SNB-Entscheid – eine sehr gute Nachricht für Immobilienfonds
25/03/2024
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Die von der SNB beschlossene Zinssenkung wird die Immobilienfonds finanziell entlasten, sich aber auch auf deren Erträge auswirken. Das Interesse der institutionellen Anleger an indirekten Immobilienanlagen wird steigen.
Am 21. März beschloss die SNB überraschend, ihren Leitzins von 1,75% auf 1,5% zu senken – dies angesichts einer Inflation, die rückläufig ist und insbesondere in der Schweiz mit 1,2% im Februar unter Kontrolle scheint (2022: 2,8%; 2023: 2,1%).
Dieser Entscheid wird sich in dreierlei Hinsicht auf die Immobilienfonds auswirken. Zwei dieser Auswirkungen sind positiv, eine eher negativ.
1. Spread weitet sich noch stärker aus
Die Rendite der 10-jährigen Eidgenossen hat als Erste auf den SNB-Beschluss reagiert: Sie ging leicht zurück, und zwar auf 0,68%. Vor einem Monat hatte sie noch bei 0,87% gelegen, ein Zeichen dafür, dass die Märkte mit diesem Entscheid der SNB gerechnet hatten. Der Spread zwischen den Anlagefonds und den 10-jährigen Eidgenossen liegt somit bei nahezu 200 Basispunkten. Dies reicht bei Weitem aus, um die institutionellen Anleger davon zu überzeugen, sich von Obligationen abzuwenden und indirekte Immobilienanlagen zu bevorzugen. Dies ist für all diejenigen Fonds eine besonders gute Nachricht, die in den letzten Wochen Kapitalmassnahmen lanciert haben.
2. Finanzierungskosten gehen zurück
Zweite gute Nachricht für alle Eigentümer von Bestandsimmobilien: Der SNB-Entscheid führt zu einem Rückgang des SARON und damit auch der Hypothekarzinsen. Diese sind seit Anfang 2023 bereits um nahezu 40% gesunken. Bei allen Anlagefonds in der Refinanzierungsphase – von denen die meisten seit zwei Jahren eine steigende Verschuldung verzeichnen – wird sich der Druck auf die Finanzierungskosten verringern.
3. Referenzzinssatz wird zurückgehen
Der hypothekarische Referenzzinssatz wurde unlängst zweimal angehoben, und zwar im Juni 2023 von 1,25% auf 1,5% und im Dezember 2023 von 1,5% auf 1,75%. Damals gingen viele Marktbeobachter von einer weiteren Erhöhung im Juni 2024 aus. Diese ist nun Geschichte. Ganz im Gegenteil – angesichts des Entscheids der SNB wird mit einer Senkung des Referenzzinssatzes im September oder Dezember gerechnet. Dies vor allem dann, wenn die SNB im zweiten Halbjahr eine zweite Senkung ihres Leitzinses bekannt gibt, wovon der Markt nun ausgeht. Für die Vermieter bedeutet dies, dass sie nach den beiden Mietzinserhöhungen infolge der zweifachen Anhebung des Referenzzinssatzes für das Jahr 2025 eine Mietzinssenkung einplanen müssen (um etwa 3%, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz um 25 Basispunkte gesenkt wird). Dies wird sich auf ihre Erträge auswirken. Und nicht zu vergessen der grosse administrative Aufwand, um die Gesuche der Mieter um eine Mietzinsanpassung zu beantworten.