Roland Vögele - Chronique Immobilière - Mars 2023

Le premier trimestre a été décevant. La nervosité qui règne dans l’espace européen s’étend également à la Suisse. Pourtant, la performance négative de ces dernières semaines est sans commune mesure avec la situation fondamentale et contraire à nos attentes. Même si les courbes des taux d’intérêt se redressent, les biens immobiliers restent une valeur réelle fiable qui peuvent même profiter à moyen terme des tendances inflationnistes. De plus, les gestionnaires d’actifs investissent en permanence dans leur portefeuille, ce qui soutient les valorisations.

Le rachat du Credit Suisse par l’UBS a néanmoins suscité une incertitude chez les investisseurs. Les questions relatives à la situation des locataires les préoccupent. Il est clair que ni les fonds du CS ni un fonds de l’UBS ne comptent parmi les plus importants locataires de leur portefeuille. Depuis le début des années 2000, les deux établissements ont réduit les risques, comme en témoigne le lancement de Swiss Prime Site et la reprise ultérieure de Maag. La saison des rapports se poursuit et crée des impulsions positives. Alors que Warteck couvre les charges hypothécaires avec une durée résiduelle de 8,2 ans et des coûts de 1,5% grâce à des swaps de taux d’intérêt, Investis a pu vendre certains immeubles de manière tout à fait avantageuse et compenser immédiatement le recul des revenus locatifs qui en a résulté par le succès du secteur des services.

À cet égard, la vente récente de Wincasa à Implenia permet également d’évaluer le potentiel des activités de service d’Investis. L’évolution des efforts de location est en général encourageante et les taux d’escompte peuvent être adapté. Malgré la vente des titres immobiliers, les produits cotés continuent d’afficher une marge positive de 2% par rapport aux obligations fédérales à 10 ans, avec un rendement moyen des cash-flows de 3,5% et des fondamentaux très solides.
 

Roland Vögele, MV Invest AG