Ein vielversprechender Einstiegspunkt in globale Immobilien

Im Laufe des vergangenen Jahres haben die internationalen Immobilienmärkte eine erhebliche Preisanpassung erfahren, was dazu führte, dass die Renditen in einigen Märkten auf ein Niveau stiegen, welches seit der globalen Finanzkrise nicht mehr erreicht wurde. Trotzdem sind die Fundamentaldaten von Immobilien in den meisten Märkten solide geblieben, mit Ausnahme des Bürosektors in den USA. Im Core-Bereich (mit geringem Risiko) beobachten wir weiterhin hohe Vermietungsraten, lange gewichtete durchschnittliche Restlaufzeiten der Mietverträge und niedrige Fremdfinanzierungsquoten. Die attraktiven Bewertungen, gepaart mit starken Fundamentaldaten, bieten Anlegern, die in einen neuen Immobilienzyklus einsteigen wollen, eine günstige Gelegenheit.
 

Die gestiegenen Zinssätze führten zu einem sprunghaften Anstieg der Kapitalkosten und zu einer negativen Hebelwirkung (wenn die Finanzierungsraten die Immobilienrenditen übersteigen), was die Preisanpassung vorantrieb. Das Transaktionsniveau hat sich deutlich abgeschwächt, und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern divergieren nach wie vor. Die Renditen steigen seit einem Jahr und die Märkte sind noch dabei, eine angemessene Preisgestaltung zu finden. Wir haben einen deutlichen Rückgang der Gesamtinflation beobachtet, doch die Kerninflation bleibt hartnäckig. Die Bekämpfung der Kerninflation wird für die Zentralbanken weiterhin oberste Priorität haben. Die vorherrschende Meinung ist, dass die meisten Zentralbanken in diesem Jahr eine weitere kleine Zinserhöhung vornehmen werden, wobei in den USA eine erste Zinssenkung in der ersten Jahreshälfte 2024 erfolgen könnte. Sollte sich dies wie prognostiziert entwickeln, dürfte wieder Optimismus in die Immobilienmärkte einkehren.
 

Die Entwicklung der Renditeausweitung war je nach Sektor und Markt unterschiedlich. Betrachtet man die drei Core-Regionen, so hat die Asien-Pazifik-Region („APAC-Region") dank eines besser isolierten Büromarktes und niedrigerer Inflationsraten die grösste Widerstandsfähigkeit gezeigt (mit Ausnahme Australiens). Die US-amerikanischen und europäischen Märkte haben nun vier Quartale in Folge Kapitalverluste zu verzeichnen, was zu einer erheblichen Korrektur führte.
 

Betrachtet man die einzelnen Sektoren, so ist der traditionelle Bürosektor am stärksten betroffen, vor allem in den USA, da die Nachfrage der Mieter aufgrund der Verbreitung von Home-Office zurückgegangen ist. Anders sieht es in Europa und der APAC-Region aus, wo sich Top-Büros als robuster erweisen. Die Logistiksektoren in Europa und den USA haben aufgrund ihrer niedrigen Renditen eine erhebliche Preiskorrektur erfahren, werden aber weiterhin durch Mietwachstum und eine gesunde Mieternachfrage gestützt. Der Wohnsektor verzeichnete ein starkes Mietwachstum, welche auf die reduzierte Erschwinglichkeit von Immobilien und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen ist. Allerdings hat sich das Angebot in einigen Märkten in den USA in letzter Zeit erhöht. Die Stimmung gegenüber dem Einzelhandelssektor ist aufgrund des prognostizierten Wachstums des Onlinehandels und der geringeren Verbrauchernachfrage überwiegend negativ. Die Renditen haben sich jedoch weniger stark ausgeweitet, da sie bereits relativ hoch waren. Im vergangenen Jahr haben die alternativen Teilsektoren, d. h. Studenten- und Seniorenwohnungen, medizinische Büros, Life-Sciences und Self-Storage, den grössten Schutz während des Abschwungs geboten, was auf die starke Vermietungslage und ihren konjunkturunabhängigen Charakter zurückzuführen ist.
 

Aufgrund der jüngsten Abwertung haben die Immobilienrenditen in einigen Auslandsmärkten den höchsten Stand seit über zehn Jahren erreicht. Es wird erwartet, dass sich die Zinssätze in diesem Jahr stabilisieren und dann im nächsten Jahr sinken. Die Immobilienrenditen werden dieser Entwicklung voraussichtlich folgen. Wir erwarten daher, dass sich die Renditen im Laufe dieses Jahres einpendeln und im nächsten Jahr ein Rückgang stattfinden wird. Das Mietwachstum und die soliden Fundamentaldaten ausgewählter Sektoren dürften die Performance weiter steigern. Abschreibungen über der letzten vier Quartale in Folge haben die Renditen der meisten Portfolios in den USA, Europa und der APAC-Region auf über 5% getrieben. Diese Niveaus sind besonders attraktiv, wenn man sie mit denen des Schweizer Marktes vergleicht, in dem bisher keine ähnliche Korrektur stattgefunden hat. Die gegenwärtigen Möglichkeiten für ausländische Immobilien sind besonders interessant für Anleger, die von attraktiven Preisen profitieren, ihre Diversifizierung verbessern und Zugang zu alternativen Sektoren, die sich im Inland noch nicht etabliert haben, wollen.