En 2021, les rendements sont tombés jusqu’à 2% à Genève

Ce n’est pas une surprise, les rendements ne cessent de baisser dans l’immobilier. Mais peu de monde pensait qu’ils pouvaient tomber aussi bas. Dans les meilleurs emplacements, la barre des 2% avait récemment été atteinte à Zurich, c’est désormais aussi le cas à Genève, constatent les experts de Naef Investissement & Commercial.

Naef Investissement & Commercial vient de publier son étude sur le marché de l’investissement immobilier romand en 2021, comme d’habitude un très bon résumé de l’évolution des prix, des rendements et des taux de capitalisation. Une année qui a vu les rendements continuer de baisser, pour atteindre, parfois, des niveaux que personne n’aurait imaginé possibles il y a seulement 5 ans. On s’approche désormais des 2% dans certains quartiers de Genève, pour les biens les plus recherchés, avec des prix qui ne cessent de grimper et des investissements records. « Bien que les taux de rendement bruts connaissent leur plus faible niveau, la demande ne cesse de s’accroître », constatent les experts de Naef.

Mais attention, précisent-ils, Genève n’est pas la Suisse romande. « L’attrait des investisseurs pour l’immobilier dans les différents cantons romands est variable. Des cantons comme le Jura et Neuchâtel connaissent des taux de rendement plus élevés, mais les fortes disparités régionales et la vacance soutenue rendent les investisseurs plus prudents ». Autrement dit, si l’on accepte de prendre des risques, il est encore tout à fait possible d’atteindre des rendements de 4% à 6% en Valais, à Neuchâtel, à Fribourg, dans le Jura ou dans certaines régions du canton de Vaud, où les taux de vacance sont plus élevés et la demande des investisseurs institutionnels moins forte.

Une année de tous les records 
 

Car ce sont bien entendu ces institutionnels qui dictent encore et toujours les prix. Caisses de pension, fonds, fondations ou grands groupes d’assurances, ils représentent plus de 90% des acquisitions, avec des investissements de plus en plus impressionnants. A Genève, en 2020, un portefeuille réunissant 7 lots d’immeubles s’est vendu pour près de 600 millions de francs, acquis par la caisse de pension de Bâle-Ville. Quant à 2021, la plus grosse transaction - la vente des murs de la banque Pictet à un investisseur allemand - s’est élevée à 615 millions de francs, un record pour de l’immobilier commercial.
 

Globalement, 2021 fut à nouveau une année record pour les investissements immobiliers romands, assurent les experts de Naef. A Genève, la barre des 4 milliards de francs a été dépassée (4,177 milliards pour être exact). Pour rappel, et pour bien montrer la progression du marché, on était à moins de 2 milliards il y a 5 ans seulement. Avec des prix moyens toujours plus élevés puisque, parallèlement, le nombre de transactions n’évolue que faiblement dans la même période : 146 en 2021 et 139 en moyenne ces 5 dernières années.

Le commercial reprend du poil de la bête 
 

Encore plus intéressant, le volume des investissements dans le segment de l’immobilier commercial, qui avait été un peu délaissé par les investisseurs ces dernières années au profit du résidentiel, a repris du poil de la bête. A Genève, il est, avec 1.9 milliard de francs échangés, quasiment équivalent à celui du segment résidentiel. « A une différence de taille toutefois, puisque le nombre de transactions est de 27 seulement dans le commercial, alors qu’il y en a eu 119 dans le segment résidentiel ». 
 

Dans le canton de Vaud, les experts de Naef assurent que les grandes agglomérations du canton sont elles aussi la cible des investisseurs institutionnels. « Les projets de construction sont nombreux, de taille importante, avec une forte mixité, souvent autour des gares CFF des nouveaux pôles urbains ». Avec quelques très grosses opérations dans l’Ouest lausannois : Central Malley, Quai Ouest à la gare de Renens, tous deux développés par CFF Immobilier, ou encore Square One, développé par SICPA.

Dans les périphéries, c’est plus problématique

Mais Naef Investissement & Commercial ne s’intéresse pas qu’à l’Arc lémanique et à ses grands centres urbains. Il est intéressant de lire leur analyse sur une région plus périphérique, comme Neuchâtel. Et là, c’est moins euphorique. « L’appétit des investisseurs institutionnels et privés pour la région neuchâteloise est mesuré et inégal. Tous les signaux ne sont pas au vert ». Ce qui est dû, entre autres, à l’érosion démographique, que le canton s’efforce de stopper. Avec succès en 2021, puisque Neuchâtel a connu un flux migratoire positif pour la première fois depuis 2016. 
 

Demeure néanmoins une forte différence entre le Littoral et la région des Montagnes, qui se confirme quand on analyse les taux de vacance. « La région des Montagnes connaît un taux élevé de 4.27%, alors que les autres régions connaissent une situation d’équilibre à 1.53% en ce qui concerne le Littoral, ou de légère pénurie avec un taux de 0.9% pour le Val-de-Ruz ». C’est donc sans surprise, dans ce contexte de grandes disparités régionales, que les projets immobiliers se développent principalement dans la région du Littoral.
 

Olivier Toublan pour Immoday