Geschäftsflächen: nur das «Prime»-Segment ist einträglich

Die Situation bei den Geschäftsflächen verbessert sich kaum. Die Mieten gingen im Jahr 2023 zurück und dürften 2024 weiter sinken. Damit wird sich der Trend der letzten zehn Jahre fortsetzen. Nur «Prime»-Standorte schneiden gut ab, insbesondere Objekte an zentralster Lage in Zürich. Die Gesamtrendite fiel 2023 knapp positiv aus. 2024 dürfte sie gerade einmal 2% betragen.

Wirtschaftlich läuft es gut. Im Jahr 2023 wuchs der private Konsum in der Schweiz real um 2,1% und damit stärker als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre (1,3%), so die Spezialisten von Wüest Partner in der neusten Ausgabe des Immo-Monitoring. Und doch stagniert der Detailhandel: Der Gesamtumsatz stieg im letzten Jahr real nur um 0,2%. Dies ist kein gutes Omen für Geschäftsflächen. 

Zudem blieb auch das Angebot gering. Es wurden sogar weniger Geschäftsflächen am Markt angeboten, was hauptsächlich auf den starken Rückgang der Bautätigkeit zurückzuführen war. Wie alle Immobiliensegmente litten auch die Geschäftsflächen unter den steigenden Zinsen und Baukosten. Aber nicht nur, denn dieses Segment wird auch stark von den Veränderungen des wirtschaftlichen Umfelds und von den strukturellen Herausforderungen im Zusammenhang mit dem Onlinehandel beeinflusst, so die Experten von Wüest Partner. Im Endeffekt lag das Investitionsvolumen 2023 rund 26% unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre.
 

Hohe Leerstände in Einkaufszentren in Randregionen

Der Horizont hellt sich jedoch etwas auf, da die Baugesuche in letzter Zeit zugenommen haben, was dazu führen dürfte, dass neue Geschäftsflächen auf den Markt kommen. Allerdings betreffen diese Gesuche laut Wüest Partner in erster Linie bestimmte kleine und mittlere Zentren. In den Grosszentren ist keine Baudynamik zu erkennen. 

Langfristig, d. h. seit 2013, ist die Bruttobodenfläche nur um 10% gewachsen. Und auch der Marktwert hat kaum zugenommen, ebenso wenig wie die mediane Nettomiete pro Quadratmeter und Jahr, die seit zehn Jahren bei rund 260 Franken liegt. 

Beunruhigender ist jedoch die Leerstandsquote, die in den Einkaufszentren besonders hoch ist. Im Jahr 2023 belief sie sich gemäss den Berechnungen von Wüest Partner auf 5%. Allerdings gab es grosse Unterschiede zwischen den führenden Einkaufszentren, wo sie im Durchschnitt lediglich 1% betrug, und den Einkaufszentren in den Randregionen, wo sie bei bis zu 7% lag.

Bei den übrigen Geschäftsflächen liegt die Leerstandsquote im Schweizer Durchschnitt bei etwas über 4%. Und in den Grossstädten bei rund 3,5%.
 

Seit 10 Jahren praktisch überall sinkende Mieten

Der Mietvorteil der «Prime»-Standorte hat sich in letzter Zeit noch verstärkt. Wüest Partner zufolge beläuft sich die Miete an der Bahnhofstrasse in Zürich mittlerweile auf 14 000 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Dies entspricht einem Anstieg von 7,2% gegenüber dem Vorjahr. Auch im Zentrum von Genf fiel der Mietanstieg 2023 mit +4,3% markant aus. 

Ausserhalb dieser Prime-Standorte bleiben die Mieten hingegen unter Druck. Im Jahr 2023 verzeichneten sie schweizweit sogar einen Rückgang von 0,3%. Und Wüest Partner rechnet für 2024 mit einem weiteren Rückgang von 1,2%.

Damit setzt sich der Trend fort, der bereits vor rund zehn Jahren eingesetzt hat. Seit 2013 sind die Mieten in der Schweiz um insgesamt 9,2% gesunken. 
 

Positive Mietentwicklung nur an den zentralsten Lagen in Zürich

Hinter diesem Durchschnitt verbergen sich jedoch grosse regionale Unterschiede: Während in den letzten zehn Jahren im Zentrum von Zürich die Mieten für Geschäftsflächen um fast 20% gestiegen sind, sind sie in der Genferseeregion um mehr als 26% eingebrochen. Auch in Genf war ein Rückgang der Mieten zu verzeichnen, allerdings beläuft sich dieser für den Zeitraum seit 2013 auf lediglich 1,4%. 

Und für 2024 zeichnet sich keine Verbesserung ab. Wie bereits erwähnt, dürften die Mieten schweizweit um weitere 1,2% sinken. In Genf werden sie stagnieren. Nur an den zentralsten Lagen in Zürich dürften sie steigen, jedoch nur um 0,5%. 

Dennoch sind die Gesamtrenditen langfristig gesehen weiterhin interessant. Zwischen 2018 und 2022 lagen sie immer nahe bei oder sogar über 4%, was hauptsächlich auf die Mieteinnahmen zurückzuführen war, da die Immobilien kaum an Wert gewannen.
 

2024 immer noch bescheidene Renditen, ab 2025 Erholung in Sicht

Allerdings verschlechterte sich die Situation im letzten Jahr: Die Rendite lag aufgrund des Preisrückgangs bei den Geschäftsflächen praktisch bei null.

Gemäss den Prognosen wird diese auch 2024 bescheiden bleiben. Die Gesamtperformance dürfte gerade einmal 2% betragen – dies bei einem weiteren Wertverlust der Objekte. Für 2025 und danach wird damit gerechnet, dass wieder das Niveau der Vorjahre erreicht wird. Dabei dürften die Preise der Objekte wieder leicht anziehen und dürfte die Gesamtperformance nach Einschätzung der Ökonomen zwischen 4% und 5% liegen. 

Doch auch dann werden die «Prime»-Standorte den Unterschied machen. Ihre Performance dürfte einen Prozentpunkt über dem Durchschnitt liegen. Einkaufszentren hingegen werden das Nachsehen haben. Ihre Performance wird rund einen Prozentpunkt unter dem Durchschnitt liegen.
 

Immoday-Redaktion