Sollte man Büros in Wohnungen umwandeln, um Leerstände zu reduzieren?
29/08/2023
4 min
Auch wenn die Situation je nach Standort sehr unterschiedlich ist, leidet der Markt für Büroimmobilien insgesamt unter dem Desinteresse der Anleger und einer hohen Leerstandsquote, vor allem in bestimmten Randgebieten. Wäre die Umwandlung dieser leerstehenden Büros in Wohnungen die Lösung schlechthin?
Büroflächen sind bei Anlegern nach wie vor unbeliebt. Das zeigt sich auch daran, dass Fonds, die auf Gewerbeimmobilien spezialisiert sind, die grössten Disagios aufweisen. Und in den letzten Monaten gelang es einigen dieser Fonds in mehreren Fällen nicht, die Anleger bei ihren Kapitalerhöhungen vollständig zu überzeugen.
Doch sieht man sich die Situation in diesem Teil der Branche einmal aus der Nähe an, ist alles gar nicht so schlimm. Denn anders als vorausgesagt, ist kein explosiver Anstieg der Leerstandsquote auf dem Büromarkt infolge des Homeoffice-Booms zu beobachten. «Einige Leerstandsquoten sind sogar etwas niedriger als vor der Pandemie», versichern die Experten von Raiffeisen, die dies mit der hohen Nachfrage aufgrund eines kontinuierlichen Anstiegs der Beschäftigung und der letztlich eher zögerlichen Umsetzung der Arbeit im Homeoffice erklären, was nicht gerade zu Flächeneinsparungen pro Mitarbeiter führt. Abgesehen davon bleiben die Anleger lieber vorsichtig und warten, dass sich die Lage entspannt.
Bautätigkeit so niedrig wie seit 20 Jahren nicht mehr
Ein Beweis dafür ist die schwache Bautätigkeit. Sie ist in den letzten drei Jahren stetig gesunken, wenn man den von der Credit Suisse veröffentlichten Zahlen Glauben schenken darf. «Trotz der nachlassenden Konjunkturhilfe dürfte das Mietangebot in diesem Jahr angesichts der immer noch sehr zurückhaltenden Bautätigkeit für Büroflächen stabil bleiben.» In der Tat war die Zahl der in den letzten 12 Monaten erteilten Baubewilligungen niedrig. Mit einem Volumen von nur 1,35 Milliarden Franken erreicht der Sektor laut den Experten der Credit Suisse den niedrigsten Stand seit 20 Jahren.
Auch die Zahl der eingereichten Anträge lag unter dem langfristigen Durchschnitt. Hingegen ist wie in der Immobilienbranche im Allgemeinen bei Investitionen in bestehende Gebäude ein Aufwärtstrend zu erkennen, «was wahrscheinlich auf den verstärkten Fokus auf Nachhaltigkeit und die veränderten Erwartungen an Büroflächen im Zeitalter des multilokalen Arbeitens zurückzuführen ist».
Der Renditeabstand zu Bundesanleihen schwindet
In finanzieller Hinsicht gehen die Experten von JLL davon aus, dass die Angebotspreise in der gesamten Schweiz im Laufe des Jahres einen nominalen Aufwärtstrend verzeichnen werden (Prognose: +1,0%). Real bedeutet dies jedoch einen leichten Rückgang bei einer Inflation, die bei 2% liegen dürfte.
Die Experten von JLL stellen jedoch fest, dass der Abstand zwischen den Spitzenrenditen von Büroimmobilien und der Rendite 10-jähriger Bundesanleihen in den letzten Jahren sehr stark gesunken ist, auch wenn er in den letzten Monaten wieder leicht an Fahrt aufgenommen hat. «Er hat sich innerhalb eines Jahres um fast 100 Basispunkte verschlechtert – und in fünf Jahren um das Doppelte –, was sich negativ auf die Bereitschaft auswirkt, in Büroflächen an den besten Standorten zu investieren.» Damit ist man faktisch wieder auf das Niveau von 2008 zurückgekehrt, also zu der Zeit vor der Finanzkrise.
In den grossen Städten der Schweiz übersteigt das Angebot die Nachfrage
Wenn man die Märkte der wichtigsten Städte der Schweiz analysiert, ist die Situation zumindest uneinheitlich. In Basel zum Beispiel ist die Leerstandsquote laut den von CBRE veröffentlichten Zahlen in den letzten Jahren stark gestiegen: von 3,7% im Jahr 2019 auf inzwischen 5,7%. Was laut den Experten von CBRE darauf zurückzuführen ist, dass grosse Pharma- und Finanzunternehmen in mehreren Fällen ihre traditionellen Bürogebäude verlassen und sich in eigenen Gebäuden niedergelassen haben. Damit ist Basel die einzige Grossstadt in der Schweiz, in der die Leerstandsquote in den Randgebieten mit 4,2% niedriger ist als im Zentrum.
In Lausanne ist die Situation im Stadtzentrum mit einer Leerstandsquote von nur 2,4% besser. Doch in den Aussenbezirken ist diese Quote mit 5,1% doppelt so hoch, wobei nach Ansicht der Experten von CBRE «ein struktureller Leerstand in den ältesten Bürogebäuden entsteht, die ausserhalb des Zentrums und der an öffentliche Verkehrsmittel angeschlossenen Viertel liegen.» Angesichts der vielen Projekte, die demnächst auf den Markt kommen dürften, rechnen sie in den nächsten Monaten mit einem Anstieg der Leerstandsquote in der waadtländischen Hauptstadt.
Probleme in den Aussenbezirken von Genf und Zürich
In Genf sieht die Sache anders aus. Im Zentrum beträgt die Leerstandsquote 4%, in den Aussenbezirken explodiert sie jedoch auf über 10%, sagen die von CBRE veröffentlichten Zahlen. Wobei es einen deutlichen Unterschied zwischen neu auf den Markt gebrachten, nachhaltigen und effizienten Bürogebäuden und älteren Gebäuden gibt. Ausserdem, so CBRE, werde das Angebot an Büroflächen angesichts der vielen im Bau befindlichen Projekte hoch bleiben, wahrscheinlich sogar höher als die Nachfrage, was die Situation des Leerstands nicht verbessern werde.
Die Situation in Zürich hingegen unterscheidet sich deutlich davon. Dort ist die Leerstandsquote im Stadtzentrum mit 2,3% niedrig, was auf die gute Verfassung der Wirtschaft und den Anstieg der Beschäftigung zurückzuführen ist. Den Experten von CBRE zufolge hat sich die Nachfrage in den letzten Monaten jedoch verlangsamt. In Erwartung dessen, wie sich die Fusion von UBS und Credit Suisse auswirken wird. In den Aussenbezirken sieht die Situation hingegen ganz anders aus. Hier beträgt die Leerstandsquote fast 15%! Was einige Beobachter zu der Frage veranlasst, ob man nicht andere, radikalere Lösungen wählen sollte, zum Beispiel sie in Wohnungen umzuwandeln.
Büros in Wohnungen umwandeln – die Patentlösung?
Die Experten von Raiffeisen bestätigen in einer kürzlich veröffentlichten Studie, dass angesichts der derzeit herrschenden Wohnraumknappheit die Eigentümer von Büroflächen an vielen Orten tatsächlich auf diese Weise ihre Mieteinnahmen deutlich steigern könnten.
Aber Vorsicht: Je nach Viertel, Preisen und Leerstandsquote kann die Situation von Grund auf verschieden sein. Als Beispiel nennen die Experten von Raiffeisen Zürich, wo, wie bereits erwähnt, die Marktlage völlig anders ist.
Ihnen zufolge ist die Umwidmung von Bürogebäuden im Stadtzentrum nicht rentabel. «Büros generieren dort höhere Flächeneinnahmen als Wohnungen.» In den Gemeinden des Grossraums, in denen die Büronutzung hoch ist, sind Umnutzungen auch nicht attraktiver. Tatsächlich sind die einzigen interessanten Gegenden einige beliebte Wohnviertel der Stadt, in denen die Wohnungsmieten mitunter deutlich höher sind als die von Büros.
Zahlreiche Hindernisse bei der Umnutzung
Aber auch hier genügt es nicht, sich nur das Mietniveau anzusehen. Denn dieser einfache Vergleich berücksichtigt nicht die sehr hohen Kosten, die die Umnutzung eines Bürogebäudes in ein Wohngebäude je nach Gestaltung mit sich bringen würde, erklärt Raiffeisen. Es muss auch von Fall zu Fall beurteilt werden, ob eine Umnutzung konform mit dem Gebiet wäre. Zudem behindern oftmals Mietverträge mit einer langen Laufzeit eine solche Umnutzung.
«Erst wenn ein Bürogebäude das Ende seiner Lebensdauer erreicht hat und ohnehin zwingend vollständig renoviert oder abgerissen werden muss, wird ein Ersatzneubau zu Wohnzwecken zu einer attraktiven Option», lautet die Schlussfolgerung. Hierin liegt also leider nicht die Patentlösung.