Sale-and-Lease-Back-Transaktionen

Wegen der Gesundheitskrise ist die Zahl der Immobilientransaktionen in den letzten 18 Monaten deutlich zurückgegangen. Dabei hat es Gewerbeimmobilien (insbesondere den «Einzelhandel») stärker getroffen als Wohnimmobilien. Während die negativen Auswirkungen der Gesundheitskrise langsam abzuklingen scheinen, sind immer mehr Sale-and-Lease-Back-Transaktionen zu beobachten. Ein «Sale-and-Lease-Back» ist eine Transaktion, bei der der Eigentümer – häufig ein Unternehmen – eine von ihm genutzte Immobilie verkauft und sie anschliessend vom Käufer mietet, also selbst zum Mieter wird.

Diese bisher atypischen Transaktionen könnten bald über 20 % der Transaktionen im Gewerbeimmobiliensektor ausmachen. Handelt es sich dabei wirklich um einen krisenbedingten Trend? Schwer zu sagen. Die Entscheidung für eine Sale-and-Lease-Back-Transaktion scheint nicht direkt mit der wirtschaftlichen Situation zusammenzuhängen, sondern vielmehr mit den zahlreichen Vorteilen, die diese Vertragsart bietet.

Warum entscheiden sich Marktteilnehmer für diese Art von Vereinbarung? Der Verkäufer kann Kapital freisetzen und sein Verhältnis von Umlaufvermögen zu Anlagevermögen erhöhen, wodurch er seine Zahlungsfähigkeit, die Investitionskapazität und die finanzielle Gesundheit seines Unternehmens verbessert. Ausserdem kann er sich wieder auf die Kernkompetenzen seines Geschäftsmodells konzentrieren, ohne sich um seine Immobilien sorgen zu müssen. Der Käufer hingegen profitiert von einer risikoarmen Investition, die ihm stabile Erträge verschafft.

Allerdings befindet sich das Unternehmen, das bisher Eigentümer der Räumlichkeiten war, nach dem Verkauf in einem neuen Mieterverhältnis mit einem Vermieter, was die verschiedensten Herausforderungen mit sich bringen kann.

Der Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter muss dann im Mietvertrag geregelt werden. In der Praxis schliessen die Parteien oft einen besonderen Mietvertrag ab, der auch als «Triple-Net» bezeichnet wird. In diesem Vertrag wird die Miete im Vergleich zur marktüblichen Miete reduziert, wobei der Mieter ausgleichend die Kosten übernimmt, die gewöhnlich vom Vermieter getragen werden. Der Mieter trägt somit sämtliche Unterhaltskosten für die Mietsache (Instandhaltung, Reparatur, Erneuerung und Ersatz), sämtliche Nebenkosten (Warmwasser, Betriebskosten) und die sonstigen Kosten (Anschlussgebühren, Versicherungsprämien).

Die Parteien einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion müssen bei der Gestaltung des Kaufvertrages und insbesondere des Mietvertrages von in solchen Transaktionen erfahrenen Anwälten sorgfältig und gut beraten werden, damit die Willensübereinstimmung und der Geist des Vertrages unter allen Umständen gewahrt werden können. Dabei können besondere Mechanismen eingebaut werden, um möglichen Uneinigkeiten bei der Vertragsauslegung, die zu Streitigkeiten führen können, vorzugreifen. Ebenso sollten die Parteien andere Aspekte des Mietvertrages, die sich aus den Besonderheiten der Sale-and-Lease-Back-Transaktion ergeben, bis ins Detail regeln. Dazu zählen das Fehlen der Zustimmung des Vermieters zu den Arbeiten des Mieters, die Einrichtung eines Renovationsfonds zur Werterhaltung des Gebäudes oder auch die Gewährung zusätzlicher Sicherheiten durch die Muttergesellschaft des Mieters.