Der L-QIF – ein Segen für die Welt der Immobilienanlagen
01/03/2024
4 min
Der vor Kurzem in der Schweiz zugelassene L-QIF ist ein ideales Vehikel für Immobilienanlagen, denn er ist nicht nur einfacher, schneller und kostengünstiger auf den Markt zu bringen als herkömmliche Fonds, sondern eröffnet auch deutlich mehr Anlagemöglichkeiten. Ähnliche Anlagevehikel hatten in Luxemburg sehr grossen Erfolg.
Für die Finanzwelt bieten die in der Schweiz vor Kurzem zugelassenen L-QIF viele Vorteile.
Silvia Devulder und Clara Morhange, Partner bzw. Senior Consultant bei EY, vor allem aber zwei anerkannte L-QIF-Expertinnen, weisen darauf hin, dass L-QIF (Limited Qualified Investor Funds) nicht nur schneller, sondern auch kostengünstiger auf den Markt gebracht werden können, da sie weder eine Genehmigung der FINMA benötigen noch deren direkten Aufsicht unterstehen. Zudem müssen sie weniger Anforderungen in Bezug auf die Wahl der Assets und die Risikoverteilung erfüllen, auch wenn sie verpflichtet sind, stets über ausreichend Liquidität zu verfügen.
Mit anderen Worten: Ein L-QIF kann in eine breitere Palette von Vermögenswerten investieren als ein der FINMA-Aufsicht unterstellter Fonds.
Ideal für sehr spezifische Immobilienanlagen
Der L-QIF eröffnet also zahlreiche Möglichkeiten, insbesondere im Bereich der Immobilienanlagen. Silvia Devulder und Clara Morhange erläutern, dass dies z. B. für Investitionen in unbebaute Grundstücke interessant sein kann, die weder erschlossen noch sofort bebaubar sind. Wie sie weiter ausführen, können solche Grundstücke jedoch besonders illiquide Assets sein, daher muss jeder L-QIF-Fonds die Anleger unbedingt über die erhöhten Risiken informieren, die mit diesen Anlagen verbunden sind.
Ein L-QIF kann Immobilien auch als Miteigentum besitzen, unabhängig davon, ob er einen beherrschenden Einfluss ausüben kann oder nicht, auch darin unterscheidet er sich von den Immobilienfonds. Da es sich dabei wiederum um eine besonders illiquide Art von Vermögenswerten handelt, verlangt die Transparenzpflicht auch in diesem Fall, dass die Anleger darüber unterrichtet werden.
Wie Silvia Devulder und Clara Morhange treffend bemerken, unterliegen L-QIF in Form von vertraglichen Anlagefonds oder SICAV hinsichtlich Transparenz und Anlegerinformationen nämlich denselben Vorschriften wie andere Fonds auch.
In Luxemburg hat diese Art von Anlagevehikel die Zahl der Immobilienfonds in die Höhe schnellen lassen
Ob die Hypothese stimmt, dass der L-QIF den Schweizer Finanzplatz und insbesondere die Welt der Immobilienanlagen aufmischen wird, werden wir erst in einigen Monaten wirklich wissen. Angesichts dessen, was bei unserem Hauptkonkurrenten Luxemburg passiert, gibt es diesbezüglich jedoch kaum Zweifel.
Der L-QIF hat im Grossherzogtum nämlich einen Cousin, den RAIF (Reserved Alternative Investment Fund), der ebenfalls qualifizierten Anlegern vorbehalten ist. Laut der Untersuchung, welche die ALFI (Association of Luxembourg Fund Industry) 2023 durchgeführt hat, gibt es heute bereits 215 Immobilien-RAIF. Das übertrifft die Zahl der kotierten und nicht kotierten Immobilienvehikel, die in Schweizer Immobilien investieren, bei weitem.
Ein weiterer Beweis, welch grosses Potential dieser Art von Anlagevehikel aufweisen, ist die Tatsache, dass in Luxemburg die Mehrheit der Immobilieninvestmentfonds kleine Fonds sind, bei 45,5 % liegt der NIW sogar unter 100 Millionen Euro.
Der luxemburgische RAIF hat Vorteile gegenüber dem Schweizer L-QIF
«Wie die in Luxemburg beobachteten Ergebnisse zeigen, ist der RAIF aufgrund seiner Flexibilität, was die Art der Assets betrifft, sowie der kurzen Markteinführungszeit zu einem der am häufigsten gewählten Instrumente für Immobilieninvestmentfonds geworden», stellen Silvia Devulder und Clara Morhange fest. Sie weisen allerdings auch darauf hin, dass es nicht sicher ist, dass der schweizerische L-QIF ebenso erfolgreich sein wird wie der luxemburgische RAIF. Letzterer hat gegenüber dem L-QIF nämlich einen bedeutenden Steuervorteil: Auf seine Ausschüttungen wird keine Quellensteuer erhoben.
Nichtsdestotrotz, so die beiden EY-Expertinnen abschliessend, könnte sich der L-QIF positiv auf den Schweizer Markt der Immobilienanlagen auswirken: Er könnte das Immobilieninvestment in der Schweiz ankurbeln und insbesondere bei Assets eingesetzt werden, die bei den klassischen kollektiven Kapitalanlagen nicht zugelassen sind.