 % Anfang dieses Jahres und 4 % per Ende Juni 2023 und war damit deutlich niedriger als die Volatilität der börsennotierten Fonds, die in den letzten Monaten auf fast 10 % gestiegen ist.
Gleichzeitig ist die Dividendenrendite der beiden Fondskategorien, börsennotierte und nicht börsennotierte, mit rund 2,8 % fast gleichwertig.
Kapitalerhöhungen für nicht börsennotierte Fonds werden fortgesetzt
Trotz dieser sehr mässigen Performance zeigten sich die nicht börsennotierten Immobilienfonds seit Jahresbeginn sehr aktiv, während die börsennotierten Fonds weiterhin abwartend agierten. Im ersten Halbjahr 2023 wurde nur eine einzige Kapitalerhöhung registriert, und zwar die des Cronos Immo Fund. Und das auch nur um CHF 32 Millionen.
Bei den nicht börsennotierten Fonds ist eine andere Dynamik zu verzeichnen, wobei im ersten Halbjahr 2023 fast CHF 560 Mio. aufgebracht wurden. Mehrere Fonds haben in den letzten Wochen ihre Kapitalerhöhungen abgeschlossen; das bestätigen die Fachpersonen des Immo Desk der BCV: Comunus SICAV (CHF 24 Mio.), PURE Swiss Opportunity REF (CHF 13.6 Mio.), Sustainable Real Estate Investments SICAV (CHF 27.5 Mio.) und schliesslich Von Graffenried Immobilien SICAV (CHF 33 Mio.), was insgesamt ein Kapitalaufkommen von fast CHF 100 Mio. ergibt.
Zwei Fonds werden in den nächsten Monaten an die Börse gehen
Obwohl diese Kapitalerhöhungen ein Zeichen für das Vertrauen der Anleger sind, erreichten sie einerseits nicht die Summen des letzten Jahres und andererseits wurden sie bei einigen Fonds nicht immer vollständig gezeichnet, wie es bereits in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 der Fall war, bemerkt Laure Carrard von IMvestir, einer auf quantitative und qualitative Analysen von Schweizer indirekten Immobilien spezialisierten Firma.
Für die zweite Jahreshälfte ist derzeit nur eine Kapitalerhöhung geplant, die allerdings mit ihren CHF 200 Mio. recht beachtlich ist und im September von Bâloise Swiss Property Fund, einem börsennotierten Fonds, durchgeführt wird.
In der zweiten Jahreshälfte werden voraussichtlich zwei nicht börsennotierte Fonds an die Börse gehen, Sustainable Real Estate Investments SICAV - Sust. Real Estate Switzerland und ZIF Immobilien Direkt Schweiz.